摘要：在我國國民經濟的發展中，房地產行業發揮著重要的作用。房地產問題一直是人們關注的焦點之一，房產價格與人們的利益密切相關，本文結合多年的實踐經驗，全面分析探討了房地產交易對房價的影響。

　　關鍵詞：房地產交易,房價,影響,分析

　　一 、現階段中國房地產交易的狀況及存在的問題

　　我國房地產交易呈現出跨越式的發展是在2000以后，主要是因為市場需求的不斷加大以及城市化進程的不斷加快，給房地產交易市場提供了廣闊的需求空間，房地產行業得到了很大的發展。隨著國內房地產環境的不斷完善,房地產交易事業迅速發展起來,很多人投入了房地產交易的大軍中,根據相關的資料顯示，2000年以后由需求拉動的中國房地產交易每年都在20%以上，隨著炒房族的不斷增多,國內房價在幾年內不斷地上升,我國房價98年以來一直處于上升趨勢，尤其是2003年以后房地產價格上升趨勢明顯加快，到2009年為止中國房地產交易依然處于快速發展階段。

　　目前我國房產交易主要存在的常見問題有：

　　第一，非法預售現象較為普遍，出于融資以緩解資金壓力等原因，幾乎絕大多數新開發樓盤銷售都有“認購”或“認籌”的環節，這種非法預售的方式在我國特別是中小城市尤其普遍，不僅在一定程度上拉升了房價，還干擾和破壞了房地產市場的健康發展，引發不安定事件，危害購房群眾利益和社會穩定。

　　第二，需求旺盛，消費者法律意識不足;開發企業以“低價”、“團購”等方式，在未取得合法銷售條件的情況下以種種“口頭承諾”誘使消費者進行“內部認購”或“認籌”，由于剛性需求和投資需求旺盛，消費者往往明知是非法銷售仍然爭相競購，出現了“未挖坑就銷售”和“手續尚未辦齊房子已經賣完”等怪現象。以我市某項目為例，開發企業在尚未取得合法銷售條件的情況下，即開始對外售房，我監管部門查處后，卻引起了購房群眾集體上訪事件，原因是開發企業被查處后退還了已支付的購房“訂金”，致使已付訂金的購房者無法“提前”買到該項目房屋。

　　第三，隨著我市城市化進程和房地產市場的快速發展，我們監管部門在實踐工作中不斷摸索總結經驗，對房地產市場的監管政策和監管手段進行改進完善，如積極推行商品房買賣合同網上簽訂和備案制度，嚴格商品房預售許可管理，建立“房地產動態監控網絡”，完善房地產市場信息系統建設，建立健全房地產企業信用檔案系統等等，但在實際操作中，我們的監管工作仍然存在著更進一步完善的空間。

　　二、房地產交易對房價的影響分析

　　根據商品價值學說，商品住房的交易價格也是由房地產本身的價值決定的，其價值既包括所占用土地的價值，也包括土地上建筑物的價值。土地政策、建筑面積、社會經濟水平、房屋成本造價、貨幣供給水平的原因也是房地產交易活動中造成房價波動的重要客觀原因。這就使其價格有了一般商品價格所沒有的特點，影響其價格的因素也紛繁復雜，考慮到實證研究的需要和數據的可獲得性，本文選取以下五個房地產交易中涉及的變量作為解釋變量代表上述影響因素：

　　(一)人均可支配收入。可支配收入代表地區群眾的經濟實力，人均可支配收入越多，進行房地產交易的動機和次數就更加活躍，理論上該變量和房價存在正相關性。

　　(二)竣工房屋造價。房屋的造價是由工程預算造價和土地價格再加上其他房地產交易中的經營銷售成本等的總和構成的，竣工房屋的造價直接影響了商品住房的成本，成本的變化直接影響了房地產交易市場的活躍程度。

　　(三)土地購置費。隨著開發的房地產的不斷增加，土地越來越稀缺，這就造成房地產行業土地購置費不斷上漲的勢頭，土地購置費在相當大的程度上影響了商品房的售價，售價的變化也直接對房地產交易行業，進而對房價有著明顯的正相關性作用。

　　(四)商品住宅施工面積。建筑面積的大小影響房地產行業的供給量，另外，從目前房地產交易的現狀來看，大多采用預售方式進行交易，所以從理論上講，施工面積越大，商品房供給量越大，房產交易就會更加頻繁，二者呈反比例關系。

　　(五)名義貨幣供給量。從貨幣學的角度來分析，房價水平與貨幣供給量是正相關關系，房地產交易作為一種市場活動，明顯受到幣值的影響。

　　三、改善房產交易來穩定房價的對策建議

　　基于以上計量經濟模型分析結果，從房地產交易處發，對于穩定國內房價，我提出個人的一些意見：

　　(一)上調存款準備金率、存貸款利率、緊縮房地產開發信貸等政策，減少貨幣供給量，減少大量熱錢投入房地產交易領域。另外在購房支出中，有很大一部分來自銀行貸款，通過嚴格控制房地產信用抵押貸款影響消費者的支付能力，從而減少住房需求量降低房價。

　　(二)提高土地利用效率,在一定的地段限制豪宅的建設。由于土地的稀缺性,現如今土地的購置費越來越高,所以房屋竣工造價中,土地購置成本占了很大的比例.為了減少對土地的浪費,在不能改變商品房投資量的情況下，保證每個樓盤的小型住戶的比例節約住宅的土地用地，減少一些富豪的奢侈購買行為，限制建設豪宅,給一些普通用戶提供更多的交易選擇空間。

　　(三)加快城市化建設,充分利用城鎮土地資源,緩解大城市土地資源供應壓力。一方面大量的農民進城會造成會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力,是住房供不應求,另一方面,我國國土遼闊,農村土地占大多數,因此通過大力發展農村城市化建設,縮短城鄉差距們可以有效緩解土地供應緊張局面,也可以減緩大量農村人口涌入城市,合理利用土地資源,從而大大降低房屋成本。

　　(四)房地產交易要解決好金融市場問題。 房地產市場要想長足發展，離不開金融市場。房地產市場急需資金，而它巨大的來源就是金融市場，從近年信貸超常增長來看，房地產信貸的增長可以說是近乎瘋狂。房地產的投資回報率很高，于是銀行也把住房貸款當成了新的業務增長點，但是現實中就存在了嚴重的信息不對稱，銀行或是低估了風險，或是只為了業務增長，總之銀行把大量的貸款投向了房地產，開發商們大肆借貸，導致房地產虛假繁榮。我國的房地產金融市場發育程度較低，運行管理機制、風險分散機制、監督約束與保障體系不健全。房地產融資多元化勢在必行。借鑒西方的信托制度很有必要，大力發展房地產信托。這樣可以形成地方政府基礎設施建設、房地產業融資和證券投資三足鼎立的局面。為房地產基金做好安排。房地產金融市場的制度建設需要做好打持久戰的準備，控制信貸準入、加強審查管理，健全信用、抵押、保險等制度;拓寬融資渠道，盡最大努力防范房地產泡沫的爆破。

　　四、結束語

　　隨著市場經濟的進一步發展，房價一直處于上升的趨勢，甚至感覺出現了失控的狀態，房價問題成為人們最關心的問題之一。我們對房地產交易過程中出現的各種問題一定要進行理智的對待，規范房地產交易，并且從政策、經濟、行政多個方面對房地產交易行為進行約束。這才是從房地產交易的角度出發，為穩定房價、維護社會穩定和房地產行業健康發展需要進行的相關改進對策。

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