內(nèi)容摘要：經(jīng)濟危機前，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展的如火如荼，也僅僅是經(jīng)歷了半年到一年的衰退期，現(xiàn)如今，各地又陷入了房地產(chǎn)市場升溫的趨勢中。從北京到上海，從南京到廣州，房地產(chǎn)價格再次上升，甚至有傳言出現(xiàn)了排隊買樓的情形。對于一個擁有１３億人口的大國，住房確實是一大問題。那么房地產(chǎn)行業(yè)必將是一個不容忽視的行業(yè)。那么對于房地產(chǎn)公司來講，怎么樣才能更好的開發(fā)一個項目？怎么樣將風(fēng)險控制在最小化？是一些不但重要而且必須考慮的問題。這些一則是因為房地產(chǎn)的投入很大，另外一點就是房地產(chǎn)的風(fēng)險性太高。本文擬通過分析房地產(chǎn)項目前期的論證工作和分析這一論證工作的重要性和必要性來解決這些問題。以此也提高房地產(chǎn)開發(fā)商對前期開發(fā)工作的關(guān)注程度。
　　
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)項目項目論證
　　
　�。ㄒ唬� 問題提出
　　１、 房地產(chǎn)現(xiàn)今的發(fā)展狀況
　�。玻埃埃纺辏�中國的房地產(chǎn)行業(yè)走過了上升勢頭最猛地一年，到了０８年，因為經(jīng)濟危機的影響，開始有所下降，但是到了２００９年，房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了大力的反彈。鳳凰財經(jīng)網(wǎng)最近甚至報道說下半年中國房地產(chǎn)將處于熱銷狀態(tài)，而且同時小幅提價的情形也將持續(xù)。甚至有媒體報道一季度到6月份北京數(shù)十個樓盤的漲幅超過了20%。鑒于此種情形，中國的房地產(chǎn)行業(yè)很可能重新進入升溫狀態(tài)。那么對于房地產(chǎn)公司來講，一定要做好項目開發(fā)前期的論證工作，進而來最大可能的減小風(fēng)險，讓未來的收益最大化。
　　
　�。�、 提出與房地產(chǎn)開發(fā)項目前期論證工作的有關(guān)問題
　　
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目前期論證工作十分重要，那么這個項目前期論證工作究竟指的是什么內(nèi)涵？究竟要論證些什么？怎么樣論證？為什么要做出論證？這些問題將成為本文寫作的重點，本文希望在理論說明的基礎(chǔ)上，通過案例分析的方式來探索這些問題的答案。
　　
　�。ǘ�） 分析問題
　�。薄� 項目論證的概念
　　項目論證指的是對將要實施的項目從技術(shù)上、經(jīng)濟成本上、周圍環(huán)境上、未來利潤空間上、資金募集上進行的全面、綜合、科學(xué)的評價和研究。它是現(xiàn)代管理中的一個重要環(huán)節(jié)和方法。而房地產(chǎn)開發(fā)項目論證是對項目論證進行了行業(yè)化，特定于房地產(chǎn)行業(yè)的論證管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證，其位于項目投資決策之前或者初步?jīng)Q策之后，其依據(jù)是原有的經(jīng)驗和專業(yè)評價方法，其內(nèi)容是對要開發(fā)的項目進行的全面、系統(tǒng)研究和分析，比如此項目的經(jīng)濟方面的、技術(shù)方面的、工程方面的、財務(wù)方面的、時間方面的、市場運行方面的等等，其目的是以求此項目是否可行，并且在很多方面對項目的實施予以調(diào)控和指導(dǎo)。總體來講，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的論證工作是房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期評估，是建設(shè)項目前期工作的重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)程序的重要組成部分，是項目實施的重要依據(jù)。
　　
　　２、 房地產(chǎn)開發(fā)項目論證的重要性和必要性分析
　　市場競爭越來越激烈化，而房地產(chǎn)開發(fā)項目本身就是一個高投資、高風(fēng)險、高回報的行業(yè)，怎么樣控制風(fēng)險，最小化投資，獲取最大回報成為一個需要關(guān)注的問題。與之相應(yīng)的，房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證也就越來越需要得到人們的關(guān)注了。它一方面可以讓企業(yè)更加明晰的判斷本行業(yè)的市場狀況、本行業(yè)的未來發(fā)展態(tài)勢，另外一個方面也可以讓企業(yè)更好的評估和認識自己，從而對自己的市場定位有個更正確的認識。本部分來論述房地產(chǎn)開發(fā)項目論證的重要性和必要性。
　　首先從反面來說明房地產(chǎn)開發(fā)項目論證的重要性和必要性。
　　很多企業(yè)其實都不重視開發(fā)項目的前期論證工作，有些企業(yè)即使作了這個工作，也過于簡單行事，沒有完整、詳盡的論證報告，不以現(xiàn)實情況為依據(jù)，進而造成項目的實施和決定草率了事，浪費了資金和時間以及大量的人力物力，最終導(dǎo)致了整個項目的失敗。這需要各個房地產(chǎn)企業(yè)吸氣其教訓(xùn)，進而重視這一工作。在我國有句古話，正是對這一工作的重要性的表述，那就是：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”。其實論證在整個項目的過程中就是一個計劃、一個有根據(jù)的計劃過程。
　　接下來從房地產(chǎn)開發(fā)的基本特性來看房地產(chǎn)開發(fā)項目論證工作的重要性。
　　房地產(chǎn)開發(fā)需要籌備、投入大量的資金，同時項目的開發(fā)周期一般也都恨漫長，在這個漫長的周期中就會不可避免的有各種條件的變化，這也給項目的風(fēng)險新大大增加了機會，而且房地產(chǎn)開發(fā)具有較強的地域性和差異性，這一點如果不做詳細的評估和論證的話，也很難對此有很深刻的認識，這一系列的問題都會加大房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險性。如果細分房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險，可以考慮比如自然災(zāi)害，社會管理，市場變化，公司內(nèi)部，行業(yè)內(nèi)部等等各個方面的都存在。任何一個風(fēng)險的擴大化，都會造成整個項目的失敗。為了最小化風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)就必須在風(fēng)險出現(xiàn)前予以預(yù)測和評估，進而想出對策，可以減輕、轉(zhuǎn)移的話，就想辦法，實在不行，就算放棄了該項目造成的損失也會遠遠低于開發(fā)出一個失敗的項目所造成的危害。
　　總之，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的論證工作必須得到重視，它相當于一個項目的計劃書，一個的預(yù)測本。
　　
　�。�、 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的論證的內(nèi)容
　　
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的論證是如此的重要，那么它需要論證一些什么內(nèi)容呢？
　　首先，也就是需要評估和論證這個項目所處的整體大環(huán)境。比如碧桂園要在廣州的開發(fā)區(qū)建設(shè)一個小區(qū)，那么這個時候碧桂園作為項目開發(fā)商就必須來評估這個項目所處的周邊環(huán)境，以此來更好的了解自己這個項目會受什么樣的影響？這些影響會產(chǎn)生什么眼的結(jié)果？該怎么樣應(yīng)對或者處理這些環(huán)境。按照這個項目來分析的話，需要評估的環(huán)境一般包括一下幾點：
　　１） 國家在房地產(chǎn)行業(yè)上的政策未來有沒有很大的變動，有的話，變動會是什么？這些變動對這個項目會產(chǎn)生怎么樣的影響？
　　２） 整個房地產(chǎn)狀況的走勢如何？有沒有什么跡象顯示未來可能會受到影響后的變動？
　�。常� 廣州地區(qū)的城市規(guī)劃建設(shè)有沒有什么樣的變化？比如會不會有新的交通項目（地鐵或者高速公路）靠近這個新的項目區(qū)域？政府會不會在這個區(qū)域建設(shè)比較好的教育環(huán)境、投資環(huán)境等等？
　�。矗� 自己這個項目有沒有針對特定的人群？有的話，該人群的消費習(xí)性怎么樣？收入狀況怎么樣？生活特性怎么樣？風(fēng)俗習(xí)慣怎么樣？文化背景如何？
　　５） 最后一點也是很重要的一點，就是這個房地產(chǎn)項目設(shè)立的位置的周邊環(huán)境怎么樣？有沒有什么比較突出的地理地貌？
　　
　　在論證完了項目所處的整體周邊大環(huán)境之后，項目論證還需要考慮自己企業(yè)的微觀環(huán)境如何？這一微觀環(huán)境的論證內(nèi)容主要涵括一下幾點（在這里，仍然以碧桂園在廣州開發(fā)區(qū)開發(fā)新項目為例）：
　�。保� 對于項目來講，這一點是最重要的，也就是企業(yè)本身的自有資金和募集資金的通道和途徑如何？沒有一定的經(jīng)濟和資金支持的話，一個項目是不可能很好的被實施的。所以碧桂園作為開發(fā)商想要很好的完成這個新項目的話。必須要評估這個項目可能需要的整體資金是多少？本公司的資金能力怎么樣？準備從哪些途徑來募集和獲取這些資金？會不會出現(xiàn)什么突發(fā)狀況的資金需求？自己有沒有能力來滿足這一系列的資金需求？
　�。玻� 論證本企業(yè)的工程建設(shè)能力怎么樣？
　　３） 論證本企業(yè)的技術(shù)能力是否可以滿足這個項目？需要外援嗎？
　　４） 論證這個項目所需要的人力資源本公司是不是齊備？
　�。担� 評估這個項目的整體時間花費，在這段時間里，本公司還有沒有別的可能與這個項目產(chǎn)生重大沖突的事項。
　　６） 評估本項目的營銷方式，評比其可能的收入和投入的成本。
　　
　　現(xiàn)在評估論證行業(yè)環(huán)境，也就是說整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走勢如何？自己主要的競爭對手有哪些？選擇的目標市場是什么？新項目的市場定位怎么樣？自己的優(yōu)勢和劣勢分別是什么？怎么樣最大化優(yōu)勢地位？最小化劣勢情形？最終可能出現(xiàn)的結(jié)果怎么樣？
　　
　　論述完了項目論證的重要性和論證的相關(guān)內(nèi)容之外，接下來看一下整個房地產(chǎn)項目開發(fā)論證的步驟是怎么樣的？怎么樣一步一步的完成這個論證過程？
　　
　�。�、 房地產(chǎn)開發(fā)項目論證的步驟
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證不可能是一蹴而就的，它需要分階段、分步驟的來完成。
　　第一步選定項目：一個房地產(chǎn)公司可能同時對幾個項目感興趣，而且做項目論證的目的一方面是評估本項目的可實行性，另外一方面也是為了公司發(fā)展找到最合適的、最具有前瞻性的項目。所以為了不浪費時間、人力和物力，項目論證的第一步就是要在諸多的項目中選擇一個項目來論證、來考量、來評估。項目的選擇可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營方向、經(jīng)營目標、現(xiàn)有資源條件、市場供求狀況來做出，這是對項目的初步調(diào)查和預(yù)測。
　　選定了項目之后，要論證一個房地產(chǎn)項目，接下來的一步就是初步研究這個項目的相關(guān)內(nèi)容和情況。根據(jù)項目論證的內(nèi)容來調(diào)查研究本項目的有關(guān)資料、有關(guān)信息。徹底的、完整的評估一個項目，這個工程中可以分為若干專題進行不同層面、不同范圍的調(diào)研，而后評定每一個方面，最終予以全面的比較和衡量。比如可以從項目的時間上、資金上、工程設(shè)計實施上、人力資源安排上等等方面予以把握。
　　對項目的相關(guān)內(nèi)容論證完畢之后，接下來的一個步驟就是做出最終的評定。評定這個項目是否具有發(fā)展前景，是否值得相應(yīng)的投入，怎么樣才能更好的予以控制、規(guī)劃和實施。一般來講，最終評定的結(jié)果需要用一個完整、有說服力的形式出現(xiàn)，比如論證報告或者評估報告，報告中應(yīng)該有詳細的數(shù)字論證和證據(jù)支持。這一最終的報告是作出所有決定的依據(jù)、是方案實施的保證。
　　總體來講，在這三個階段中，第二階段的工作任務(wù)最為繁重，也最為重要，是整個論證工作的中心，是做出論證評估的保證。但是也絕對不可能忽視另外兩個步驟。論證的第一步保證了所選擇的項目最具有潛在的可能性，它直接決定了整個論證工作不會浪費；而第三步是一個完整的論證工作的結(jié)尾，有了它才顯示出論證的結(jié)果怎么樣，才能有以后的決定和實施。所以為了保證論證目的的實現(xiàn)，整個論證工作必須有詳略的側(cè)重，但同時不能拋棄非重點的步驟過程。
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