摘要：近年來，隨著經濟水平的不斷發展，我國正處于城市化進程的加速時期。房地產開發業已經深入到各個城市地區，城市土地利用率高漲。但隨著城市的發展也出現了一些問題，比如城市生態環境惡化、基礎設施功能定位落后、城市金融風險增大等問題，房地產開發給城市帶來便利的同時也嚴重影響了城市的可持續發展能力。本文就房地產開發中出現的問題進行探討，探索適合城市可持續發展的地產開發途徑，并為城市化進程中的房地產開發提供理論依據，以保證城市人民生活環境得到保護和改善，實現房地產業的可持續發展。

　　關鍵詞：房地產開發,城市可持續發展,途徑

　　房地產業是我國國民經濟的支柱產業之一，會在很大程度上帶動其他相關產業的發展。據統計，我國每增加1億元的住宅投資，其他23個相關產業就相應增加投入1.479億元。因此，房地產業的開發對城市的可持續發展起到至關重要的作用。

　　1.房地產開發與城市可持續發展的涵義及定性

　　房地產開放的可持續發展, 就是既要滿足當代人對房地產的各種需求, 又要合理利用土地資源,保護生態環境, 為后代人的生產生活創造必要的空間發展條件。因此，房地產開展的可持續發展具有重要的意義。城市的可持續發展是指正確處理好人與人、社會、自然的關系，從而實現城市經濟快速發展、社會文明相互進步。

　　在生態環境愈來愈惡化的當今，面對環境和資源利用等問題，可持續發展是目前在全世界達成共識的發展觀，倡導發展應該滿足當代人需求，不損害下一代人的滿足需求的能力，維系人際和社會公平。目前，房地產開發的現狀嚴重影響了城市的可持續發展進程，需要指建立長期有效的可持續發展機制導城市房地產開發，不斷維護和改善城市居民的生活環境，合理利用資源，保障城市的健康發展。

　　2.房地產過度無序開發與城市可持續發展的矛盾

　　城市可持續發展與房地產開發互相制約，互相促進。房地產開發給城市可持續發展帶來的問題地產開發一方面可以促進城市經濟的快速發展，另一方面由于土地的無節制的開發給城市帶來的負面影響是十分巨大的，其影響主要有：

　　2.1.房地產市場缺乏有效監控政策造成供需結構矛盾

　　國家有關部門對有關房地產政策的貫徹落實和房地產市場開發經營管理的監控力度不夠，房地產開發出現了擠占農業用地的現象，導致了土地資源浪費。房地產開發企業為了得到超高利潤，致力于高檔商品房的開發，結果形成市場供給結構中大面積、高檔豪華房地產比重大，低價位、小戶型、經濟房的開發量又明顯不夠。普通大眾需求旺盛的產品是價格實惠，經濟適用的地產住房。損害了城市的可持續發展能力。

　　2.2 房地產無序開發破壞城市生態環境.帶來巨大危害

　　隨著城市化進程的加快發展及城市規模的不斷擴大，大量人口不斷向城市匯集，帶來了噪音和水資源的污染、空氣質量下降、綠化面積降低等問題，房地產開發企業僅注重短期效益，形成了建筑密度大、容積率高，綠化率低，樓間距小，嚴重損害了城市的生態環境，嚴重制約了城市的可持續發展的能力的提高：城市綠地面積和湖泊面積不斷減少，喪失調蓄功能;環境污染表現在熱島效應、水體污染、大氣污染、固體廢物污染、噪聲污染等方面。環境的優劣直接影響其生存和發展。對于城市發展過程中，城市中心生態環境惡化，追求環境質量的居住者，逐漸向郊區轉移，是導致逆城市化發展的主要動因，逐漸導致城市空心化，嚴重影響了城市的可持續發展的能力。

　　2.3 房地產開發背后的金融風險

　　銀行信貸是我國房地產開發項目主要資金來源，據估計二成的建設資金來自于從銀行貸款，房地產企業自籌資金中至少有一成是來自個人按揭貸款，建筑公司要墊付建筑安裝費的三成至四成的資金，這些資金大多是從銀行貸款，這樣計算房地產開發資金中至少有六成是間接來源于銀行信貸。房地產市場的迅速提高，遠高于城市居民人均收入增長水平，按照這種趨勢發展下去，將會出現土地粗放利用、房價收入比提高、房地產空置率不斷在增長等等問題，一旦房地產業出現風險，進而會危及到整個銀行體系的安全性;這將是城市經濟可持續發展能力的重大隱患。

　　2.4.對城市歷史文化保護重視不夠

　　在城市的舊城改造過程中，要進行大量拆遷安置、提升城市形象、結構功能重新定位等問題，地方政府、開發商等只注重短期利益的最優化，不注重城市的長遠發展前景和整體功能的提升。在城市房地產建設中，出現一些建筑缺少規劃、不重視傳統建筑文化的傳承、基礎設施功能滯后、不注重歷史古跡的保護、重復建設等現象。

　　3. 房地產開發促進城市可持續發展的措施

　　保持城市人口、資源、環境和生態協調發展，而且要隨著城市的發展和城市生產力水平的提高，使城市環境和生態愈來愈符合人類生存和發展的需要，就是城市可持續發展的內容。其中主要是城市與所在地區或城市環境協調發展問題、城市人工生態動態平衡問題、房地產開發與生態保護的問題。

　　3.1 注意處理好城市化中人與土地的關系

　　城市化過程就是農村人口變為城市人口的過程，為了滿足農村人口變為城市人口過程的需要，必須伴隨農業用地變為城市用的過程。大量的人口進入城市，不僅需要有一定數量的住房，而且也需要有一定的生產和工作空間，從而要求把農業用地轉變為城市用地規模，集約利用土地。隨著城市的發展，地資源短缺、地價上升、土地成本增大，城市功能的完善，人口向城市集聚。隨著城市的不斷聚集，單位建筑密度提高，建筑層數增加。城市過度聚集，必然導致“城市病”出現，就必須以可持續發展思想為指導正確處理二者關系，實現土地利用的社會效益的最大化。

　　3.2 注意保持城市生態環境的動態平衡。

　　現代化城市是一個以人為主體，以空間環境利用為特點，以聚集經濟效益為目的，集約人口、社會、經濟、科學、文化的空間地域大系統。城市是由人的社會經濟活動與周圍生態環境各因子交織而形成的復合系統。城市生態經濟環境系統是一個自然、經濟和社會的復合人工生態環境，它具有自己明顯的特征：第一，城市是一個以人為主體的生態系統。人們通過自己的經濟活動，創造出適合于自身需要的特殊的經濟、社會的人工生態環境，并且根據自己的意圖來改變城市的面貌，既可以使城市系統維持動態平衡，也可以破壞城市系統的動態平衡。第二，城市是一個開放式的不完全系統。城市為了保證人的基本生存和生產發展的需要，必須從城市生態經濟系統以外輸入大量的生產資料和生產資料;從城市生態系統以內輸出廢棄物，采取各種環保措施對其中的有機體加以分解和排放到城市生態經濟系統之外。所以對城市周圍的其他生態系統也就有很大的依賴。為此在房地產開發建設中，要十分重視發展城市的綠化，積極營造環城林帶，建立森林公園、自然保護區等城市公共綠地，保護城市生態，提高環境質量，保持城市生態經濟平衡，努力擴大城市綠化覆蓋率。

　　3.3 追求城市自然資源永續利用

　　房地產業可持續發展，必須把房地產開發建設控制在人口密度、資源潛力、環境容量和生態承受力允許的限度內。科學地確定建筑密度及建筑物的高度，實行合理的功能分區。根據各地的特點，盡量建造高人口密集和低建筑密度的現代住宅群，形成整體復合式居住小區，提高配套設施的利用效率，大力減少環保資源的耗損..

　　4.房地產開發促進城市可持續發展的途徑

　　城市可持續發展與房地產開發互相制約，互相促進。目前，房地產開發現狀嚴重影響了城市可持續發展的進程，需要以可持續發展思想指導城市房地產開發，保障城市健康發展。

　　4.1 城市土地集約利用與城市可持續發展

　　土地是一種稀缺性資源，隨著城市規模的不斷擴大，城市建設用地的需求也越來越多，市中心地價過高，導致城市居住與工作地點的向城郊轉移，服務業也隨人口遷移而轉向郊區，導致城市空心化。因此要科學處理好房地產建設用地和市政公共用地、交通用地、綠地間的關系，構建好房地產用地系統本身在住宅，商業、商務、工業廠房用地等的結構，以實現土地利用中房地產開發與城市土地利用的雙向良性循環互動，促進城市可持續發展。房地產開發在節約用地的同時，應該注重以生態環境平衡為前提，促進城市生態環境建設，良好的城市環境能夠進一步提高城市房地產價值和房地產業的發展空間，從而形成房地產開發與城市持續發展的良性互動。

　　4.2 房地產開發與城市產業協調發展

　　房地產開發應分析城市產業發展的規律和城市布局規律，針對產業發展的動向開發促進產業發展需要的房地產類型，實現房地產需求與供給的平衡，減少房地產盲目開發導致的空置率，甚至爛尾樓的出現。城市產業協調發展是城市經濟活動健康運行的重要特征，也是城市經濟持續穩定增長的重要保證，房地產開發為城市經濟活動提供空間支持，符合產業發展規律的房地產開發必將推動城市產業的健康發展。

　　4.3 房地產開發與金融安全

　　房地產是資金密集型產業，由于其投資大、開發周期長、價值量大等特點導致房地產開發的各個環節對于銀行信貸的依賴十分明顯。開發所需大量資金來自商業銀行貸款，實際上是商業貸款的積壓，開發商無力償還貸款，危及金融系統的安全，進而損害城市可持續發展能力。如果房地產價格過高，超過了需求者的支付能力，將導致居民實際生活水平的下降，如果房地產價格的繼續走高，將會催生房地產投機，為產生泡沫留下隱患。目前，房地產金融市場的融資渠道狹窄，導致了企業融資大部分來源于銀行信貸，這樣導致的結果就是如果房地產市場的不景氣帶來的金融風險對于城市經濟可持續發展帶來的負面影響。

　　5. 結語

　　城市的可持續發展是時代的必然選擇，在城市化進程中完善地產開發機制，增強其社會效益是城市可持續發展的重要途徑和基本保障。因此必須加強房產開發過程中的管理，以便使城市可持續發展的目標能夠順利實現。

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