節(jié)能建筑是指遵循氣候設(shè)計(jì)和節(jié)能的基本方法，對(duì)建筑規(guī)劃分區(qū)、群體和單體、建筑朝向、間距、太陽(yáng)輻射、風(fēng)向以及外部空間環(huán)境進(jìn)行研究后，設(shè)計(jì)出的低能耗建筑。本文是選自國(guó)家級(jí)期刊《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》中的評(píng)職范文：節(jié)能建筑的開發(fā)商主體博弈分析。

　　摘要：房地產(chǎn)開發(fā)商處于建筑行業(yè)的主動(dòng)地位，對(duì)于在建筑行業(yè)新興的節(jié)能建筑，不同開發(fā)商將選擇不同的應(yīng)對(duì)策略，針對(duì)兩開發(fā)商中之一選擇開發(fā)節(jié)能建筑時(shí)的博弈分析，應(yīng)用豪泰林價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)模型進(jìn)行轉(zhuǎn)換，得出并分析博弈均衡值，為開發(fā)商做出決策。

　　關(guān)鍵字：開發(fā)商博弈,豪泰林模型,節(jié)能建筑

　　0引言

　　社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民日常吃穿住行等各環(huán)節(jié)都是以多種存在形式的能源為基礎(chǔ)。改革開放以來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，起初是單方面追求國(guó)家GDP增長(zhǎng)的粗放型發(fā)展模式，隨著世界各國(guó)能源緊缺與環(huán)境污染等負(fù)面現(xiàn)象的出現(xiàn)，各國(guó)都意識(shí)到能源的緊缺性和節(jié)約能源、開發(fā)利用可再生能源的緊迫性，我國(guó)也在國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式做了調(diào)整：由粗放型經(jīng)濟(jì)向集約型經(jīng)濟(jì)方式發(fā)展，在各行業(yè)提倡能源的節(jié)約使用。我國(guó)能源供需矛盾尖銳，結(jié)構(gòu)不合理，能源利用效率低，一次能源消費(fèi)以煤為主，化石能源的大量消費(fèi)造成了嚴(yán)重的環(huán)境污染，能源安全、能源外交也逐漸成為世界矛盾和關(guān)注的焦點(diǎn)[1]。建筑行業(yè)相應(yīng)國(guó)家提倡節(jié)約能源的號(hào)召，在建筑中積極應(yīng)用節(jié)能技術(shù)與可再生能源[4]。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)中開發(fā)商處于主動(dòng)地位，只有開發(fā)商開發(fā)出各種類型的建筑群，處于被動(dòng)地位的消費(fèi)者才進(jìn)行選擇比較，進(jìn)而確定各自滿意的產(chǎn)品，所以對(duì)開發(fā)商的研究尤為重要，建筑市場(chǎng)發(fā)展至今出現(xiàn)了將可再生能源應(yīng)用于新建建筑的行業(yè)，開發(fā)商對(duì)新興市場(chǎng)持進(jìn)入、觀望兩種態(tài)度。消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)相對(duì)于其他因素，關(guān)心最多的還是建筑的使用性能和購(gòu)買價(jià)格。在博弈理論中，豪泰林價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)模型是經(jīng)典的價(jià)格分析模型，本文將豪泰林價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)模型應(yīng)用于可再生能源建筑市場(chǎng)，分析開發(fā)商之間的行為對(duì)價(jià)格影響及博弈的均衡情況。

　　1 開發(fā)商策略

　　在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)提倡的建筑節(jié)能目前已經(jīng)逐步實(shí)現(xiàn)，有針對(duì)建筑主體結(jié)構(gòu)上的節(jié)能措施，如對(duì)外墻磚、窗戶用材、外墻保溫、屋頂保溫、進(jìn)戶門等采用節(jié)能技術(shù)或者節(jié)能材料，還有針對(duì)建筑使用過(guò)程中消耗能源方式的改善，即在建筑中使用可再生能源技術(shù)，以使建筑在運(yùn)行使用過(guò)程中消耗能源為可再生能源。處于主動(dòng)地位的開發(fā)商進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)時(shí)，就要面對(duì)建筑類型的選擇：是選擇可再生能源建筑還是選擇傳統(tǒng)建筑。

　　在以下模型中，假設(shè)兩個(gè)開發(fā)商為博弈局中人，各自均為理性個(gè)體，博弈中只單方面尋求自身利益最大化，房地產(chǎn)市場(chǎng)中各方自行選擇所開發(fā)的建筑結(jié)構(gòu)，有選擇開發(fā)與不開發(fā)的兩種可能，則有(開發(fā)，開發(fā))、(不開發(fā)，開發(fā))、(開發(fā)，不開發(fā))、(不開發(fā)，不開發(fā))四種情況。當(dāng)兩者都為開發(fā)或者不開發(fā)時(shí)，屬于同類產(chǎn)品的開發(fā)，不具有明顯的對(duì)比性，兩者之一為開發(fā)時(shí)為(開發(fā)，不開發(fā))、(不開發(fā)、開發(fā))，這兩類歸結(jié)為一種情況，以下應(yīng)用豪泰林價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)模型對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)換。豪泰林模型是研究產(chǎn)品具有一定差異性的產(chǎn)品決策模型，這種模型認(rèn)為，不同的消費(fèi)者對(duì)不同企業(yè)的產(chǎn)品有著不同的偏好，產(chǎn)品的價(jià)格不是消費(fèi)者唯一感興趣的變量。

　　2 建立模型

　　假定某城市是長(zhǎng)度為1的線性城市，消費(fèi)者均勻地分布在[0,1]區(qū)間內(nèi)，其分布函數(shù)的密度為1。此處為兩個(gè)開發(fā)商：一個(gè)開發(fā)的房產(chǎn)為可再生能源建筑，另一個(gè)為傳統(tǒng)能源建筑。消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)選擇時(shí)，考慮建筑結(jié)構(gòu)、生活便利性、工作方便性、交通等多種因素，這些成本與距離成正比，單位距離的成本為t，居于x處的消費(fèi)者購(gòu)買開發(fā)商1的房產(chǎn)的旅行成本為tx，購(gòu)買開發(fā)商2的房產(chǎn)的旅行成本為t(1-x)，開發(fā)商的位置分布有兩種情況：一是兩者位于[0,1]的兩端，二是位于(0,1)區(qū)間內(nèi)任意位置[2]。

　　3模型分析

　　第一種情況：兩個(gè)開發(fā)商分別位于[0,1]的兩端[3]

　　開發(fā)商1是開發(fā)傳統(tǒng)建筑結(jié)構(gòu)局中人，位于x=0處，開發(fā)商2是開發(fā)可再生能源建筑結(jié)構(gòu)的局中人，位于x=1處。令pi為開發(fā)商i的售房?jī)r(jià)格，則開發(fā)商i的策略集為Si=[0，+∞]，i=1,2;ci為開發(fā)商i的成本，Di(p1，p2)為需求函數(shù)，i=1,2。

　　4結(jié)論

　　(1)兩開發(fā)商位于城市兩端時(shí)，均衡值與t，(c1-c2)有關(guān)，其中(c1-c2)越大，兩開發(fā)商之間的利潤(rùn)差異越大，旅行成本t越高，建筑結(jié)構(gòu)差異越大，房產(chǎn)對(duì)比越明顯，兩處房產(chǎn)的相互替代性下降，開發(fā)商對(duì)附近消費(fèi)者的壟斷力加強(qiáng)，兩者之間的競(jìng)爭(zhēng)越激烈，此時(shí)開發(fā)商全面考慮，選擇適合企業(yè)發(fā)展的建筑結(jié)構(gòu)類型。

　　(2)兩開發(fā)商位于城市中除端點(diǎn)外的任意位置時(shí)，利用這種模型計(jì)算下的結(jié)果具有普遍性，對(duì)于任意兩個(gè)開發(fā)商進(jìn)行博弈分析時(shí)，只需將兩者分布在歸一化的(0,1)區(qū)間內(nèi)，應(yīng)用具體數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，得出均衡值的大小然后進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)的選擇。

　　(3)通過(guò)豪泰林價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)模型，研究?jī)蓚�(gè)開發(fā)商開發(fā)不同結(jié)構(gòu)類型的建筑，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，建筑產(chǎn)品的旅行成本越高，產(chǎn)品差異越大，投資者需求差異越大，均衡價(jià)格和收益差別就越高。

　　(4)開發(fā)商選擇建筑結(jié)構(gòu)時(shí)要時(shí)刻關(guān)注行業(yè)內(nèi)最新政策與形勢(shì)，抓住有利于企業(yè)發(fā)展的一切機(jī)會(huì)，如國(guó)家為了提倡新的節(jié)能技術(shù)在建筑中的應(yīng)用而發(fā)布的一些補(bǔ)貼優(yōu)惠政策等。

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