摘要：目前行業(yè)調控和住宅產品精細化的行業(yè)發(fā)展背景下，如何通過提高成本精細化管理水平、提升自身運營管理能力來獲得競爭優(yōu)勢等熱點、難點問題，通過借鑒品牌房地產企業(yè)規(guī)劃設計階段成本優(yōu)化的做法與經驗，詮釋目前國內房地產行業(yè)領先的設計階段成本管理思路與方法。

　　關鍵詞：設計階段,成本優(yōu)化

　　一、 確立正確的研發(fā)階段的成本觀

　　成本的合理控制是一個項目研發(fā)的重要環(huán)節(jié)，其產生于項目定位，控制于產品研發(fā)，執(zhí)行于設計管理。合理的控制研發(fā)產品的成本是從多方面考慮的，例如：新的規(guī)劃形態(tài)、新造型、新戶型、新空間形式與成本的關系都要在研發(fā)的過程中仔細考慮與研究;對設計方案的材料成本及建造成本均及時與成本部溝通，保證項目的成本的可控性。

　　成本控制在設計階段(包括選材用料)占有70%～80%的份量，工程階段(包括合約和實施階段)占30%～20%。設計階段的成本控制實際上是一個價值工程問題，其研究確切地說是一項價值研究而不是控制研究。

　　項目運作講求的是成本、質量與進度的平衡，而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出。

　　成本控制對設計人員而言是任務，對成本人員而言應前置而持續(xù)，對公司所有員工而言是意識。

　　成本管理活動應把成本效益觀念作為支配思想，而不是從簡單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀念出發(fā)，要從“投入產出比”的分析來看待成本的必要性、合理性。

　　成本管理不能局限于產品的建造過程，而是應該將視野向前延伸到產品的市場需求分析、相關技術的發(fā)展態(tài)勢分析，以及產品的設計;向后延伸到顧客的使用、維修及處置。

　　二、 在項目開發(fā)過程中“目標成本”是成本控制的前提

　　“ 目標成本”是如何提出的呢?營銷部制定產品定位及相應的價格定位;成本部制定項目目標成本;設計部控制目標成本偏差率。

　　談“成本控制”不如說“成本優(yōu)化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質和進度。

　　三、在項目研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”

　　主要指：流程與計劃、論證拿地階段概念規(guī)劃草案、規(guī)劃方案、建筑方案、結構方案、部品策劃方案、景觀方案、示范區(qū)策劃、施工圖。

　　計劃管理是時間成本的保障，流程優(yōu)化可降低時間成本和因失誤引發(fā)的成本增加。

　　四、項目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化

　　規(guī)劃的標準既作為設計輸入條件，也作為規(guī)劃方案的評審依據，其中包含對成本控制的評審依據。

　　五、建筑設計階段的成本優(yōu)化即設計階段成本控制的關鍵因素

　　(一)設計管理

　　1、加強對設計公司的管理與協(xié)調

　　設計成本對于一個項目整體而言，只是其中很小的一部分。相對而言，由于設計單位技術水平的高低、出圖質量的好壞及設計配合的積極程度而給項目整體工程造價帶來的影響則要大的多。因此設計單位的選擇應主要依據其設計水平而非收費的高低。

　　在設計單位的選擇過程中，對于項目主要設計人員的選擇尤為重要。主要設計人員的水平將直接影響設計成果的質量，因此對設計單位的選擇首先應為對該設計單位中主要設計人員的選擇，以確保最終設計成果的質量。

　　在設計合同中，可以增加要求設計公司提供有關合理設計、控制造價、方便施工及管理的各類建議的條款，盡可能從項目初期的設計階段開始，就對成本有所控制。在設計過程中，做好與設計人員的溝通，建立獎懲措施，激勵、推動設計院。還應開展設計公司間的交流與競爭。

　　2、建立管理程序與制度

　　包括完善公司設計標準、堅持設計全過程評審制度、建立專家會議評審制度、內部審核制度化。

　　(二)技術管理

　　1、建筑方案的選擇：設計前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。結構設計方案入手可以對項目總成本進行較大優(yōu)化。

　　2、結構方案的選擇：體系選型與結構布置要合理，合理的結構方案決定主體工程成本造價。

　　3、結構計算數(shù)據的審核：結構成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術指標的審核

　　(1)輸入信息的審核：

　　核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折算、梁端彎矩調幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。

　　(2)輸出信息的審核：

　　檢查輸出信息中各項技術指標是否均衡，盡可能接近規(guī)法限值。

　　4、細部做法的控制與審查：對細部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。

　　(1)新Ⅲ級鋼(HRB400)的應用：由于新Ⅲ級鋼(HRB400)強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項目中廣泛采用。

　　(2)合理歸并結構構件：結構平面及構件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。

　　(3)細部大樣做法構造措施要周密、規(guī)范。

　　(三)其它關注事項

　　1、成本優(yōu)化與設計合理周期的確定

　　結構成本監(jiān)控過程的分階段控制要求設計周期尤其是擴初、施工圖設計周期科學合理。只有這樣，才能有充分的時間進行多方案的比較，才能保證設計成果準確、安全、經濟。

　　2、結構含鋼量限額

　　由于建筑產品的非標準型、物業(yè)類型的多樣性，結構的經濟性指標很難同工業(yè)標準化產品一樣采用絕對指標。

　　含鋼量指標不是唯一的經濟指標，如果過分單一強調含鋼量，存在降低結構質量的風險，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內部功能布局及外立面的美觀，難以保證產品的較高品質。

　　3、其它的(建筑學及總圖專業(yè))成本限額指標：開窗率、外墻系數(shù)、地下室配比等。

　　4、建筑形式選擇的成本風險：復雜的造型必然帶來較高的成本。

　　5、模型研究規(guī)避修改的成本風險規(guī)劃、戶型模型研究作為研究的重要手段，與公司各部門和設計師能夠進行更直觀、清晰、有效的溝通，意義重大。

　　六、材料部品選用的成本優(yōu)化

　　(一) 首先設立內外裝修和安裝的成本目標;

　　材料與成本密切結合，在不同的設計階段確定相應的材料成本標準：

　　1、預測成本：在設計前期階段完成，依據是“產品策劃方案”

　　2、預估成本：在施工圖開始之前完成，依據是“產品擴初設計”，在本階段應完成主材的材料研究、定型及初步定樣。

　　3、目標成本：施工圖完成之后完成，是招投標的基礎及依據。

　　(二) 倡導在設計管理階段，部品工作并行前置;

　　(三) 倡導在施工圖結束前，完成主要部品定樣定板;

　　(四)倡導標準化設計，減少部品種類，將降低設計工作量，降低錯誤率的發(fā)生，減少施工管理難度，單一部品采數(shù)量較多，可集中采購降低成本。

　　七、景觀方案的成本優(yōu)化

　　景觀方案的成本最難控制，景觀方案需滿足四個方面的要求：

　　1、 滿足建造成本的要求。

　　2、 滿足營銷的要求。

　　3、滿足項目部的要求。即材質選擇的本地化和施工工藝的可行性。

　　4、滿足物業(yè)公司的要求，要安全、便于管理，后期使用、養(yǎng)護成本低。

　　八、施工圖階段的成本優(yōu)化

　　在施工圖階段應減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發(fā)生，同時減少因設計成果不完善造成的施工管理費用。

　　主體施工圖設計周期短，工作量大，發(fā)生變更的幾率大、變更的費用額較大，應重點把控，據統(tǒng)計國內地產公司由設計失誤所帶來各項目設計變更占總建造成本的3-10%，其中重復性錯誤占相當比例。根據萬科集團財務部2003年對9個城市，14個項目的統(tǒng)計，變更簽證造價為38.04元/平米，總額約7472萬元。若建安成本按950元/平米計，則失誤率為4%。

　　為降低設計變更簽證率，可以采取的策略為：建立施工圖階段的長期合作伙伴;給予合理的設計周期;完善標準化構造設計;重視階段成果標準。

　　九、成本優(yōu)化實現(xiàn)的一些其它途徑

　　1、 嚴格執(zhí)行成果標準;

　　2、 減少人為增加的工作復雜度;當戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時，會給客戶帶來選擇的困惑，而且給設計和銷售帶來成倍的工作量和復雜度。

　　3、 流程上將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸?

　　方案階段將結構、設備、電氣、部品工作前置與功能平面同步開展，使方案的實施性更強。

　　4、 提高決策效率;

　　5、 加強合作伙伴管理;

　　在施工圖設計、模型制作方面建立長期合作伙伴，在合同中明確含鋼量、目標成本的額度。

　　6、 輸入條件多一些約束和意識，少一些隨意;

　　7、 加強計劃執(zhí)行力，隨時“拉警報”;

　　8、 標準化與創(chuàng)新，循環(huán)式上升。