摘要：受到全球金融危機的影響，房地產業處于低迷時期，房地產開發企業面臨著更多挑戰。絕大多數房地產開發企業存在著成本支出大、效益低的情況。房地產開發項目作為房地產開發企業最主要的經濟業務，其成本的高低直接影響著房地產開發企業的成本。本文就我國房地產開發項目成本控制中存在的問題以及應該采取的措施進行了簡單的探討及其研究，以便促使房地產開發企業降低成本，提升其市場競爭力。

　　關鍵詞：房地產,項目成本,控制,措施

　　1. 引言

　　我國自改革開放以來，經過30多年的發展，時至如今，取得了舉世矚目的成就。在眾多推動中國經濟發展的元素中，房地產行業無疑扮演著舉足輕重的角色。在全球金融危機大環境下，房地產業處于低迷時期，房地產開發企業面臨著更多挑戰。絕大多數房地產開發企業存在著成本支出大、效益低的情況。房地產開發項目作為房地產開發企業最主要的經濟業務，其成本的高低直接影響著房地產開發企業的成本。本文就我國房地產開發項目成本控制中存在的問題進行深入的探討及其研究，為實際中房地產開發項目成本控制提供理論指導，從而促使房地產開發企業不斷降低成本，減少消耗，提升其市場競爭力。

　　2. 地產開發項目成本控制的理論

　　成本控制就是對企業生產經營過程中發生的各種耗費進行控制。主要是指對生產階段產品成本的控制。即運用一定的方法將生產過程中構成產品成本的一切耗費限制在預先確定的計劃成本范圍內，然后通過分析實際成本與計劃成本之間的差異，找出原因，采取對策以降低成本。成本控制指的是對房地產開發項目的全部成本的控制，成本控制的方法是多種多樣的。從成本控制標準上來看，有目標成本控制法、標準成本控制法、預算控制法、責任成本控制法等。房地產開發企業產品成本主要包括以下幾方面的內容:(1)土地征用及拆遷補償費或批租地價: (2)前期工程費 (3)基礎設施費 (4)建筑安裝工程費 (5)配套設施費 (6)開發間接費 (7)其他開發費用。

　　3. 我國房地產開發項目成本控制存在問題

　　在房地產開發項目成本控制中存在四大問題：一、實際中比較注重對施工階段的成本控制，而對決策、設計、招標等階段的成本控制缺乏足夠的重視;二、房地產開發項目運作過程中輕計劃;三、房地產開發項目成本控制方法落后、不能與時俱進，適應市場經濟的需要;四、竣工匯總階段、未做好項目總結、分析工作。由于以上種種問題的存在，使成本支出大、效益低下的不良局面在相當多的房地產開發企業中依然存在。

　　4. 房地產開發項目全過程進行成本控制的措施

　　房地產開發項目全過程包括：投資決策階段、設計階段、招標階段、施工階段、竣工驗收階段。按照全面控制原則，在進行成本控制時，要對這五個階段全部進行成本控制。然而由于不同階段影響成本控制的程度不同，按照重點控制原則進行成本控制。

　　4.1投資決策階段

　　房地產開發項目投資決策階段是成本控制的基礎階段，對項目宏觀因素的定性分析并應用成本效益分析、資金時間價值理論、目標規劃理論有關的指標并結合可行性研究報告對項目進行定量分析。主要內容：(1)開發項目投資支出的估算;(2)開發項目經營成本、收入、費用和稅金的估算;(3)開發項目財務狀況分析;(4)項目投資經濟效益評價通過以上的分析比較，從而最終選擇恰當、合理的投資方案。

　　4.2設計階段

　　雖然設計階段的設計費一般占全部工程成本不到3%，但對工程造價的影響程度高達75%，所以設計階段是房地產項目成本控制的關鍵階段。做好設計階段的成本控制的主要措施有：(1)采用設計招`標(2)階段設計成果的審批簽章制度(3)改變設計費計費辦法(4)實行設計質量的獎罰制度(5)推行設計監理制度和加強對設計圖紙的會審與審查工作。對設計單位設計的圖紙質量進行仔細復核與審查，對各專業間圖紙的矛盾盡早向設計單位提出修改，以免出現返工現象，造成不必要的資金浪費。對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經濟性進行審核，以求提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤而帶來的經濟損失。

　　4.3招投標階段

　　在招投標過程中進行成本控制，招標方應注意以下幾點:(1)招標準備工作有人員準備、場地準備、技術物質準備，另外一個重要的工作就是合同的總體策劃。合同的總體策劃是合同管理工作中的一種程序，是指合同當事人根據合同目標，預先決定在合同方面做什么，何時做，如何做，誰來做，為什么做等問題。(2)評標標準的三個要求：公正性、適應性、科學性。指評標所采用的標準必須清楚、明確、具體、詳細。不宜過少、過粗，也不可過分約束，要留有一定的靈活性。(3)確定適當的評標方法：招標方應該根據自己項目的特點，選擇適合自己的評標方法。常見的評標方法有專家評議法、最低投標價法、經評審的最低投標價法、綜合評估法、設備壽命期費用評標法。(4)加強評標管理：在評標過程中，要仔細分析各投標單位的投標文件，防止低價中標，高價索賠和不平衡報價的情況出現。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業角度出發提出各種合理化建議，優化設計方案。此外，在招標過程中，可以利用群體項目開發的優勢，確立一些長期合作的品牌和供應商，在保證質量的同時，提供更優惠的價格，實現雙贏。

　　4.4施工階段

　　房地產開發項目的施工階段是依據設計圖紙，將原材料、設備、半成品等變成工程實體的過程，在項目全過程中占了很長的時間，這個階段是成本支出的顯性階段，其成本是具體的、繁雜的。主要措施：(1)編制成本計劃和工作流程圖(2)熟悉設計圖紙和設計要求(3)詳細進行工程計量(4)對經濟技術變更進行經濟技術比較，并進行預測和分析(5)定期進行工程費用超支分析(6)注重合同簽訂、修改和補充工作，著重考慮對項目成本的影響。(7)做好工程施工紀錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發生的索賠提供依據。在加強施工階段的成本控制工作時，還應該注意以下幾點：合理控制工程變更、加強施工現場管理工作加強施工現場管理工作，優化施工組織設計，選擇技術先進、經濟合理的施工方案，同時要確保工程需要的設備、材料的質量。

　　4.5竣工驗收階段

　　竣工驗收階段是確定最終建設造價和考核項目建設效益，辦理項目資產移交，進行各階段造價對比和資料整理、分析、積累的重要階段，也是項目建設階段結束，運營維護階段的開始，亦是綜合檢驗決策、設計、施工質量的關鍵環節。此階段成本控制的措施包括：(1)精心安排，干凈利落完成竣工掃尾工作，以防掃尾工作拖拉，戰線拉得過長，機械、設備無法轉移，而成本費用照常發放，從而使施工階段取得的經濟效益逐步流失。(2)重視竣工驗收工作，順利交付使用。如不符合合同要求，且涉及費用問題，順應做好索賠處理。(3)及時辦理結算，注意結算資料的完整，避免重復計算。(4)在工程保修期間，明確保修期責任者，做好保修期間的費用控制。

　　5. 結論

　　房地產開發項目的成本的高低直接影響著房地產開發企業的效益，所以房地產開發項目成本控制尤其重要。本文就我國房地產開發項目成本控制中存在的問題進行簡單的探討及其研究，根據實際工程項目，提出各個階段成本控制的具體措施，從而促使房地產開發企業不斷降低成本，減少消耗，提升其市場競爭力。

　　參考文獻：

　　[1] 陸惠民、蘇振民、王延樹.工程項目管理[M].東南大學出版社，2006。

　　[2] 吳成浩.房地產項目工程造價全過程控制實務手冊[M].北京:銀聲音出版社，2005。

　　[3] 馮偉.論房地產開發項目全面成本管理與控制[M].四川建筑，2005,(05):34-36。