摘要：居民與住房是國計民生的大事，也是當下老百姓最大的熱點話題，本文就房地產與居民居住的關系，房地產公司的行業特性，以及改善居民居住環境等方面談一些自己的認識，以便探討。

　　關鍵詞：房地產,特性,改善

　　1房地產行業特性

　　a商品住宅具有普通商品的一般特性，這就決定了作為商品住宅生產者的房地產公司具有一般商品生產企業的特點及功能，同樣也應具備生產、銷售、財務等系統及合理的管理體系、嚴謹的控制體系，來支撐起公司的主體框架，完成企業的基本職能。但是對房地產業的要素起更大作用的是土地、資金和市場需求，當然市場需求是所有商品是否有生命力的最根本依據，如果沒有市場需求，那無論什么產品其作為商品的屬性都不完整。

　　b因公司產品特有的固定性、單件性、地域性及消費的一次性等特點，使得房地產公司具有對土地資源及儲備量多少的依賴性。土地資源的不可再生性、稀缺性、不可代替性，決定占有一定數量的土地資源，擁有一定的土地儲備量，才可能擁有持續發展的必要條件。現在國家調整土地政策，政府加大對土地的控制權，所有土地的出讓必須經過規定的程序，按掛牌、招標或拍賣的方式進行。土地市場的壓縮性規范化，使得地產開發商對好地塊追逐的激烈程度增加，土地的交易成本也加大。這對大型的有實力的開發商將更加有力，而小開發商的生存空間會縮小，土地市場的規范化也將使房地產業產生馬太效應，大房地產開發企業越做越大，小開發商則舉步維艱。

　　c房地產是相對稀缺的，而隨著社會的發展、人口的增加和經濟的繁榮，對房地產的需求日益增長。房地產的長期供不應求導致房地產價格總的趨勢是不斷上漲的，而且其上漲幅度通常大于或等于一般物價上漲幅度。因而，在一般情況下，擁有房地產不僅能夠有效地保值，而且能獲得增值。從這一角度來說，房地產具有資本品和消費品的雙重屬性，在其使用過程中能有效避免通貨膨脹的影響，甚至使其所有者獲得增值收益。

　　2房地產發展與改善居民環境

　　a房地產業是經久未衰的傳統產業，在市場經濟中占有重要地位。有時會隨經濟起落有所波動，但大趨勢總是跟經濟的發展和國土的開發、社會的進步是一致的，是朝前發展的。

　　我國房地產業正在向市場經濟轉軌，在出讓土地和商品房市場上有所突破，出現了突飛猛進的局面，這是加快改革開放的必然結果。當前我國城市人均住房不過6.7平方米，全國房地產值還只占生產總值的2.3%，只有發達國家的1∕10、發展的前景是十分廣闊的。

　　在社會主義市場經濟的條件下，政府能夠有效調控房地產業，通過加強管理興利除弊，充分發揮房地產業繁榮經濟、改善環境、造福于人民，走上能與社會經濟和建設環境協調、穩定、持續發展的道路。

　　b然而沖擊經濟秩序、破壞生態環境對房地產業放開、搞活中發生“失拉”，出現諸多問題和弊端，引起社會關注。討論較多的有“六多六少”：即開發企業多，開發量少;舊城改造拆遷多，居民安置一步到位少;國有土地使用權協議出讓多，公開拍賣少;外資合資企業增加多，但資金到位落實少;利用外資建高檔商品房多，建工業廠房、民宅少;開發區開辦多，占耕地、綠地多，炒地皮多，按規劃、項目批地少，開工少，政府收益少。歸納起來有三個弊端：其一、妨礙經濟正常運轉，擾亂金融秩序，危害經濟。其二、加劇社會分配不公，擴大人民居住條件的反差，引起中下收入居民的不滿。其三、破壞生態環境和國土資源，居住環境進一步惡化，難以恢復。

　　c黨和政府歷來十分重視環境保護，提倡低碳消費，打造低碳經濟，把環境保護定為國策，特別是今年全國兩會上溫家寶總理報告中，吧低碳經濟提到了一個更高的位置，更體現了政府對環境保護的堅強決心，令人鼓舞。我國在環境方面經過了二十多年的防治，局部有所改善。比如：國家在我省實施的退耕還林政策及建立三江源保護區等措施，有效地遏制了環境的退化，在局部起到了較好的作用。但是從宏觀的角度看，我國的環境總體仍呈下降趨勢。目前城市綠地人均由4.1平方米，下降到3.9平方米;對森林的濫砍濫伐仍未禁止。盲目開發，搞亂規劃局面，破壞自然生態和人文景觀。城市環境則更突出，由于城鎮化速度加快，城市規劃、住房建設與基礎設施等滯后，還有許多城市是臟、亂、差、擠。

　　d住房建設事關廣大人民安居樂業、社會安定之大計，不可忽視。從我國居住環境的現狀出發，跟蹤世界發展的新趨勢，我們認為住房建設要走生態化道路。去年聯合國《環境與發展》大會上，各國首腦一致通過《里約宣言》，宣告人類必須與生態環境和諧共處，以保證人類社會得以持續發展。生態文化、低碳消費已成為新潮流。塑造新型人工生態系統，滿足人們生態文化的需求已是世界的新趨勢。世界住房日也提出“持續發展住所”的主題。我們住房建設應當選擇有利于生態環境建設的方向，走生態化的道路：

　　首先居住環境要清潔、安全、方便、安靜、舒適、美觀，滿足生態文化的要求。

　　其次多建生態型住宅，如利用太陽能、沼氣，廢水回用、立體綠化、生活廢棄物采取生態技術，變廢為寶。

　　再其次是建筑景觀要發揚名族風格，體現地方色彩，美化環境，宏揚傳統民居文化。

　　另外屋內布置、裝飾、色彩、采光等講究藝術，滿足人們對自然美的追求，有益于身心健康。

　　還有公共設施要配套齊全，盡量采用新材料、新工藝、清潔生產、文明施工。

　　3房地產公司定位與居民居住需求

　　a不同經濟地位的居民具有不同的需求意向，從宏觀上講，住宅供給力求多元化、多層次。具體對每個房地產商而言，應進行大量市場調研，從國家政策和自身財力、資源等方面制定合理的開發計劃，找準正確的市場定位，能使物業適銷對路，加快資金周轉，良性循環。

　　b絕大多數房地產商都要考慮地段因素，并從交通、基礎設施等方面加以改進，但卻忽視了居民的社區價值觀。國外有句諺語“世界上沒有相同的住房”，是說即使住宅質量、地區價值相同，不同家庭居住也有不同的使用價值。居民在長期的城市生活中，形成了自己社會活動網絡和自己的區位價值觀。國外研究表明，無孩期的年輕夫婦，收入不豐，追求精神享受，往往租用市中心附近的公寓;育孩后期為保證有良好的居住環境和學習環境，往往選擇較好的郊區住宅;到老年時，為安全和避免孤單，又返回中心城居住。因而，沒有所謂絕對的地段價值。地段價值從營銷角度看只是個相對概念，表明城市發展的整體趨勢，即使較差地段的住宅，面對紛繁的居住需求，仍有它的市場，關鍵是房產商的眼光和應變能力。

　　c不同房產商實行不同的定價策略，無論采取一次性付款的優惠策略，還是先低價后高價，顯示上漲的誘導策略，總之要真正實現價格，必須考慮居民的消費結構和支付能力，我國城市居民仍處于低水平的居住狀況，擴大居住面積、改善住宅設施仍是最緊迫的需求，房地產商應謀求與政府、金融單位合作，確定適中價格，實行靈活的付款方式。

　　4結束語

　　房地產的廣告訴求應謀求專一，針對不同的消費群體，確定有效地訴求方式，同時做到完成物業銷售時樹立公司形象。良好的公司形象，將是企業的無形資產，會帶來持久的利益。居民選擇住宅是依賴于正式的信息來源(報紙廣告及各種媒介的傳播)和非正式的信息來源(親戚朋友間的傳播和擇居者本人的走訪)，因而將自己的品牌形象植根于公眾中，才能立于不敗之地。