摘要：房地產估價是一個新興的行業，近幾年,隨著房產業的迅猛發展，給房地產估價也帶來了勃勃生機。隨著住房制度改革的進一步深化，帶動了房地產業的快速發展，使房地產業成為國民經濟發展的重要支柱產業由于房地產市場與房地產估價服務緊密相連。
　　關鍵詞：房地產，房地產估計，估價現狀
　　
　　房地產業的迅速發展為房地產估價行業自身發展提供了廣闊的市場空間，同時對估價提出了更高的要求，但是從現階段我國房地產估價行業的發展狀況來看，估價的發展不能完全適應房地產市場發展的要求，因此還存在一些問題和不足，現就這些問題做如下分析：
　　1、管理體系交叉，不利于估價行業的發展
　　從我國目前管理體制來看，估價業有房地產估價、土地估價和資產估價，且主要分屬于建設部、國土資源部和國有資產管理部，相應的估價人員也分為房地產估價師、土地估價師和資產估價師，各自形成了自上而下的管理系統，制定的管理辦法多從本部門出發，未經過很好的協調與溝通。這樣限制了公平競爭和優勝劣汰，不利于估價行業的發展。
　　同時房地產估價收益頗豐，由于利益的驅動，對這一市場和業務行使管理或施加影響的政府職能部門很多，房地產管理部門、國家管理部門、土地管理部門“三巨頭”各自為政。還有的形容是“四駕馬車”，即再加上物價管理部門。由于金融部門對房地產估價干預和壟斷的力度也越來越大，因此實際形成了“五馬分尸”的局面。這五個部門在管理上各施其政，在政策上各行其是，無法形成統一的法規規定、管理制度，把完整的房地產估價市場和業務管理分割的七零八落，無法實施系統的規范化管理，使得估價機構和執業人員無所適從。
　　2、估價人員的素質難以滿足行業發展的需求
　　我國的房地產估價實行執業資格制度，從業人員必須經過全國統一考試方可取得執業資格。但由于我國的房地產估價起步較晚、考試頻率低等原因，房地產估價師執業資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現象嚴重。房地產估價師考試不能體現估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業務水平而繼續學習和深造。
　　3、房地產估價報告質量令人擔憂
　　當前各估價機構的估價人員主要包括兩類：一是從業的注冊估價師和估價人員；二是非專職的注冊估價師。自從房地產估價機構脫鉤改制成為合伙制企業后，正式注冊的執業房地產估價師大多成了估價機構的領導或合伙人，他們主要精力放在抓業務上，真正做估價的是那些根本沒有估價師資格也談不到估價經歷的人。這些人員多數對于房地產估價操作是一知半解，對于各項指標、數據只知其然不知其所以然，只簡單地、機械地套用，在估價報告模板上修修改改，房地產估價報告質量令人擔憂。
　　4、中介機構不按核準的資質和范圍執業
　　客戶一般只注意估價機構有沒有估價資質，但對估價資質如何分級及其意義卻不甚了解和關注，這一方面是我們的宣傳工作做得不夠，另一方面的一個主要的原因就是我們將估價資質種類、級別和執業范圍劃分得太細，并且這些劃分缺少充分的科學依據，超出了一般客戶的認知程度(絕非指客戶弱智)。在客戶需要服務時，不需要對律師事務所作較多的了解，而是注重所選律師的級別和業務能力。而在房地產估價中，客戶則需仔細了解有關的業務主管部門，否則就可能費時費財還辦不了事。有時即使機構資質符合條件，但由于主管部門的關系，而使下一步工作開展艱難。這些情況往往是多數客戶不可理解也無法充分理解的。當然，有人會說房地產具有地域性而不同于其它行業，就同一資質級別而言不宜再對執業范圍細分。我們將估價機構資質人為地復雜化，并沒有得到預想的效果，倒是造成了估價市場的混亂，造成了估價機構大量超資質、超業務范圍執業。
　　5、自律不夠
　　（1）行業自律不夠
　　國外房地產估價一般是依靠估價師協會管理，一方面在培訓、考試、資格管理和提供信息等方面協會有較強的吸引力：一方面在技術規范規程、行規行約等方面有較強的約束力。這幾年建設部做了大量的工作，成立了估價師學會，但這個行業學會遠遠沒有到位，還沒有承擔起行業管理的重任，各地也只有少數省市成立學會，多數還是空白，地方上的行業自律差距就更大了。
　　（2）法人自律不夠
　　現階段我國估價機構的性質模糊不清，表面上看是獨立運作，實際上只是各有關行政部門的附屬物，沒有成為自主經營的法人實體和中介組織，濃厚的行政色彩使這些估價所的估價行為變成行政行為，因此估價水平的高低和估價報告的優劣難以與估價所及估價人員掛鉤。雖然有關法規規定“估價機構違反有關法律法規和職業道德，情節嚴重的取消其估價資格”，“在估價活動中因違法違紀或嚴重失誤造成的經濟損失，估價機構和估價師都應承擔賠償責任，”但由于沒有保障機制，加上有些估價所有管理權，委托人即使吃了苦頭也不敢吭聲，因此這些條款形同虛設，有些估價機構和估價人員在業務活動中就無所顧忌不需自律。
　　6、制約力不夠
　　對房地產評估的技術規范和規程以及職業道德標準至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權威的系統科學的法律或法規，因此評估機構和執業人員沒有一個遵循的規則，全憑個人悟性或自由發揮，往往同一宗或條件相似的房地產評估結果相差甚遠。筆者曾親眼看到有的評估報告其評估價值即為財務報表的帳面值，有的標的權屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程，令人啼笑皆非。有些機構和人員違反職業道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業務，有的出賣評估機構的資格（即為沒有資格的機構或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業務偏離了公平、公正、科學、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當的經營行為沒有評判的依據，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業的發展。
　　目前，房地產估價行業運行情況已經逐漸進入良性循環的軌道。加入WTO后，隨著國內房地產的市場的開放，房地產評估行業面對的國際、國內的競爭和挑戰更加嚴峻。我國房地產估價行業只有從現在起就直面自身的不足，提高管理優勢專業優勢，人才優勢，樹立行業品牌，迅速提高自己的市場競爭力，才能在無情的激烈市場競爭中取勝。
　　
　　參考文獻：
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