【摘要】房地產業是我國經濟的重要產業，在國民經濟中發揮著重要的地位和作用，隨著國家對房地產行業調控政策實施以來，全國大部分城市的房價卻不跌反漲，本文就基于這種現象對房地產市場交易中的價格形成進行分析。

　　【關鍵詞】房地產,交易,價格

　　房地產業是國民經濟的重要產業，是保證社會能正常運轉的基本載體。隨著國家宏觀經濟的調控，房地產業得到了迅速的發展，但是由于我國房地產行業起步較晚，相關的法律法規不完善，各地又沒有制定一個規范或標準，出現了各地發展不均衡的情況，導致一些地區的商品房與土地供求發生結構性矛盾，出現房地產投資增長過快，空置商品房積壓較多，住房分配貨幣化進展緩慢，住房公積金、個人貸款業務不完善;房產交易市場服務不健全;房地產交易行為不夠規范等問題，嚴重影響了國民經濟的健康發展。2008年以來，國家加強了房地產行業的政策調控，但是老百姓的收入增長趕不上房價上漲，影響著社會健康和諧發展。那么，房產交易過程中，為什么會出現如此高的房價，本文就從以下幾個方面分析房地產市場交易價格的形成，旨在幫助消費者理性購房。

　　一、房地產產權對價格的影響

　　1、房地產交易價格的形成

　　從理論上分析，房地產價格主要是由房地產開發成本和開發商獲取的利潤組成。其中房地產開發成本是房地產商為了建造一部分商品房而支出的所有費用，主要包括土地、土建、設備等費用，約占總成本的80%左右，其次是房地產開發配套及其他消費支出，如水、電、燃氣、公共建筑等配套費用，最后就是管理維護費用。

　　2、房地產產權對價格的影響

　　房地產行業覆蓋的范圍較廣，其中最引人注目的就是房地產產權的交易，可以這樣認為，房地產產權交易就是開發商和消費者的博弈過程，消費者付出一定的價格成本得到房地產產權和居住權，對于開發商來說，出讓產權和使用權可以獲得相應的資金補償。在商品交易過程中，人們通過討價還價或信息及交流達到雙方都能夠接受的價格，但是房地產最為特殊商品卻不遵守這一標準，因為房產屬于生活必需品，是滿足人們的居住需要的商品，在房產交易過程中，房地產商處于主動地位，他們對房產具有絕對的產權，形成了壟斷市場，而消費者處于被動地位，只接受開發商的定價，然而開發商為了追求利益的最大化，制定的價格往往超出了房屋的實際價值，形成今天高房價的局面。

　　二、供求關系對房地產價格形成的影響

　　房地產價格的變動趨勢與房地產的供求關系相當密切，根據經濟學原理可知，當貨幣流通量不變時，供求關系主要以三種方式影響著房地產市場的價格：①當市場供求關系平衡時，即房地產開發商提供的房產與人們對房子需求量相當時，房產的價格趨于穩定和均衡狀態;②當供給大于需求時，開發商提供的房產超過了社會需求，房產的價格就會下降，這時房屋的市場價格就會偏低，甚至有可能低于實際價值或開發成本。開發商因為價格降低獲得的利潤減少，甚至無利可圖，開發商必然就會減少供給;③當開發商減少供給后，房地產市場的供給不能滿足消費者的需求，價格就會因為供給減少而增加，房屋越稀少，房價就會越高，但是正是因為這種超過生產價格的出售給開發商帶來了巨額利潤。目前，隨著經濟的快速發展、人民的生活水平的提高、城鎮化進程的加快等因素的影響，使人們對住房的需求不斷增加，為開發商制定較高價格來追求巨額利潤奠定了基礎。

　　三、開發商交易利益最大化與賣方價格的形成

　　在房地產交易市場中，房產信息是公開的，每個開發商都是價格的接受者，雖然每一個開發商都希望自身利益最大化，但是他所出售的產品與其他開發商出售的商品存在競爭關系，使其只能將價格訂于與其他開發商相同的水平上，得到的預期利潤為：預期利潤=市場決定的賣價-開發成本。從這個公式中我們可以看出，如果他的開發成本高于其他賣主，其預期可實現的利潤就比其他開發商低;相反，預期可實現的利潤就高。但是目前房地產市場不是一個完全競爭的市場，房地產所處的地段、外觀、配套設施的不同都影響著價格形成，可見既沒有完全的競爭也沒用完全的壟斷;那么，在這樣一個具有壟斷因素的市場中，開發商指定的價格取決于他的預期利潤，這個預期利潤也同時也能夠決定開發商對總的交易利益所能獲得的份額。

　　(1)開發商在房地產市場中的壟斷程度和供求狀況決定著他們交易獲得的利潤，開發商在房地產市場中的壟斷程度也就是其提供住房的可代替性程度，這種替代性不僅包括市場中同質住房的多少，而且也包括相似產品和雖然不是同一類產品，但是能夠給購買者帶來相同或相似滿足的產品。現實中任何產品都有無數的替代品，然而這不是說任何商品都不存在壟斷因素。因為對于特定的購買者來說，在無數的替代品中，總有一個是能給他帶來最大滿足的。

　　(2)相對市場信息的了解程度是由市場結構所決定的潛在利益得以實現的現實因素。壟斷程度只是開發商能夠制定比較高價格的前提，只有在掌握相關信息的基礎上，這種潛力才能變為現實能力，這種有效信息包括對房地產市場結構、供求關系、價格和購買者的收入水平、偏好等的了解。不同的開發商占有的信息和對信息處置能力不同，那么每個開發商對其生產的產品定價也就不一樣，可以對不同的購買者進行價格歧視，以獲得最大利益。

　　四、購買者交易利益最大化與產權定價

　　消費者寄希望于利用一個最低的價格獲得最大的預期利益，能夠利用這樣一個價格達成交易主要由以下兩個因素決定：

　　1、消費者心理承受價格

　　住房消費者購買房產主要是為了滿足居住或投資需求，這個效用大小所對應的貨幣量就是消費者為了獲得商品所能給付的最大值。購房者在消費時會在生理上和心理上表現出主觀感受，不同的購買者會因為自身的收入、價值觀不一樣而對同一產品有不同的價格承受能力。

　　2、博弈過程

　　購買者希望利用最少的價格去完成交易，因此買方價格+效用價格-預期交易利益。對于購買者來說，開發商與購買者討價還價的交易博弈，取決于兩方在交易中所處的競爭地位與所擁有的有關交易客體信息結構，而房地產商的專業性很強，在博弈中處于主動地位，而購買者僅僅擁有對房產屬性信息，明顯處于信息劣勢地位。

　　五、交易利益的實現和價格的形成

　　由于我國土地資源稀少，供給比較緊張，消費者心理預期的房價都不斷上漲，并且國內民眾對房產需求都非常大，形成了供給小于需求的局面，開發商利用這種優勢對房屋的定價都遠遠高于消費者能夠承受的價格，而消費者為了保證自身的利益往往會與開發商進行討價還價來分割預期的交易利益，確定成交價格。成交價格一般會處于成本與效用之間。

　　下面簡單舉個例子說明價格形成的方式，一套住房的開發成本為30萬元，開發商定價為40萬元，消費者心理接受價格為25萬元，這是交易的最高和最低價，而開發商和消費者在交易所能承受的價格為33萬元、35萬元，若設成交價為33萬元，則雙方所得到的收益如下：

　　從上表中可以看出，在房地產交易市場中，雙方為了能夠達到利益最大化將不斷進行博弈，每博弈一次，至少一方會做出讓步，消費者會根據自身需求調整心理價格底線，而開發商會對比購買者的報價觸及自身利益的程度，當達成交易后形成的價格就等于成本價格+賣方實現的交易利益或等于購買者的效用價格+實現的交易利益。

　　六、結束語

　　房產價格的波動受到國家金融調控、土地供給、市場供需關系等諸多因素影響，在房產交易中，購買者應該根據自身的消費能力、消費偏好合理選擇，擺脫在交易市場中的被動地位。

　　【參考文獻】

　　【1】“房地產價格發展趨勢研究”課題組 我國房地產價格發展趨勢研究 統計研究 2008

　　【2】吳璞 淺談房地產市場交易價格的形成 合作經濟與科技 2011

　　【3】溫海珍 賈生華 基于特征價格的房地產評估新方法 國外經濟與管理 2010