《國家稅務總局關于辦理增值稅期末留抵稅額退稅有關事項的公告》(國家稅務總局公告2019年第20號，以下簡稱“20號公告”)規定，自2019年4月1日起，試行增值稅期末留抵稅額退稅制度，連續六個月(按季納稅的，連續兩個季度)增量留抵稅額均大于零，且第六個月增量留抵稅額不低于50萬元，可以向主管稅務機關申請退還增量留抵稅額。滿足條件能享受留抵稅額退稅，通常是企業處于特定時期或特定項目，如企業對設備大量新增或大額更新改造、購建不動產階段或鋼材設備水泥占比較高的建設項目。據了解，房產企業正在期待留抵稅額退稅政策，房產企業商品房交付前有大量的留抵稅額，結轉收入前不會產生增值稅應納稅額，為平衡增值稅入庫，營改增后房產企業增值稅延用營業稅政策采用預收賬款預征的辦法。為此，對于有預征增值稅的房產企業，留抵稅額退稅處理分析如下。

　　一、申請退還增量留抵稅額條件及計算

　　20號公告規定，納稅人當期允許退還的增量留抵稅額，同時符合以下條件的納稅人，可以向主管稅務機關申請退還增量留抵稅額：(一)自2019年4月稅款所屬期起，連續六個月(按季納稅的，連續兩個季度)增量留抵稅額均大于零，且第六個月增量留抵稅額不低于50萬元;(二)納稅信用等級為A級或者B級;(三)申請退稅前36個月未發生騙取留抵退稅、出口退稅或虛開增值稅專用發票情形的;(四)申請退稅前36個月未因偷稅被稅務機關處罰兩次及以上的;(五)自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返(退)政策的。增量留抵稅額，是指與2019年3月底相比新增加的期末留抵稅額。公式計算：允許退還的增量留抵稅額=增量留抵稅額×進項構成比例×60%。

　　二、無自持物業的房產企業增量留抵稅額退還處理

　　房產企業一般計稅項目從開工到交付前，增值稅進項稅額一直是累計的，留抵稅額是個非常大的金額，通常到房子交付初期增值稅進項稅額未抵扣完，所以增量留抵稅額一般都會符合20號公告退稅規定。但這種情況如果可以退稅，違背預收賬款預征增值稅辦法的初衷，所以，雖然符合20號公告退稅條件，但是考慮與預征增值稅辦法平衡入庫的原理相沖突，筆者認為，這類房產企業增量留抵稅額不能退稅。如某房產企業2018年1月開工建設BC地塊，BC地塊開發房產全部可售，現尚未竣工，每月預收賬款預征增值稅25萬元。A地塊未開工，2019年3月31日賬面留抵稅額1000萬元(其中，可售房1000萬元，自持房0.00萬元)，4月至9月每月進項稅額30萬元，2019年9月底期末留抵稅額1180萬元(其中，可售房1180萬元，自持房0.00萬元)，與2019年3月底相比新增加的期末留抵稅額180萬元，增量留抵稅額180萬元不能退稅。

　　三、有自持物業的房產企業增量留抵稅額退還處理

　　如果房產企業除一般計稅項目的可售房產外，還有政府規定房產企業自持的物業，自持物業與一般計稅項目的可售房產未售完結存房產性質完全不同。如政府規定，房產企業持有的酒店、商場、寫字樓及其他文化旅游設施暫時不可出售，這些政府規定暫時不可出售的自持固定資產產生的進項稅額與非房地產企業留抵稅額性質相同，只要把政府規定自持物業的進項稅額賬戶與可售房產進項稅額賬戶分開核算，或者能夠分得清自持和可售房產的進項稅額，且符合20號公告規定自持物業的進項稅額，即可申請退還增量留抵稅額。如某房產企業2018年1月開工建設BC地塊，開發房產全部可售，現尚未竣工，每月預收賬款預征增值稅25萬元。A地塊政府規定暫時不可出售的自持酒店2019年4月10日開工，工期1年。企業2019年3月31日賬面留抵稅額1000萬元(其中，可售房1000萬元，自持房0.00萬元)，4月30日留抵稅額1130萬元(其中，可售房1100萬元，自持房30.00萬元)，自持物業5月至9月每月進項稅額30萬元，2019年9月底期末留抵稅額1530萬元(其中，可售房1350萬元，自持房180.00萬元)，9月底自持物業進項稅額余額180萬元。與2019年3月底相比，新增加的期末留抵稅額180萬元，按照公式計算：允許退還的增量留抵稅額=增量留抵稅額×進項構成比例×60%=180×100%×60%=108(萬元)。總之，房產企業自持物業的增量留抵稅額與一般企業增量留抵稅額性質完全相同，符合20號公告規定自持物業的進項稅額，即可申請退還增量留抵稅額。

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