中國加入WTO后，全國的建筑市場和房地產市場得到了不斷完善和規范有序的發展。如何抓住機遇，迎接新的挑戰;如何持續地提高房地產的經濟效益，提高市場的競爭力;如何降低房地產的開發成本，最大限度地發揮投資效益等等。這是房產商們關心的焦點。本文結合我國建筑市場和房地產市場的現狀，從加強投資控制的角度，探索房產商如何提高房地產投資效益。

　　投資控制的措施與方法主要有以下重點：

　　一、吸引造價專業的精英人才

　　市場的競爭，其結果是人才的競爭。房產商要想控制好工程投資，提高投資效益，首先要吸引優秀的專業人才。如：造價工程師、房地產估價師、監理工程師、建造師等。

　　二、建設項目全過程投資控制

　　1.從項目的可行性研究開始，就要重視投資控制工作。一般來說，項目可行性、擴初及前期方案的設計階段對整個建設項目總投資的有著至關重要的作用。只有合格地通過了可行性研究的項目，才能進行開發。

　　2.設計選型、優化設計

　　有關資料介紹，設計方案的優劣對工程造價的影響度占75%。房產商勿要單純地從節約設計費用考慮，應縱觀全局從長遠利益出發，擇優選用信譽好、資質高的設計院。同時，房產商應嚴格要求設計方，將設計的保險系數在規范允許范圍內降至最下限。如能按此思路操作，工程成本必定會有較大幅度地降低。

　　3.工程招投標或委托施工發包代理

　　通過工程招標(一般有費率招標、設計概算招標、施工圖招標等形式)，確定合理的合同價(工程造價)。房產商應優先考慮簽約固定總價合同(閉口合同)，要善于將施工期間的系列風險轉嫁至中標方(承包商)。在保證質量、工期的前提下爭取降低中標價，應在資質、信譽、經驗及技術標全方位的綜合考評后，再最終確定中標單位。

　　4.嚴格把好簽約工程合同關

　　工程合同的條款格式須規范，文字嚴謹、精練。合同中應將中標價及有關的優惠條件及承諾等詳細注明，且盡可能保存過程中相關資料。萬一合同實施過程中有變更的話，則可以根據原合同精神盡可能保持與原合同一致。

　　5.委托施工監理

　　不要過于計較監理費。一個項目有無監理，或監理質量的優劣，其效果明顯不一樣，最終都會影響到項目的工程投資。為確保項目的質量、工期如期完成，順利地通過竣工驗收交戶使用，房產商須選用資質、信譽、經驗等綜合評定最佳的監理單位進行施工監理。

　　6.委托中介機構進行全過程造價控制

　　工程造價咨詢事務所集造價專業人才、價格信息、造價政策等綜合優勢于一體�，F在越來越多的房產商會采用全過程造價控制的方式，對整個工程進行成本控制，從時間跨度上看不僅是施工過程這一階段，而是從拿地開始、到設計、施工包括竣工交付使用。因為范圍更廣、時間跨度更長，這就對造價咨詢中介機構與房產商本身提出了更高的要求。

　　7.監控設計變更費用

　　一般情況下，從工程開工至竣工，或多或少地會發生一些設計變更費用。歸納有以下二種情況：一是因業主要求或其它非設計方原因造成的設計變更，根據合同的性質，其發生的費用應由業主承擔;二是由于設計方未吃透業主的意圖，或未完全按業主的意愿進行設計，或設計工作有誤等。這就需要甲方在認可設計變更時，對變更原因進行分析，引起設計院的重視。

　　8.監控技術核定單和經濟簽證費用

　　設計變更通知由設計院發出，而技術核定單則由施工方經辦，報設計、監理、業主確認。房產商須保持清醒頭腦，首先定性分析，該核定單費用由誰承擔。其次，定量分析審核其合理性。

　　9.工程預(結)算的控制

　　編制審核工程預(結)算，應按現行規定，結合工程合同、項目招投標的精神。要求工程量計算準確，選套定額子目及取費標準正確，主材補差等無誤。二者在操作方法和思路上基本相同。這就需要造價控制人員講究會談技巧及提高組織協調的綜合能力。

　　10.監控備料款及工程進度款

　　合同簽約后，需支付施工方備料款。一般備料款按當年計劃工作量(施工產值)的25%～30%計算(注：安裝工程一般為10%～15%)，房產商應在合同中注明盡量降低備料款的比例。

　　11.備料款的扣回

　　備料款起扣點可按公式進行：T=P-M/N

　　T：起扣點，即備料款開始扣回時的累計完成工作量;

　　M：預付款的數額;

　　N：主要材料所占比重;

　　P：承包合同價。

　　為簡化計算，一般工程進度達50%～60%時，開始按合同約定的一定比例逐月抵扣備料款，至竣工前全部扣完備料款。

　　12.高度重視反索賠

　　鑒于我國的法制已逐步完善，房產商首先應合同中明確和引用反索賠的概念。如屬監理方未能盡責，造成工程質量事故或因此增加費用及延長工期，推遲供貨或供貨質量不符合合同約定的要求，致使質量、工期受到影響等，業主都可以進行反索賠。這時需要甲方認清、明確責任單位，真正做到，誰的原因，誰來負責。

　　13.竣工總決算

　　竣工決算由竣工決算報表、竣工決算報告說明書、竣工工程平面示意圖、工程造價比較分析四部分組成。

　　三、同步關心工程質量、進度及安全

　　質量、進度、安全與工程成本有著密切相關的聯系。如發生質量或安全事故，或進度不暢，工期延誤，勢必影響到總工期及竣工驗收。工期延長，就會導致成本上升，影響到投資效益。房產商須合同注明質量、安全等有關要求，以及相應的獎罰約定。

　　四、規范管理、規范操作

　　1.建立完善企業內部有關規章制度

　　要打破思想誤區，勿要認為投資控制僅是造價專業人員的責任。應該上至總經理(董事長)，下至造價專業人員，各個層次、各個部門(工程部、財務部、材料部、辦公室等)需共同把關。要建立部門之間、上下之間的相互制約的制度，各司其職，職責分明，全方位地進行投資控制工作。加強投資控制、降低工程成本、提高經濟效益是企業的大事，理應全體員工共同關心。

　　2.要求技術與經濟相結合

　　從設計、監理到業主施工管理，都應高度重視技術與經濟相結合。如只講究工程質量，欠考慮經濟因素，其結果不利于整體投資控制。造價專業人員進行投資控制時，應密切同施工、監理、設計等技術人員的橫向和縱向聯系，防止技術與經濟相脫離。

　　3.建立項目的有關外延制度

　　通過建立項目的有關外延制度，以制度化的形式，明確設計、監理、審價、施工、業主各方的投資控制職責。明確協調及聯系(橫向和縱向)方式，建立申報(承包商)、審核(監理、審價、業主)、信息反饋等操作流程，要求各方嚴格按流程規范操作。只要參與建設的各方能做到精誠合作，項目的投資控制一定能夠達到預期效果。要想最大限度地發揮投資效益，房產商必須要重視和加強投資控制工作。