序言
　　在當下的社會中，人們現在談論最多的話題莫過于金融危機，走在世界經濟發展最前沿的各國金融機構，是最早觸摸到這次金融寒流到來的，可憐的是他們還沒有來得及感覺冰雪的味道，就已經完全失去了知覺。當世界都在恐慌著如何去面對的時候，這股寒流又從虛擬經濟危機波及到實體經濟，代表著各國實體經濟體的各類企業已經在寒風中被凍得渾身發紫，危在旦夕。整個世界經濟在這次災難面前將何去何從，無論是專家學者還是領袖百姓，人們的表情除了茫然更是無奈。
　　此次1929年以來最大的一次金融危機誘發于美國的房地產市場次貸危機，再穿越美國的金融體系屏障通過各商業銀行蔓延到實體經濟，從而給美國及世界經濟造成實質性的重創，而次貸危機爆發的根源則是以美國為代表的資產膨脹型過度消費所產生。從這個角度上來說，這次危機在本質上是對全球經濟模式失衡的一次大調整。而造成此次全球金融危機的房地產行業更難逃其難。
　　面臨形勢
　　作為一名房地產的從業人員，我們深感此次金融危機所帶給整個世界經濟及房地產市場的嚴重后果。從我國目前的房地產市場狀況來看，由于我國的房地產行業起步較晚，并且我國的城市化改革還處于一個起步階段，各地區的城市改造剛剛興起，所以房地產市場的發展應該還存在著較大的空間。其實我國的整個房地產市場中的剛性需求一直都是存在的，但由于2006、2007年各地房地產價格的飆漲，使得老百姓們在房價持續上漲的壓力下開始進行非理性的瘋狂搶購，從而使整個房地產市場形成了一種很強勢的賣方市場。而這種強勢的賣方市場勢必又會對房屋的價格起到推波助瀾的作用，由于百姓越來越無法承受這樣高昂的房價，從而使整個社會對房地產行業產生了一種“仇恨”心理。
　　另一方面，由于高房價勢必會產生高利潤，而使得各類金融機構及實體或個人都對這塊“蛋糕”產生了濃厚的興趣，從而大舉進入。而這種盲目的進入又造成了房地產行業開發專業性的混亂，各種問題的出現就會使得人們對房地產行業的抵觸情緒更加強烈。于是，在國家大力倡導建立和諧社會的背景下，社會各界專家學者及各種媒體對房地產市場的調控需求大肆喧染，擠壓房地產泡沫成了當時社會話題的主流。于是，各種政策相繼出臺，“招招緊逼，步步致命”，密密麻麻的象冰雹一樣鋪天蓋地砸了下來。隨著中央及地方各項調控政策的頻頻出臺，使得各開發商的開發道路步履蹣跚，雖然房地產價格也受到了一些控制，但并沒有從實質上得到解決。
　　正在大家都在猜測中國的房地產市場將如何取向的時候，從2008年上半年，作為中國房地產行業領軍人物的萬科卻突然在全國開始進行大規模的降價促銷活動。此舉一出，社會各界反響強烈，說法不一，但大量的客戶搶購及資金的迅速回流卻是不爭的事實。而正在其他開發商猶豫不絕，舉棋不定的時候，美國的次貸危機又突然給中國的房地產市場一記重拳，也就是這一拳，徹底將我國的房地產市場擊倒。由于此次危機不僅使整個世界經濟遭到重創，同時也使得房地產開發商的資金供應鏈徹底斷裂，更主要的是讓市場對房地產的信心徹底粉碎。隨著各開發商的大幅度降價、促銷、停盤、退地等狀況的出現，人們更加捂緊了自已原本已越來越癟的錢包。開發量銳減，成交量萎縮、銷售價格下滑已經勢不可擋，人們都在等待著開發商一次又一次的降低。而到底降到什么價位才可以去購買，現在可能連人們自已都不清楚。曾經無比繁榮的景象已經成為過眼云煙。
　　剖析
　　從代表美國房地產市場的“兩房”被政府接管，到整個房地產行業的萎靡不振，一個支柱產業的萎靡必將引發其他相關各行業的衰退，由此而形成了一個金融災難的“放大器”。面對如此規模的經濟危機，我國政府也不得不開始了全方位的措救。其實大家從此次金融危機爆發的根源中可以看出，它的出現并不是偶然，而是一種必然。任何事物的發展都有其自身的特點及其特有的規律性，人類文明的每一次劃時代的進步與變遷不也都是在各種危難中產生的嗎？不是在戰爭中改變，就是在災難后升華。自然界歷來的生存之道就是弱肉強食，適者生存。而目前我國的房地產市場也必將在這次金融危機下進行一次徹底的洗牌。那些資質低，實力弱，專業性差的公司必將為他們的盲從付出高昂的學費，而實力強大，信譽優良的公司也一定會通過這次危機而變得更加強大。整個行業的操作模式也將因為此次金融風暴而變得更加進步、更加合理。
　　所以說，危機的產生其實并不可怕，只是要看我們用什么思維去面對。如果對我們個人的生活來說，可能是一種災難，畢竟它對我們的生活帶來了很多的負面影響；但要是從整個人類社會進步的角度來看，這也未必是件壞事，還可能是一個機會，畢竟人類需要進步，社會需要發展。
　　其實，作為黃河三角洲新興石油工業城市，東營市的房地產市場起步較晚，雖然東營市的經濟水平一直處于山東省前列，但其房價在省內卻處于中等，也就是說東營的房價較為真實的反映出了當前的經濟發展水平，加之近些年成本的上漲，使得本來就不高的房價基本不存在泡沫，與上海等大城市相比，東營房價可下調的空間很小，甚至基本沒有。只是由于受到全國大氣候的影響，在看到北京等大城市的房價出現了大幅下跌后，很多油城居民也錯誤的認為東營的房價也會出現下降，于是持幣觀望，等待房價下降成為很多人的選擇。
　　在目前的情況下，由于受到全球性金融危機的影響，全國的房市雖然仍舊是持續低迷，但隨著天氣的逐漸轉暖和銷售旺季的到來，東營的房市回暖趨勢已經是不可避免，而且這種趨勢會在將來的時間里不斷的加強和擴展。
　　對策
　　在目前房地產市場整體低迷的情況下，政府該如何引導房地產市場的發展，如何提高房地產企業的運營能力，也保障人民的利益，成為大家激烈爭論的話題。
　　1.救市不如救制造業。
　　中山大學嶺南學院財稅系主任林江教授認為，要保持經濟穩定增長，救樓市不如救制造業。“這時候如果救樓市，之前宏觀調控的努力等于白費，很可能讓通脹重現。”林江認為，發展實體經濟才是正道，比如可以出臺扶持中小型企業的財稅政策。
　　2.政府應穩市而非救市。
　　中國房地產業協會副會長顧云昌反對“救市”說法，他認為中國樓市不存在“救”的問題，而是要“穩市”、“暖市”。他表示，中央政策出臺，主要是出于宏觀經濟層面的考慮，降低交易成本，希望能夠穩定交易量，從而穩定市場。
　　廣州市社科院經濟學研究員談錦釗也同意此觀點。他表示，政府主要意圖在于，房地產對宏觀經濟和經濟預期的影響都很大。在世界經濟因金融海嘯影響走向低迷的過程中，政府希望房地產行業這輛馬車的車輪能夠重新動起來。
　　3.繼續保障廉租房、經濟適用房建設。
　　談錦釗認為福利分房并不可取。他表示，對沒有享受到福利分房的中低收入者來說，即便房價再降2000元，他們還是買不起。他們的需求不會對商品房市場造成大的沖擊。要實現“居者有其屋”理想，市場并不能解決一切。因而，政府推進保障性住房的步伐應該繼續前進，特別是廉租房、經濟適用房建設。
　　4.降價才是硬道理。
　　深圳市房地產研究中心副主任王鋒表示，新政對目前深圳整體樓市的影響需要繼續觀察，預計深圳樓市不會立即轉暖。深圳樓市的主力需求是中低收入者，非深戶籍的深圳居民80%是無自住房者，且大部分都是中低收入者。2008年9月份，深圳全市新建商品住宅成交量止跌“小幅回升”，達到3.373萬元/平方米，其中最重要的原因是“降價了”，全市商品住宅銷售均價回落到了12431元/平方米。
　　5.呼吁銀行對房地產企業松綁。
　　SOHO中國的潘石屹呼吁銀行對房地產企業松綁。銀行對開發商貸款基本全面停止了，只收不貸。這種極端做法，有可能把不是壞賬的資產變成壞賬的危險。給開發商貸款和給購房者按揭貸款相比，按揭貸款對銀行的安全性更高一些，購房者相當于兼職信貸員，中間多了一層風險把關。但開發貸款也不能“一刀切”地不放。希望銀行能把房地產行業與其他行業一樣對待，給房地產的金融政策松綁。
　　面臨的矛盾
　　1、房地產開發商和購房者之間的矛盾分析
　　針對次貸危機下的房地產市場，國務院辦公廳、中國人民銀行、銀監會、財政部、稅務總局、建設部、國土資源部、地方政府等國家機關紛紛制定相應政策來扭轉房地產頹勢，總結主要救市政策有以下6類：1）土地相關政策；2）房屋保障相關政策；3）交易相關政策；4）金融、稅收相關政策；5）法律、法規相關政策；6）財政相關政策。
　　這6類政策對維護房地產市場的穩定和挽救房地產市場信心有著舉足輕重的作用。然而，就房地產開發商和購房者之間的矛盾來看，卻并沒有根本解決。就房地產開發商而言，目前不敢降價的原因有如下4條。
　　（1）潛規則：房地產界也有潛規則，那就是參考同區域、同檔次樓盤定價，誰也不會輕易降價“離群”太大。
　　（2）自救：開發商可以推出少量特價房來試探消費者，待市場平穩后，再一點一點提高房價，從而自救。
　　（3）代價：如若降價，前期高價購房者必將控告開發商。無論勝負，開發商必將承受長期官司，極度影響公司品牌價值。
　　（4）難言之隱：房地產過熱時期，開發商瘋狂圈地，吸納土地的價格過高，此時如若降價則蒙受巨額損失；如若不降又無法及時資金回籠，從而導致進退兩難的局面。
　　2、就購房者人而言，目前持幣待觀的主要原因有如下7條。
　　（1）國際金融危機對我國經濟的沖擊導致部分企業及個人受損，控制奢侈性消費是明智選擇。（2）針對開發商經營現狀，購房者對開發商降價心理預期過高。（3）投機炒房人出逃日益增多，二手房備受青睞。（4）房地產供大于求的現狀將延續。（5）建材、土地、人力等成本大幅下降，房地產成本大幅縮水。（6）銀行拍賣房屋增多，購房者低價淘到滿意住房成為可能。（7）為了應對日趨嚴重的次貸危機，政策力度將逐漸加大，購房人預期將從新政中得益。
　　政策建議
　　1.加大政策宣傳。政府應該宣傳救房市不是救房企的觀念。告訴老百姓房地產市場關乎國家經濟，救房市就是救經濟，如果房地產市場崩潰，就會工業不興，失業驟增，民族不振。
　　2.指導房價。針對開發商不愿降價的情況，地方政府應幫助指導房價。按平米價格，對低價房減免稅費或貼現補償；對高價房追加稅費。
　　3.房地產開發商信息披露制度。市場只有更多的認知才能更大效用地合作，房地產開發商和購房者之間應加強了解。建議房地產開發商在季報中加入空置率、建筑面積、銷售面積等房地產數據。
　　4.放寬第二套住房。放寬第二套住房主要是基于早先住小房子的人想要改善住房條件，他們在購新房前并不會賣舊房；購第二套住房的信用風險遠小于第一套住房的信用風險，若限制二套房很有可能走美國次貸危機的老路。
　　5.政策宜一步到位。反復增加的政策力度只會帶給市場更為濃厚的觀望氣氛。在此關頭，適用重招狠招，一步到位，讓購房者排除疑慮。
　　6.妥善安置企業裁員。目前就業形勢嚴峻，產業結構調整在所難免，不排除房地產企業大規模裁員的可能性。為了社會和諧發展，政府應盡早采取措施以保障失業人員生活、再就業。
　　7.調整土地政策。原有的土地政策導致了房價的攀高，也可能導致開發商為了后期成本而無法保質保量。建議土地拍賣不僅根據價格，還要根據評定的開發商實力，但應避免暗箱操作。
　　8.調整土地出讓金的征收方式。現有土地出讓金的征收方式對房價的攀升及房地產商的資金壓力都有較大的影響，建議適當地調整征收方式。
　　本次外部的金融危機還沒有見底，還沒有人知道到底對全球乃至我國的房地產行業影響的程度有多深，房地產行業還有部分人對政府的救市存在盲目樂觀。但是政府已經加大了住房保障的投入，相信這也是“救市”的重要舉措，這個投入可以極大地拉動房地產投資的增長，進而保持GDP的增長，但是對商品房房價的回調會“袖手旁觀”；其次房地產市場化多年的發展表明，政府的政策影響持續下降，在巨大的市場面前，政策越來越顯示出力不從心。因此更多的是要知道整個金融危機影響到的投資人的信心，進而影響到的房地產市場的影響。
　　從中國來看，房地產中長期的發展是持續健康穩定的，但是眼下短期的調整已經在所難免，如何堅持到房地產市場的“春天”就是整個行業企業需要認真面對的了。可以說外部金融危機對整個行業的價值觀、風險意識等影響深遠。