摘要：房價問題已經成為影響當今不同群體幸福指數的重要因素。在房地產市場，中央政府和各地方政府相繼出臺了一些調控市場的政策和措施，各方對其影響和產生的效果觀點不一。本文房地產論文結合房地產市場宏觀調控目標的框架性分析，對這些政策出臺的目標及對房地產市場的影響進行了詮釋，認為這些政策和措施對于我國房地產市場有助于可持續(xù)發(fā)展趨勢。
　　關鍵詞：房地產；宏觀調控；可持續(xù)發(fā)展
　　1近幾年房地產宏觀調控效果分析
　　2003年以來，國家綜合運用行政、財稅、金融、土地等手段，逐步加大了房地產宏觀調控力度，但效果并不盡如人意，房價持續(xù)上漲、市場秩序混亂等問題依舊比較突出。
　　房價持續(xù)上漲，部分城市尤為突出。2003年以來，我國房屋銷售價格持續(xù)上漲，而2007年年初以來房價上漲壓力進一步加劇，房價走勢與調控目標存在一定的差距。國家統(tǒng)計局數據顯示，2007年6月份70個城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，漲幅分別比1月份、3月份和5月份提高1.5個、1.2個和0.7個百分點。此外，北京、深圳等中心城市房價上漲較快，2007年年初以來同比漲幅基本保持在9%以上。
　　市場交易秩序混亂。由于房地產市場尚處在發(fā)展的初級階段，市場監(jiān)管法規(guī)建設遠遠滯后于市場的發(fā)展速度，市場交易秩序比較混亂，缺乏對開發(fā)商——市場強勢方的有力約束，部分開發(fā)商為獲取利益而誤導市場、違規(guī)銷售、“缺斤短兩”的現象時有發(fā)生，嚴重影響了公眾利益，不利于房地產市場的健康發(fā)展。
　　住房保障力度不足。近年來，在各部門的共同努力下，住房保障體系建設取得了一定成果，但目前仍存在保障范圍不廣、保障密度不大等問題。部分城市對建立住房保障制度、解決“雙困”家庭住房困難問題的認識仍需加強，相關政策不到位，管理機構及人員經費沒有落實；部分已實施廉租住房制度的城市，到位資金量較少，進展速度緩慢等問題也比較突出。
　　房地產業(yè)作為國民經濟的重要風向標，它的發(fā)展狀況與國民經濟的發(fā)展好壞具有高度的正相關性，因而歷來倍受各級政府的普遍關注和高度重視。近年來，一些地區(qū)房地產投資增幅偏快、房價上漲過高。與之形成鮮明對比的是，中低價位、中小戶型房屋嚴重供不應求。這些問題影響了普通居民基本居住和國民經濟的健康發(fā)展，不利于構建和諧社會。[1]
　　2應切實處理好房價趨于合理和住房保障的關系
　　住房具有消費品和投資品的雙重特點，這就決定了政府在房地產宏觀調控中具有雙重目標，一方面要關注投資品價格，避免資產價格泡沫產生到最終破滅時給宏觀經濟造成影響；另一方面，住房作為消費品，要滿足居民的基本住房需求，保障民生。然而，政府雙重目標中的側重點應是不同的。
　　住房作為投資品時，房價很大程度上受到投資者的預期影響。此時，政府在穩(wěn)定房價中的責任是有限的，而且維護房價的成本也非常高昂，即使實現了房價的穩(wěn)定，由于投資者的購買能力和受益程度遠大于中低收入者，因此在資產市場中政府主要的職責應是維護房地產市場交易公平、公正和信息透明，同時分析監(jiān)測房價的走勢，及時警示投機行為，防止出現房價過快上漲而產生泡沫，以及泡沫最終破滅時出現的系統(tǒng)性風險。
　　住房作為消費品時，應重點滿足居民的基本住房消費需求。居民的住房消費需求是一種生存需求，在配置住房資源時應優(yōu)先實現“公平”，而非“效率”。因此，住房作為民生消費品，政府在配置住房資源中的作用非常重要，一方面要保障公民有房住，要支持、維護住房作為消費品的價格（租金）穩(wěn)定；另一方面要保障即使是最困難的人群都能住上房子——實現其住房保障職責。[2.3.4]
　　2.1需求過旺是拉動房價上漲的主因
　　政府穩(wěn)定房價的意圖是防止房價過快上漲而產生泡沫，因為泡沫最終破滅時會對宏觀經濟產生負面影響。為采取行之有效的措施，切實穩(wěn)定房價，應全面分析房價上漲的原因。縱觀過去幾年來分析我國房價的報告，大多數人認為住房購買需求旺盛是主要因素，同時也有一些其他因素需要引起注意。
　　經濟快速增長引起住房需求持續(xù)上漲。自2003年以來，我國的房屋銷售價格一直呈現出較快的增長態(tài)勢，從住房市場的供求雙方來看，居民購房需求快速增長與住房供應有限引起的供需缺口不斷加大是房價上漲的根本性原因。近年來，隨著國民經濟的快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民可支配收入快速增長，2005年和2006年分別增長9.6%和10.4%，2007年第一季度增速更是達到16.6%。同時，隨著城市化進程的加快，大量農村人口涌入城鎮(zhèn)，2002～2005年城鎮(zhèn)人口凈增近6000萬人，直接加劇了城鎮(zhèn)住房需求壓力。然而受生產能力的限制，住房供應卻不能無限制增加，房屋竣工面積在較長的時期內已低于房屋銷售面積。旺盛的需求和有限的供給共同推動房價持續(xù)上漲。
　　房地產市場處在賣方壟斷階段。中國的房地產市場從1998年以來因城鎮(zhèn)住房改革加快而逐步形成，社會各個方面都缺乏成熟市場的認知和判斷。廣大的購房人只能通過開發(fā)商獲得住房，沒有其他選擇；同時購房人數眾多、分散，無法形成買方合力與開發(fā)商進行價格談判，處于市場劣勢，只能被動接受不斷上漲的市場價格。
　　2.2房價上漲引起近幾年地價上漲
　　眾所周知，對土地的需求是一種派生需求，是為了使用土地上的附著物；土地供給是非彈性的。因為地價是房價的一部分，土地是房屋生產的“原材料”，原材料價格的上漲不一定能推動產成品價格的上漲。如果房地產市場是充分競爭的市場，地價上漲造成的房價成本上漲完全可以通過建筑規(guī)劃和提高生產效率等方式消化。
　　由此可見，基于在房地產市場上的壟斷地位和與地方政府的共同利益，開發(fā)商對推動房價持續(xù)快速上漲擁有明顯的影響力，對地價漲幅的接受程度就自然不斷提高。他不僅可以直接把地價上漲增加的成本部分轉嫁給購房人，而且還可以再以此為由使房價更高從而獲取更大的利益，并把房價上漲歸因于地價上漲。
　　2.3應突出抑制需求對穩(wěn)定房價的作用
　　從過去幾年穩(wěn)定房價的調控實踐看，供給調整措施對穩(wěn)定房價的效果并不明顯，而對需求調控措施的作用關注較少，因此綜合分析、合理定位供需調控措施在穩(wěn)定房價中的作用尤為重要。
　　供給調整對穩(wěn)定房價的長期效果大于短期。從“調整結構、穩(wěn)定房價”的目標來看，過去幾年，我們花大力量調整住房供給結構，但由于住房建設周期需要兩年左右時間，住房供給結構調整至少需要兩年時間才能慢慢見效，導致供給政策從制定實施到發(fā)揮效應存在較長的時滯。因此，在短期內，調控供給對穩(wěn)定房價的作用有限；但從長期來看，調整住房供應結構、科學規(guī)劃土地供應結構等措施，能夠以提高土地使用效率的方式，有效增加住房供給。
　　在短期內應突出需求調控在穩(wěn)定房價中的作用。防止長期積聚的購買力在短期內集中釋放并對未來購買力形成大量透支，做到保護居民的正常消費需求，抑制投機需求，促進購房需求合理均衡的增長，有利于避免房價大起大落，維護住房價格穩(wěn)定。
　　2.4注重各項政策之間的協(xié)調配合
　　在房地產宏觀調控過程中，各職能部門應加強溝通、增進共識，盡快建立由相關部門參加的綜合協(xié)調、磋商機制，統(tǒng)籌各方力量、形成調控合力，強化對宏觀調控目標的執(zhí)行力度。如，在拓寬房地產融資渠道方面，相關部門應加強協(xié)調，突破制度及法律層面上的障礙，共同推進房地產投資基金、房地產投資信托等產品創(chuàng)新，加快拓寬房地產融資渠道的步伐。
　　3明確責任，加強調控，促進房地產市場健康發(fā)展
　　3.1加大住房保障力度，滿足居民基本需求
　　政府的住房保障責任義不容辭。從我國的經濟發(fā)展階段和“人多地少”的基本國情來看，住房保障建設是一項長期而艱巨的任務，目前應重點關注住房保障的目標、范圍和途徑等幾個核心問題。從住房保障的范圍來看，應根據居民的不同收入標準，明確享受經濟適用房、廉租房等優(yōu)惠政策的對象范圍，并定期評估，同時建立科學完善的準入退出機制。從住房保障的途徑來看，在擴大供給總量的同時，更應該調整供應結構，重點提高中小戶型和低價位住房的比重，著力推動租賃市場和二手房市場發(fā)展。
　　3.2著力規(guī)范房地產市場秩序，維護公平交易
　　政府規(guī)范房地產市場秩序，維護市場交易公平、公正和信息透明是解決市場失靈的重要途徑。一方面，由于我國房地產市場發(fā)展處于初級階段，各項市場監(jiān)督機制和法律法規(guī)還不完善，政府應定期檢查、規(guī)范供給方行為，對虛構買賣合同、囤積房源，發(fā)布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購的違規(guī)行為給予嚴厲懲罰；另一方面，應積極培育購房者的維權意識，鼓勵形成購房者利益集團，提高購房人的議價能力。同時，各地應積極推行商品房銷售合同網上即時備案，提高市場監(jiān)督效率。
　　3.3切實加大住房供給，調整住房價格
　　一是繼續(xù)落實各項調整住房供應結構的政策。在“合理利用土地、切實保護耕地”的同時，各級政府部門應科學制定和實施住房建設規(guī)劃，積極調整住房供應結構，切實加快住房戶型結構調整步伐，增加普通商品住房供應，重點發(fā)展?jié)M足當地需求的中低價位、中小套型普通商品住房。二是積極采取行之有效的措施，加強對房地產開發(fā)企業(yè)的管理，促使存量土地盡快投入實質性開發(fā)，增加住房供應。三是適時增加新的供給主體，引入競爭機制，促進供給方多元化，打破市場壟斷。
　　3.4科學引導購房需求，緩解住房壓力
　　針對目前房價持續(xù)上漲的主因，在綜合運用傳統(tǒng)的稅收、信貸等需求調控政策的同時，還要通過多種渠道積極引導公眾預期，形成合理的住房消費模式，抑制投資性（投機性）購房需求。穩(wěn)定預期，引導住房消費。一是定時公布主要城市新建商品房、二手住房、房屋租賃的價格情況，房地產投資、土地購置面積、新開工商品房面積等未來供給指標，為購房人及時了解和全面預測房地產市場運行情況提供依據。二是積極引導居民制定合理的住房消費計劃，根據收入水平決定購房或者租房以及合意住房面積。
　　加大住房信貸政策調控力度，抑制購房需求。為進一步抑制投機性購房需求，防止不合理購房需求的過快增長，保護和支持合理住房消費需求，針對當前購房需求旺盛的現實，根據“區(qū)別對待、有保有壓”的原則，可以考慮適當加大住房信貸政策的調控力度。
　　拓寬投資渠道，分流投資性購房需求。一是積極探索發(fā)展不動產投資信托基金（REIT），分流投資性購房需求。二是引導居民住房投資行為，發(fā)展住房租賃市場。居民購房投資分為租賃型和套利型兩種。因此，在調控中應繼續(xù)落實房地產轉讓稅收政策，抑制套利型投資行為，促進套利型投資轉變?yōu)樽赓U型投資。[2.3.4]
　　4正確處理六大關系有助于房地產可持續(xù)發(fā)展
　　4.1正確處理整體和局部的關系。
　　房地產屬于不動產，又屬于必需品。作為不動產，它不具有地理上的流動特性，舍棄位置條件，房地產作為商品就沒有意義。因此，制定和實施有關房地產政策時要根據不同的區(qū)域布局特點和不同的房地產市場走勢，注意政策的統(tǒng)一性和區(qū)域的差異性，既強調政策原則的嚴肅性和統(tǒng)一性，又賦予各地方政府因地制宜的靈活性。
　　4.2正確處理近期和遠期的關系。
　　從長遠來看，城鎮(zhèn)化的進程和人均居住條件的改善是決定住房需求剛性增長的重要因素。房地產整體需求是剛性的、不可調和的。使土地供應進行計劃管理的信號演變成短期土地供給緊張、土地價格必漲的信號，導致房價不斷上漲。
　　4.3正確處理建設用地供應與耕地面積保護的關系。
　　城鎮(zhèn)化進程造成城鎮(zhèn)人口的激增和住房的嚴重短缺，這種現象在珠三角和長三角等地區(qū)表現尤為突出。改革開放以來，珠三角和長三角等地區(qū)迅速發(fā)展的工業(yè)經濟伴隨著快速的城鎮(zhèn)化進程，承載著大量內地的農村人口轉移，原有的房地產建設用地面積顯然嚴重不足。尤其是人口流出地區(qū)與人口流入地區(qū)應有不同的建設用地和土地置換的政策，使人口流出地區(qū)節(jié)省出的住宅地能用于人口流入地區(qū)的建設用地。這樣才能使土地保護與建設用地的矛盾得到協(xié)調。
　　4.4正確處理高收入群體住房消費與住房投資的關系。
　　當前，大中城市住房供給和需求普遍趨向大型化、高檔化，這固然有當前住房需求升級換代的直接原因，但深層次的原因則是當前收入分配的“極化”現象，是收入分配結構的直接反映。根本的辦法是要有一套長期引導居民合理消費住房的政策，對此，開征累進式房產特別消費稅去調節(jié)住房消費可能是有效的符合市場特征的辦法。
　　4.5正確處理經濟適用房市場供給與廉租房政府供給的關系。
　　“以人為本”是我黨執(zhí)政的基本宗旨，落實到住房上則要實現居者有其屋，保障居民人人有房住。但怎樣實現這個目標則是大有講究的。面對另一部分根本無法買房的，則不宜強調“有其房”，而應著眼于“有房住”。對此，應通過住房租賃制度去解決。一個是市場機制，一個是政府機制，二者職能要清晰，操作要簡便易行，不然易產生扭曲。
　　4.6正確處理地方政府既是土地財政的“土地主”，又是房地產市場的調控主體的關系。
　　目前土地收入占地方財政收入的比重近50%，土地成本占房地產開發(fā)商的成本超過30%。一方面，作為地主總是希望土地值錢，價格當然越高越好，但土地價格的上升又會推高房價；另一方面，作為調控主體要考慮如何保障房地產市場價格為大多數居民所接受。這里的關鍵一是要盡量讓地方政府從土地財政中擺脫出來，并明確土地收入要優(yōu)先用于低收入階層的住房保障和城市基礎設施建設，嚴禁挪作他用。二是要讓土地供給有彈性，盡量適應由住房需求而產生的土地需要，不要形成土地愈益稀缺，土地價格只升不降的信號。
　　5論文結語
　　總體來看，市場上的房價仍然是由市場上的供求關系決定的，政府最近出臺的一些限購、限貸、貨幣從緊等措施對我國房地產市場調控作用很明顯，部分地區(qū)房價開始回調，房價有些已下降20%左右，房地產市場正在擠兌虛高泡沫，這對我國房地產以及宏觀經濟來說是非常有利的。中央多次強調房地產市場的政策不會放松，那些抱有幻想的人希望破滅，這對我國房地產市場的可持續(xù)發(fā)展非常有利，也對我國宏觀經濟是有益的。
　　參考文獻：
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　　[2]王靜，王俊霞.我國房地產宏觀調控政策有效性分析[J].經濟與管理,2008
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