本文是選自國(guó)家級(jí)期刊《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》中關(guān)于房地產(chǎn)的中級(jí)職稱(chēng)論文范文：論我國(guó)房地產(chǎn)交易法規(guī)。

　　摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)交易越來(lái)越火。房地產(chǎn)交易是一種市場(chǎng)交易活動(dòng)，它以房地產(chǎn)這種特別商品為交易對(duì)象，在房地產(chǎn)交易主體之間進(jìn)行，這種交易比較專(zhuān)業(yè)。本文以《城市房地產(chǎn)管理法》中的相關(guān)規(guī)定為基準(zhǔn)，介紹一下房地產(chǎn)交易的一般規(guī)則及其不同分類(lèi)。

　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)交易,分類(lèi),概念

　　一.房地產(chǎn)交易一般規(guī)則

　　1.房地產(chǎn)交易定義

　　房地產(chǎn)交易有狹義定義和廣義定義兩種。狹義的房地產(chǎn)交易是一種活動(dòng)，它是指當(dāng)事人之間進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押及房屋租賃。廣義的房地產(chǎn)交易除了包含上述狹義定義之外，還包括房地產(chǎn)價(jià)格及體系及其交易的中介服務(wù)，它與房地產(chǎn)交易行為關(guān)系密切。

　　2.房地產(chǎn)交易原則

　　a.房地一體原則

　　因?yàn)榈厣辖ㄖ�物如土地、房屋等在物質(zhì)形態(tài)上密不可分，為維護(hù)交易雙方合法權(quán)益，合理利用土地、房屋，在《城市房地產(chǎn)管理法》中的第三十二條很明確的規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”即轉(zhuǎn)讓、抵押房地產(chǎn)時(shí)，必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。不能分別轉(zhuǎn)讓及抵押房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)。該原則在房地產(chǎn)交易中必須遵守。

　　b.依法登記原則

　　房地產(chǎn)原有的特征決定了房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系、權(quán)利狀態(tài)和權(quán)屬關(guān)系的動(dòng)態(tài)改變，從它的占有狀態(tài)中很難反映。為了維護(hù)其權(quán)利人的合法權(quán)益，防止欺詐行為的發(fā)生，并維持良性的交易秩序，房地產(chǎn)交易在世界各地都有登記制度。《城市房地產(chǎn)管理法》中第六十一條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)該向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。”如果不依法辦理登記手續(xù)，那么房地產(chǎn)地轉(zhuǎn)讓沒(méi)有法律效力，也不受?chē)?guó)家法律保護(hù)。

　　c.交易價(jià)格分別管制原則

　　房地產(chǎn)交易及市場(chǎng)的核心問(wèn)題是房地產(chǎn)交易中的價(jià)格問(wèn)題。為房地產(chǎn)交易價(jià)格的穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的維護(hù)、購(gòu)房人合法權(quán)益的保護(hù)，《城市房地產(chǎn)管理法》中第三十三條明確規(guī)定：“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。”我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度與價(jià)格評(píng)估制度。

　　d.合理分配土地收益原則

　　在現(xiàn)行土地制度下，土地所有者、使用者及所有者等數(shù)個(gè)權(quán)利主體在同一宗房地產(chǎn)中都會(huì)涉及到，土地收益在不同的權(quán)利人之中也都會(huì)在其中受到影響。如果不能合理分配交易行為中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益，交易各方的積極性都會(huì)受到影響，最后整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展也會(huì)受到影響。

　　二.房地產(chǎn)交易形式

　　我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》中明確規(guī)定：“本法所稱(chēng)房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。”

　　1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指這樣一種行為，在此行為中房地產(chǎn)權(quán)利人以買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方法將他的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給別人。轉(zhuǎn)讓方式有：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)贈(zèng)與，還包括其他合法方式(如：以房地產(chǎn)抵債、以房地產(chǎn)作價(jià)入股等)。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件：①主體必須具有合法資格;②客體也要符合法律要求，如果房地產(chǎn)不受限制，都能自由轉(zhuǎn)讓;③房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須簽訂書(shū)面合同，當(dāng)事人首先到房地產(chǎn)管理部門(mén)去辦理權(quán)屬登記手續(xù)，領(lǐng)到房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后其行為方可有效;④房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方必須真實(shí)的表達(dá)自己的意思;⑤在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中不能違反法律、政策與社會(huì)公德。

　　我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》和《城市房地產(chǎn)管理法》中都明確規(guī)定，城市及私有房屋在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí)都必須辦理變更登記手續(xù)，該手續(xù)一般是在所在地的房管機(jī)關(guān)。國(guó)家法律強(qiáng)制性規(guī)定如此。因此大多數(shù)人認(rèn)為，如果沒(méi)有辦房屋轉(zhuǎn)移登記，房屋買(mǎi)賣(mài)均屬無(wú)效。事實(shí)上這種理解是錯(cuò)誤的。行政管理法規(guī)要求買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，這是《城市房地產(chǎn)管理法》及其相關(guān)法規(guī)定中的規(guī)定，不是合同有效性的規(guī)定。兩種法律關(guān)系分別是合同的訂立有效性、房產(chǎn)變更登記。合同在訂立時(shí)確定有無(wú)效力，合同履行的內(nèi)容是進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記。另外，原房主只有在取得房產(chǎn)證之后才是法律上所認(rèn)可的所有權(quán)人。

　　2.房地產(chǎn)抵押

　　a.抵押定義

　　房地產(chǎn)抵押是向抵押權(quán)人提供債務(wù)、履行擔(dān)保的行為，該行為以不轉(zhuǎn)移占有為方式 。書(shū)面抵押合同應(yīng)由抵押人與抵押權(quán)人當(dāng)面簽訂，然后由人民政府規(guī)定部門(mén)(縣級(jí)以上)辦理登記，這樣才能生效。

　　b.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)

　　①房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的前提是房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。②債權(quán)已屆清償期而未受清償。抵押權(quán)人在屆清償期而抵押權(quán)人未受清償之前不能行使抵押權(quán)債權(quán)。③債權(quán)權(quán)未受清償?shù)盅簷?quán)人沒(méi)有過(guò)失。在中國(guó)立法中，抵押權(quán)與主債權(quán)之間的關(guān)系，應(yīng)嚴(yán)格的遵循抵押權(quán)的附從性。所以在債權(quán)的履行過(guò)程中發(fā)生瑕疵一定會(huì)影響抵押權(quán)的效力。

　　3.房地產(chǎn)租賃

　　a.房屋租賃定義

　　房屋租賃是指這樣的一種行為，出租人(房屋所有人)把房屋出租給承租人并由承租人交付租金給出租人的行為。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)文件到直轄市、市或者縣人民政府的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理相關(guān)的登記備案手續(xù)(租賃合同簽訂后30天以?xún)?nèi))。

　　b.禁止房屋租賃的情況

　　法律明確規(guī)定有九類(lèi)房屋禁止出租：(1)未依法取得所有權(quán)證的房屋;(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋;(3)共有房屋沒(méi)有取得共有人同意的房屋;(4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋;(5)屬于違法建筑的房屋;(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋;(7)未經(jīng)抵押權(quán)人同意就已抵押的房屋;(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的房屋;(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的房屋。

　　三.案例分析

　　下面以一個(gè)與“房屋租賃”有關(guān)的案例來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)交易法規(guī)的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用。

　　原告劉某有四間門(mén)面房，2006年7月25日，原告出租此房屋給某有限公司(被告)并且雙方就租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃時(shí)間以及違約責(zé)任作達(dá)成了協(xié)議。簽訂協(xié)議后，原告交付房屋于被告，之后被告對(duì)房屋鋪地板、吊頂?shù)取１桓嫦蛟�告交納了自承租日起到2007年8月17日的租金并且在該房?jī)?nèi)做起了銷(xiāo)售電動(dòng)車(chē)的生意。2007年10月，由于房屋漏雨，被告通知了原告，要求原告對(duì)房屋進(jìn)行維修。但是原告并沒(méi)有及時(shí)維修，所以被告不但不再支付租金了，而且將房屋空關(guān)。于是原告以索要租金為由將被告上訴到了法院。

　　分析：法院經(jīng)審理認(rèn)為，在出租房屋存在漏雨的情況下，原告卻至今未對(duì)房屋進(jìn)行維修，屬于違約行為;而作為承租方的被告在原告不履行維修義務(wù)的情況下，既不自己修理，也沒(méi)有將已經(jīng)空關(guān)的房屋交給原告。由于房屋空關(guān)到現(xiàn)在，所以造成了租金損失。所以，被告也有過(guò)錯(cuò)，也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。所以，空關(guān)房屋期間造成的租金損失，雙方應(yīng)各自半承擔(dān)一半。

　　最后，法院的判決是解除原告和被告的租賃合同，被告應(yīng)支付原告房屋空關(guān)期間一半的租金損失，共計(jì)10166元。與此同時(shí)駁回原告其他的訴訟請(qǐng)求。

　　該案例說(shuō)明：房地產(chǎn)交易是應(yīng)該遵循一定的法規(guī)的，房屋租賃如此，其他的房地產(chǎn)交易也是如此。

　　四.總結(jié)

　　房地產(chǎn)交易在日常生活中經(jīng)常存在。因此，了解了相應(yīng)的法律法規(guī)及相關(guān)程序再進(jìn)行交易，避免不必要的麻煩。

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　　《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》由廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主管，中國(guó)市長(zhǎng)協(xié)會(huì);中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì);廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì);廣州招商服務(wù)推廣中心主辦。國(guó)內(nèi)刊號(hào)：CN44-1486/F;國(guó)際刊號(hào)：ISSN1009-4563。是一本主流產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)雜志，保持客觀、獨(dú)立立場(chǎng);具有權(quán)威性、主流性、跨地域性、建設(shè)性，讀者群定位于房地產(chǎn)商、專(zhuān)家學(xué)者、政府官員、社會(huì)名流等高端讀者。