摘要：成本控制是每一個房地產開發企業最最關注的話題之一，本文就開發過程中成本控制的一些關鍵環節及關鍵點結合工作經驗進行了表述，不當之處請各位同行批評指正。

　　關鍵詞：成本控制,成本目標,設計階段,施工階段,社會資源

　　房地產開發過程中的成本控制涉及開發過程中的幾乎所有環節，但主要由兩個階段完成，第一階段是設計階段，第二階段是工程實施階段(含施工前期通過招投標選定施工隊伍)。而第一階段決定了產品開發成本的70—80%，因此，第一階段在控制房地產開發成本方面尤其重要。

　　一、 設計階段成本控制要點：

　　1.設計階段與工程成本的關系：

　　(1)規劃設計階段決定了產品的形式。規劃方案確定了一個項目對土地的利用方式，從而確定了該項目一系列的屬性：容積率、綠地率、交通組織方式、市政配套方式、產品類型等，確定了該項目的樓面地價。

　　(2)施工圖設計階段，在規劃設計及建筑方案設計的基礎上，進一步基本確定了具體產品建造的主要成本。施工圖設計確定了產品的基礎形式、上部結構形式以及外部造型、內部間隔等建筑物的基本部分，從而完成了對建筑物主要建造成本的確定。

　　2.設計階段在工程成本控制方面應做好以下工作：

　　(1) 規劃方案、建筑方案、施工圖設計的評審與優

　　化：一個項目的規劃方案是否合理，取決于項目前期的市場調查及策劃方案是否合理。規劃方案中產品的形式及配比以及是否與項目所在位置及地形相配套，交通組織形式的選擇等顯示了規劃方案的優劣，房產商可選擇多家設計單位進行設計招標，對比優化，確定最終方案。

　　建筑方案的設計直接影響將來建筑物的成本構成，一個好的建筑方案不僅外觀簡潔大方，內部布局合理，而且對結構設計的要求控制在一個合理的水平。

　　施工圖設計中選擇合理基礎形式及結構類型，對建筑物的成本至關正要， 鋼筋混凝土用量既經濟合理，避免浪費，又能確保工程質量。

　　(2) 做好室內、室外工程，市政與景觀工程等各專

　　業施工圖的銜接。室內室外施工圖紙及市政與景觀工程圖紙往往是由不同的設計單位完成，做好各設計單位之間的銜接，對將來施工過程中減少設計變更，加快工程進度，保證工程質量從而降低工程造價做好基礎工作。

　　(3)開工前的施工圖會審，盡可能多的發現施工圖

　　設計中存在的問題，減少施工過程中的設計變更。

　　二、 工程實施階段與工程成本的關系：

　　工程實施階段是工程成本實現的過程，所以這一階段的每一項工作均與工程成本的控制有著密切的關系。

　　1.工程量清單招標。這是目前比較流行的招標方法，該方法有以下優點：

　　(1) 計價方式簡潔，一目了然，便于分析招標商

　　務標，容易比較投標單位的報價優劣，有利于選到報價合理的承建單位，有利于工程順利實施;

　　(2)工程量清單報價，能夠比較準確地反映市場的價格水平，有利于房地產企業依照市場規律控制工程成本;

　　(3)工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中

　　有效約定，有利于規范現場簽證;

　　(4)設計變更套用工程量清單單價，有利于提供設計

　　變更簽證效率，便于動態掌握實際工程成本情況，使動態控制工程成本成為可能;

　　(5)工程量清單不作調整，結算時只算設計變更引起

　　的工程量增減，有利于提高結算效率。

　　2.工程施工過程中，主要在以下幾個方面做好成本控制：

　　(1)嚴把設計變更關，將工程造價控制在目標成本內。

　　在項目實施過程中盡量減少設計變更，無特殊情況堅決不作設計變更。如必須變更，按公司規定和合同約定的程序進行，健全設計變更審批制度。最好做到先預算后施工，做到管理人員心中有數，如突破目標成本必須經設計審批單位(部門)審查同意，以切實防止通過變更設計，任意增加設計內容，提高設計標準，從而提高工程造價。

　　(2)嚴格現場簽證管理。

　　在項目實施過程中，要加強施工現場的管理監督，要求施工方按圖施工，對現場材料代用、額外用工、材料價格、各種預算外費用的簽證應做到先算賬后簽證，隨時掌握項目費用變化額度，對工程造價盡量做到心中有數。同時要促使施工方做好各種記錄，特別是隱蔽工程記錄和簽證工作，減少竣工結算時產生一些不必要的糾紛。許多土建工程由于現場簽證不嚴從而增加竣工結算的難度并導致經濟損失。因此，嚴格現場簽證管理是項目實施階段控制工程造價的關鍵。

　　(3)避免施工索賠現象的發生，采用有效的反索賠手段。

　　施工索賠包括兩個方面，即工期、經濟索賠。引起索賠原因是多方面的，其中建設單位設計變更、工期變更、管理人員指令錯誤、停水、停電以及不可抗力的自然災害等等，管理人員應著重避免設計變更、工期變更、管理人員指令錯誤等人為因素引起的施工索賠，同時，還應注重建設方對施工方的索賠，也包括兩方面的內容，進度、質量索賠，即施工方未能按施工合同及施工規范完成進度目標及質量目標產生的反索賠。科學地組織工程項目的實施，掌握施工路線的關鍵路徑，全面掌握施工合同及相關政策，日常工作中，注重索賠信息的收集、整理以及信息傳遞的時效性是有效的反索賠手段。因此，有效的反索賠手段是項目實施階段控制工程造價的重要內容。

　　(4)深化設計，施工工藝技術創新。

　　深化圖紙設計，采用新工藝、新技術，大膽創新施工工藝，利用價值工程原理，進行科學的經濟分析，能夠較好的達到縮短建設工期、降低投資成本的目的。

　　(5)控制材料用量，合理確定材料價格。

　　在工程造價的控制中材料用量和價格的控制是主要的。材料費在工程中常占有很大的比例，一般占預算費用的70%，因此，材料的消耗量和其價格的高低對工程造價影響很大。一方面，鼓勵改進施工技術，推廣使用降低料耗的各種新技術、新工藝、新材料;加強現場管理，合理堆放，減少搬運，降低堆放、倉儲損耗合同中的材料用量控制，另一方面，應仔細審核、確定工程量清單、基本單價，控制主要材料的價格，在保質保量的前提下，貨比三家，擇優購料，就近購料，選用最經濟的運輸方法，以降低運輸成本，從而有效控制工程造價。

　　建設項目施工階段的成本控制是一項細致、復雜的工作，在施工項目管理中，應要求每一位項目管理人員具備一專多能的素質，既是工程質量檢查、進度監督人員，又是成本核算和控制人員，每個崗位都有與成本控制相關聯的職能，提高成本節約的意識，齊心協力，實現控制成本的目標。

　　三、 結語：

　　房地產開發項目的成本控制是一個貫穿房地產開發全過程的工作，而且是一個動態控制的過程。在項目實施前設定一個合理的目標至關重要，控制目標的設定要參照企業以往開發項目以及同一地區類似項目的成本;成本控制并不是成本控制的越低越好，而是在一個合理的目標成本內，保證制造產品的品質;同時，房地產開發項目成本控制還是一個系統工程，與一個企業的管理水平息息相關，同時也與企業掌握的社會資源的多少具有很大的關系。