摘要：土地儲備制度是城市土地使用制度改革的一項新突破，是優化配置土地資源，集約利用土地，調控土地市場的重要手段。而開展土地儲備需要大量的資金作保障。資金不足和融資渠道單一是目前土地儲備機構普遍存在的問題，本文介紹了土地儲備資金籌措幾種渠道以及規避土地儲備風險的方法，以求土地儲備制度健康發展，為城市經濟長期健康發展提供資源保障。
　　關鍵詞：土地儲備，資金籌措，風險防范
　　一、土地儲備過程中的資金運作
　　土地儲備包括土地收購、土地儲備、土地開發、土地供應等，是一項系統性、長周期的工作。由于土地資產價值巨大，土地開發整理費用比較高，因此土地儲備的每一階段都伴隨著巨額資金的運轉。土地儲備過程中的資金運作模式如下圖所示。

　　
　　二、資金籌措方式
　　土地和資金是土地儲備機制的基本要素。土地儲備過程既是土地產權流轉的過程，也是資金循環運用的過程。在實際運作中，若沒有巨額的資金投入土地儲備是難以有效運行的。土地儲備的融資方式主要有：（1）政府財政撥款。在土地儲備制度運行的初期，由于土地出讓量少，土地征購和土地整理量大，必須依靠市政府的財政撥款作為啟動資金，才能保證土地儲備制度的正常運轉；（2）銀行貸款。目前，全國各地的土地儲備中心的資金來源主要是銀行貸款；（3）國有土地收益基金。從土地出讓收入中按5%比例提取國有土地收益基金專項用于土地儲備。（4）其他資金，包括各種公共基金、社會資金，如各種保險基金、養老基金等；（5）土地債券化。在土地基金形成一定規模且其經營業務走上良性循環軌道后，還應開辟新的籌資渠道，如發行債券、股票和開發公司入股等。
　　三、土地儲備資金籌措的主要問題
　　目前，土地儲備資金籌措中存在的主要問題就是融資渠道單一。據調查了解，全國各地土地收購儲備中心在資金籌措上大部分依賴銀行抵押貸款，而且銀行貸款所占比例相當高。以邯鄲土地儲備為例，邯鄲市土地儲備中心自成立以來利用銀行貸款進行土地儲備，截止2009年12月，儲備中心在各家銀行貸款共計5.7億元，支付銀行利息達7900萬元。按現有貸款則每月要向銀行支付利息近200萬元。這種單一的融資渠道對于借貸雙方均存在較大的風險。對于銀行來說，高達80%以上的貸款比例，在遇到經濟形勢或國家有關政策有大的變化，土地市場不活躍時，銀行即便擁有了抵押土地的使用權，但因為難以變現，必將陷入被動局面。同時巨額的利息也加重了土地儲備中心的負擔，為了償還貸款，不少地方土地儲備機構要么短期內過量向市場供地，要么只收購潛在價值較高的地塊，這些做法明顯與政府設立土地儲備中心的目的相違背。
　　四、資金籌措與風險防范的對策
　　1、建立融資機制，拓寬融資渠道，提高土地儲備制度運作效率
　　從城市土地儲備制度運作的整個過程來看，資金的到位率是關鍵，若土地征購、開發、儲備等所需資金純粹依靠政府財政撥款，則勢必增加地方財政負擔；若僅靠銀行貸款來籌措所需資金，一方面難以保證巨額資金的到位率，另一方面大大增加了土地儲備成本與還貸壓力。由此可見，拓寬融資渠道勢在必行。具體方式有：
　　（1）建立城市土地儲備基金。該基金由政府設立的專門機構管理，其基金來源于城市土地出讓金、土地增值收益，主要用途是土地儲備過程中的支出，如支付土地征用過程中的補償費、城市土地整理過程中的各種費用、土地置換中的補償費等。
　　（2）委托金融部門發行土地儲備債券與股票。由于土地資產具有保值和增值性，發行土地儲備債券與股票一方面可廣泛吸收社會閑散資金，以籌措資金，另一方面，對投資者而言，可增加投資渠道，有利于資金的保值與增值；
　　（3）推行土地抵押貸款債券化。土地抵押貸款債券化可理解為：銀行將所持有的抵押貸款債權，出售給專業證券化機構，由該機構在資本市場向投資者發行土地抵押證券的融資行為。該方式既可降低、轉移銀行放貸風險、擴大投資對象，又可培育與完善二、三級資金市場，以促進資金運用的良性循環。
　　2、控制和避免土地儲備風險
　　土地儲備作為一項新興的土地資產管理制度，在實施過程中既取得了明顯成效，也客觀地隱存著風險。為避免風險的產生或盡量減少風險的損失，政府及土地儲備機構應在以下幾個方面進行努力：
　　（1）政府應加大對土地儲備制度的支持力度。政府對土地儲備制度的支持可以體現在以下方面：①加強土地儲備機構的職責、杜絕變相土地儲備。由于土地儲備具有“超市場性”，因此土地儲備的職責應包括制定城市存量土地供給計劃和土地收購計劃，進入一級市場的土地必須首先進入土地儲備庫；②擴大土地儲備機構經營主動權，提高土地儲備機構的經營能力和經營積極性；
　　（2）加強土地儲備中心內部經營核算，提高經營水平。主要是：①對每一收購儲備的地塊，做好土地儲備項目實施方案，作好資金籌措及收益方案的預測，減少盲目性，增強預測能力；②定期對所有儲備地塊進行總體資產測評，對儲備資產做到心中有數；③加強儲備土地的利用力度，增加儲備土地的經營收入；④合理確定土地儲備周期，使土地儲備真正發揮其調控土地市場的作用，同時盡可能的降低土地儲備的資金風險。
　　（3）加強國民經濟形勢（包括當地經濟形勢）對土地需求情況的研究，以及金融政策變化對土地儲備的影響程度研究。掌握其變化規律，有助于我們提高避免土地儲備風險的能力。
　　
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