摘 要：本文首先簡要分析了項目、項目風(fēng)險、項目風(fēng)險管理以及房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的概念、特征及相關(guān)理論;然后在詳細分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險因素的基礎(chǔ)上，建立了風(fēng)險識別模型，并運用該模型從外部環(huán)境因素、內(nèi)部制約因素和開發(fā)過程因素三個方面對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險進行全面識別，確定了項目的投資風(fēng)險清單，并對各類風(fēng)險進行了定性分析;接下來采用盈虧平衡分析、敏感性分析及模糊數(shù)學(xué)理論與層次分析法相結(jié)合的綜合分析方法，對房地產(chǎn)開發(fā)項目識別出的風(fēng)險因素進行定量分析;最后房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析的結(jié)果，提出了可供該項目選擇的風(fēng)險控制策略和方法，為房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險風(fēng)險提供了理論依據(jù)。

　　關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)項目,風(fēng)險分析,風(fēng)險控制

　　1、引言

　　隨著近年來我國房地產(chǎn)項目管理經(jīng)驗與教訓(xùn)的積累，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸意識到只有做好房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理，確立有針對性的風(fēng)險管理目標(biāo)，并在項目實施過程中對各類風(fēng)險進行良好的辨識、解析與管理，才能使房地產(chǎn)項目真正地得到系統(tǒng)、全面而有效的風(fēng)險管理，反過來就能促使房地產(chǎn)開放單位的綜合管理水平得到大幅度的增強。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目資金投入量大，項目實施周期普遍較長，在項目開發(fā)建設(shè)過程中可能遇到多種風(fēng)險因素。做好房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別，提前采取風(fēng)險防范措施，對于開發(fā)項目的成功至關(guān)重要。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險

　　2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的分類

　　從房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)特點看，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險表現(xiàn)出具有個別性、復(fù)雜性、全面性、不確定性等特征。房地產(chǎn)開發(fā)項目由于地域不同、項目類別不同，不同類別的項目具有各自不同的風(fēng)險;即使同類的開發(fā)項目，因為項目的市場定位、決策系統(tǒng)、風(fēng)險偏好、規(guī)劃和施工技術(shù)等各不相同，項目所可能遇到的風(fēng)險也各不相同。常用的分類方法包括以下五種:

　　2.1.1純粹風(fēng)險和投機風(fēng)險

　　純粹風(fēng)險是當(dāng)風(fēng)險因素發(fā)生后，只會單純給開發(fā)項目帶來損失或損害的風(fēng)險因素;投機風(fēng)險既可能給項目帶來損失、但處理和應(yīng)對得當(dāng)，也可能給項目投資帶來額外利潤的風(fēng)險因素。

　　2.1.2自然風(fēng)險和人為風(fēng)險

　　自然風(fēng)險是由于自然力的作用帶來的項目投資風(fēng)險因素;人為風(fēng)險是由人的活動帶來的風(fēng)險因素。

　　2.1.3靜態(tài)風(fēng)險和動態(tài)風(fēng)險

　　靜態(tài)風(fēng)險是指在既定的社會政治經(jīng)濟環(huán)境情況下，由于自然力的不規(guī)則變動和人們的錯誤判斷、錯誤行為所導(dǎo)致的風(fēng)險，主要是指自然災(zāi)害和意外事故帶來風(fēng)險。靜態(tài)風(fēng)險可能造成的后果主要是經(jīng)濟上的損失，而不會因此獲得意外的收益。動態(tài)風(fēng)險是由于項目實施方式、生產(chǎn)或管理技術(shù)變動所導(dǎo)致的風(fēng)險，是指與社會變動有關(guān)的風(fēng)險，主要是社會經(jīng)濟、政治以及技術(shù)、組織機構(gòu)發(fā)生變動而產(chǎn)生的風(fēng)險。動態(tài)風(fēng)險可能引起的后果是雙重的，既可能給投資者帶來經(jīng)濟上的損失，也可能帶來額外收益。

　　2.1.4系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險

　　系統(tǒng)風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)市場宏觀因素變化而導(dǎo)致全部或同類開發(fā)項目報酬率整體變化，對于單個房地產(chǎn)項目而言，這類風(fēng)險可能被預(yù)測，但不能被分散或消除;非系統(tǒng)風(fēng)險是某一特定原因?qū)δ骋惶囟ǖ姆康禺a(chǎn)投資項目報酬率造成影響的可能性，是特定的房地產(chǎn)項目所可能面臨的風(fēng)險，對于某個或某類開發(fā)項目而言，通過采取積極的應(yīng)對措施，能夠有效降低并有可能完全消除這類風(fēng)險。本文認為，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險的分類方法能夠綜合整理并細化各類風(fēng)險因素，并能夠以此為基礎(chǔ)，對項目風(fēng)險進一步進行定性和定量分析。因此，本文后面章節(jié)將主要采取這一類分析方法。

　　2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的特征

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險與項目自身的特點有緊密關(guān)系，這也決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險具有自身的特征。

　　2.2.1個別性

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目投資具有差異性，每個項目都有不同的區(qū)位，這種空間位置的差異性決定了世界上沒有兩個完全相同的開發(fā)項目，加上項目投資者、開發(fā)建設(shè)時間、項目設(shè)計方案、施工技術(shù)和建筑材料等都不會完全相同，從而使每個項目面臨的風(fēng)險各不相同。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別時需要突出這種個別性。

　　2.2.2復(fù)雜性

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目能否順利實施要受到土地條件、規(guī)劃條件、資金管理、施工條件、市場條件、宏觀政策等多種因素的綜合影響，開發(fā)項目所面臨的風(fēng)險具有綜合性和復(fù)雜性。

　　2.2.3不確定性

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的決定因素多而復(fù)雜，許多因素的出現(xiàn)的可能性和影響程度都是不確定的，決定了其風(fēng)險更具有不確定性。

　　2.2.4連續(xù)性

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目投資周期長，一些風(fēng)險因素在項目策劃或準(zhǔn)備階段已經(jīng)面臨或可以預(yù)測，但在項目開發(fā)建設(shè)過程中新的風(fēng)險會不斷出現(xiàn)，并且對項目最終結(jié)果產(chǎn)生直接影響。風(fēng)險識別、風(fēng)險分析和風(fēng)險應(yīng)對的過程應(yīng)當(dāng)連續(xù)存在于項目實施的整個過程和每個環(huán)節(jié)之中。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險清單

　　本文采用系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險分類的分析方法，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的各類風(fēng)險因素進行分析識別。考慮風(fēng)險發(fā)生的概率及其產(chǎn)生后果的嚴(yán)重程度，本文在對各種風(fēng)險進行分類匯總的基礎(chǔ)上，對各類風(fēng)險源進一步分析整理，將各類風(fēng)險因素按照發(fā)生的可能性以及是否可以概括為同一類風(fēng)險進行分類與合并，并按照后果程度進行篩選、組合，通過專家調(diào)查和情景分析，確定了房地產(chǎn)開發(fā)項目可能遇到的風(fēng)險清單，見下表：

　　4、房地產(chǎn)開發(fā)項目的分析階段

　　4.1項目風(fēng)險定量分析方法選擇

　　項目風(fēng)險定量分析方法有許多種分析方法，但在我國的項目風(fēng)險管理叢書中，關(guān)于項目風(fēng)險分析方法卻只是主要介紹了三種分析方法，即盈虧平衡分析、概率分析和敏感性分析，稱為我國傳統(tǒng)的項目風(fēng)險分析方法。每種分析方法都有優(yōu)缺點，不同的項目應(yīng)當(dāng)選擇適合自己項目特點的分析方法。而且每種方法都有一定的局限性，將幾種方法綜合使用才能更準(zhǔn)確地分析出項目存在的真正風(fēng)險。本文根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，選擇盈虧平衡分析、敏感性分析和綜合評估方法進行定量分析。

　　4.2盈虧平衡分析

　　盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點分析房地產(chǎn)開發(fā)項目對市場需求變化適應(yīng)能力的一種方法，其又稱為保本分析、收支平衡分析或損益臨界分析。如何找到盈虧平衡點是盈虧平衡分析方法的關(guān)鍵，即是找到房地產(chǎn)開發(fā)項目達到盈虧平衡狀態(tài)時利潤為零的點。在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)規(guī)模一定的前提下，盈虧平衡點與房地產(chǎn)開發(fā)項目的盈利能力和經(jīng)營安全性成反比，即盈虧平衡點越低，房地產(chǎn)開發(fā)項目的盈利可能性就越大，且經(jīng)營安全性越好。

　　由盈虧平衡分析可以簡單、明了地對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行判斷，有助于確定項目的合理建設(shè)規(guī)模，為項目決策提供有價值可用的信息，但是，盈虧平衡分析的方法是建立在一些理想基本假設(shè)條件下的，是一種靜態(tài)分析，沒有考慮資金的時間價值因素，因此無法難以得出一個全面的結(jié)論。

　　4.3 敏感性分析

　　敏感性分析是測算房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的一種好方法，它不僅可以反映出各種因素的變動對房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)的影響程度，還可以針對較為敏感的因素進行進一步的再研究，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析研究的準(zhǔn)確性。

　　4.4房地產(chǎn)開發(fā)項目敏感性分析的主要任務(wù)

　　(1)反映不確定性因素變動對房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價指標(biāo)影響程度大小。

　　(2)在確定影響房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟指標(biāo)的敏感性因素的基礎(chǔ)上，進一步分析、預(yù)測或估算有關(guān)數(shù)據(jù)的變化范圍，以測算項目風(fēng)險大小。

　　(3)對房地產(chǎn)開發(fā)項目各個實施方案中關(guān)鍵因素的敏感性程度進行對比，選擇敏感性小的方案進行實施，以將風(fēng)險降到最低。

　　(4)估算在保持房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟指標(biāo)最低滿足條件時，不確定因素允許的變化范圍。

　　4.5房地產(chǎn)開發(fā)項目敏感性分析步驟

　　(1)確定不確定性因素是哪些指標(biāo);

　　(2)按照一般規(guī)律確定不確定性因素可能的變動范圍;

　　(3)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目特點確定進行敏感性分析的經(jīng)濟評價指標(biāo);

　　(4)計算出在不確定性因素變動的同時，相應(yīng)評價指標(biāo)的變動值，及其臨界點。

　　4.6模糊綜合分析法

　　4.6.1模糊綜合分析法的計算步驟

　　(1)建立風(fēng)險因素集 Z

　　所謂風(fēng)險因素集就是影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個風(fēng)險因素所組成的集合，表示為：

　　其中即代表各個風(fēng)險因素。

　　(2)建立風(fēng)險因素重要程度評語集 Y

　　風(fēng)險因素重要程度評語集是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個風(fēng)險因素重要程度評判結(jié)果所組成的集合，即等級集合，表示為：

　　其中為風(fēng)險因素重要程度評判結(jié)果。此評判結(jié)果是

　　根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體情況主觀設(shè)定的，各個等級分別對應(yīng)一個不同的模糊向量。在綜合考慮各個相關(guān)因素的基礎(chǔ)上，通過模糊綜合評價，從風(fēng)險重要程度評語集中得到一個最佳的結(jié)果。

　　(3)建立判斷矩陣

　　為避免不同性質(zhì)風(fēng)險因素?zé)o法相互比較，采用九分位的比率標(biāo)度法，建立相對尺度把所有風(fēng)險因素兩兩進行比較，建立判斷矩陣。比率標(biāo)度法如下表所示：

　　。

　　(4)計算判斷矩陣的特征根及特征向量

　　求判斷矩陣 A 的最大特征根∮及其對應(yīng)的特征向量 w，將 w 進行歸一化，從而得出同一層次中相應(yīng)風(fēng)險因素對于上一層次中某風(fēng)險因素相對重要性的排序權(quán)值。它是本層次所有風(fēng)險因素對上一層次某因素而言的重要性排序的基礎(chǔ)。主要公式如下：

　　(5)一致性檢驗

　　為避免各風(fēng)險因素在比較中出現(xiàn)大的誤差，需要用一致性的標(biāo)準(zhǔn)來衡量判斷

　　矩陣，公式表示為：

　　(6)在上述計算和分析過程的基礎(chǔ)上，得出各級矩陣權(quán)重向量：

　　(7)建立隸屬矩陣

　　在得出各級矩陣權(quán)重向量之后，采用專家調(diào)查法，由專家對二級指標(biāo)風(fēng)險因素重要程度的評價集進行評價打分，并作歸一化處理，形成專家評價意見。然后計算單因素隸屬矩陣，用模糊向量表示單因素隸屬矩陣為：公式中，，，i=1,2,3……n,j=1,2,3……m, 表示某一風(fēng)險因素由隸屬度函數(shù) 映射后的結(jié)果。

　　(8)計算評判矩陣

　　在確定了權(quán)重向量與后，按照模糊運算規(guī)則進行模糊綜合判斷，求得模糊綜

　　合判斷矩陣 B，即： 模糊關(guān)系矩陣R是由Ri組成的矩陣。

　　(9)模糊綜合評判分析

　　由判斷矩陣 B 和風(fēng)險因素重要程度評語集 Y 就可以得到該項目的各項評語。

　　模糊綜合評判分析方法是先利用最大隸屬度原則對風(fēng)險因素進行模糊識別，在對

　　最終評判矩陣結(jié)果的識別中將與最大評判指標(biāo)相對應(yīng)的風(fēng)險因素評語集中的因

　　素取為最終的評價結(jié)果。

　　5、房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險控制對策

　　5.1建立項目風(fēng)險控制體系。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目雖然重視項目風(fēng)險研究，但在風(fēng)險控制機制和機構(gòu)設(shè)立上仍是傳統(tǒng)作法，沒有明確的風(fēng)險防范工作體系，仍是由項目策劃部兼職開展風(fēng)險研究工作。參考優(yōu)秀公司的成功經(jīng)驗，建議在公司內(nèi)部成立風(fēng)險管理機構(gòu)，建立全員參與的風(fēng)險防控工作體系。由公司總經(jīng)理牽頭，組織項目策劃部、前期部、工程部、銷售部成立風(fēng)險管理小組。風(fēng)險小組定期組織各相關(guān)部門負責(zé)人進行風(fēng)險分析，研究提出風(fēng)險控制措施，在風(fēng)險管理小組確定控制措施后，在企業(yè)內(nèi)部負責(zé)組織風(fēng)險防控措施的落實。在部門設(shè)置上，明確由項目策劃部內(nèi)設(shè)專門分支機構(gòu)，負責(zé)風(fēng)險識別和控制工作，同時作為風(fēng)險管理小組的常設(shè)工作機構(gòu)，直接對總經(jīng)理負責(zé)。

　　5.2加強全方位風(fēng)險控制。

　　從風(fēng)險因素分布上看，項目風(fēng)險因素涉及項目內(nèi)部和外部各方面，而且外部因素對于項目風(fēng)險的影響程度高于普通項目;從時間因素上看，風(fēng)險涉及項目實施的全過程。從公司目前情況看，對于項目前期階段所可能遇到的風(fēng)險，在項目前期策劃方案中進行了比較多的分析研究，對于項目實施過程中期和工程實施后期可能遇到的風(fēng)險，因策劃團隊人員和能力局限，目前分析相對較少。因此，從項目管理小組成立開始，就應(yīng)把加強項目全方位風(fēng)險控制作為工作的核心內(nèi)容。要通過公司的風(fēng)險小組，在項目管理團隊建立全方位風(fēng)險防控機制，對各種主要風(fēng)險因素逐項分析，實行全過程控制。

　　5.3制定風(fēng)險防范預(yù)案。

　　企業(yè)成立風(fēng)險管理小組后，最重要的任務(wù)就是組織各相關(guān)部門制定風(fēng)險防范預(yù)案。根據(jù)項目風(fēng)險識別結(jié)果和風(fēng)險因素嚴(yán)重程度不同，事先制定危機發(fā)生時公司的應(yīng)對措施，以化解風(fēng)險或減小風(fēng)險發(fā)生后給項目帶來的損失。風(fēng)險預(yù)案經(jīng)風(fēng)險小組共同研究后，下發(fā)公司各管理部門負責(zé)人，一旦風(fēng)險發(fā)生，各部門按照預(yù)案立即采取應(yīng)對措施。

　　5.4強化項目風(fēng)險管理水平，增強風(fēng)險防控能力。

　　風(fēng)險控制能力是衡量一個企業(yè)管理水平的高低的重要因素。風(fēng)險控制能力影響著企業(yè)對于風(fēng)險因素的分析能力、風(fēng)險預(yù)案制定水平、風(fēng)險防范措施落實能力等。強化企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險管理，提高風(fēng)險管理水平，不僅能夠有效地抵御風(fēng)險，還能最大限度減小風(fēng)險造成的損失。建立風(fēng)險管理小組，僅是風(fēng)險管理的組織保障。企業(yè)要圍繞項目風(fēng)險管理，在項目內(nèi)部建立風(fēng)險管理目標(biāo)責(zé)任制，保證風(fēng)險防范措施全部得到落實。公司要圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施階段，在項目前期、項目開發(fā)建設(shè)、項目銷售、后續(xù)管理等主要關(guān)鍵環(huán)節(jié)建立風(fēng)險責(zé)任制，明確前期部、工程部、銷售部、售后服務(wù)部等各部門負責(zé)人作為風(fēng)險防范責(zé)任人，在各主要工作部和主要工作環(huán)節(jié)設(shè)立風(fēng)險控制員，分別負責(zé)巡查和分析前期階段、建設(shè)過程、配套過程、銷售過程和后續(xù)管理過程中可能遇到的各項風(fēng)險情況，對可能發(fā)生風(fēng)險的動態(tài)變化進行風(fēng)險提示，監(jiān)督落實風(fēng)險防范措施，使項目的各個主要環(huán)節(jié)的各種主要風(fēng)險處于受控狀態(tài)。

　　5.5通過投資組合降低項目風(fēng)險。

　　風(fēng)險與收益同在，收益意味著風(fēng)險。為了防范風(fēng)險，在必要情況下可與其他投資商聯(lián)合，通過風(fēng)險投資組合降低風(fēng)險，同時項目收益也做出一定比例讓度。根據(jù)本文對于風(fēng)險因素的定性、定量分析，房地產(chǎn)開發(fā)項目總體風(fēng)險不大，但由于項目投資周期長、投資量大，項目可能遇到動態(tài)的、不確定性的風(fēng)險，可能影響項目投資收益。如果有長期合作的、信譽良好的其他投資者愿意參與房地產(chǎn)開發(fā)項目投資，開發(fā)建設(shè)單位可以考慮選擇合作伙伴合作進行項目開發(fā)，本文認為這也是降低風(fēng)險的重要措施。

　　5.6考慮采取保險措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險。

　　正確投保可以幫助項目有效地防范風(fēng)險，特別是有利于在風(fēng)險發(fā)生的情況下控制這些因素對于項目造成的實際損失。采取保險方式控制風(fēng)險，重要前提是選擇保險種類，用較少的保費投入最大可能地降低風(fēng)險損失。許多房地產(chǎn)開發(fā)項目目前沒有對項目主動投保，建議項目可以根據(jù)當(dāng)前保險市場提供的保險種類，以降低項目開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險為主要目標(biāo)，選擇相應(yīng)的部分險種投保。主要選擇以下兩類：一是對直接影響工程質(zhì)量的風(fēng)險因素投保。如工程質(zhì)量險、材料質(zhì)量險等，可以根據(jù)施工單位情況和材料供應(yīng)商情況，選擇性地投保，保費可以由開發(fā)企業(yè)一家承擔(dān)，也可以與施工單位、材料供應(yīng)商協(xié)商分擔(dān)。在可能的情況下，優(yōu)先選擇質(zhì)量好、已取得質(zhì)量保險的材料供應(yīng)商。二是對于一些雖然發(fā)生概率不大，但可能造成的損失很大的風(fēng)險因素投保。如，工程火災(zāi)事故發(fā)生概率雖然較小，但一旦發(fā)生，將導(dǎo)致項目投資的重大損失，建議項目可以投保相應(yīng)的火災(zāi)保險，以避免火災(zāi)事故損失。

　　5.7加強市場監(jiān)測，實現(xiàn)信息共享。

　　在項目開發(fā)建設(shè)過程中，為規(guī)避市場風(fēng)險，動態(tài)調(diào)整風(fēng)險防控措施，必須隨時收集這一區(qū)域市場變化情況，建立完善的信息收集、整理和分析機制。建議開發(fā)企業(yè)組織專門力量對該項目周圍地區(qū)房地產(chǎn)市場變化情況進行動態(tài)監(jiān)測，并根據(jù)市場變化情況隨時做出風(fēng)險預(yù)測。對于周邊項目已遇到的風(fēng)險，風(fēng)險管理小組必須及時進行風(fēng)險分析，及時調(diào)整項目風(fēng)險預(yù)案，提早采取防范措施。要將區(qū)域項目的各類信息在整個風(fēng)險管理團隊中公開，確保各類保息共享，將風(fēng)險作為整個管理團隊研究的重點任務(wù)之一，通過集中團體智慧，發(fā)揮集體力量，實現(xiàn)對各類風(fēng)險的超前預(yù)測和及時防范。

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