摘要：近年來，我國經濟飛速發展，同時，我國的企業改革也進一步深化，各大行業中房地產行業發展獨樹一幟，房地產行業在各大行業中發展長盛不衰。但經濟的發展給房地產行業帶來了前所未有的挑戰。房地產行業的利潤逐年緊縮，控制房地產的開發成本已成為房地產企業繼續發展的必須。

　　關鍵字：房地產行業,成本控制,利潤

　　一.引言

　　最近幾年，我國的經濟體制進一步完善，伴隨而來的是日趨激烈的市場競爭，同時房地產行業也向暴利階段說了再見，進入了“扣”利潤的時代，這種狀況帶來的變化就是房地產企業對開發成本和各項費用支出等成本控制提起了高度的重視，以增加利潤的獲得。筆者以自己多年工作經驗為基礎，對房地產開發的成本控制提出了策略和方法。

　　二.房地產開發成本構成

　　1、土地、土建及設備方面的費用

　　通過多年的統計，土地、土建及設備安裝方面的費用占總體成本費用的80%左右。這些費用中土地費用是最需要關注的。房地產開發商在對一個項目是否進行前要進行許多工作，如作可行性評估，只有通過了可行性評估，確定此項目可行，有利可圖，開發商才會投入資金，土地費用在里面是一個大項。

　　2、各種收費支出

　　各種收費支出主要指一些服務性費用，如項目所需的水、電、煤氣等費用，這些服務性設施是必須的，如學校、醫院、商店等，也是不可或缺的。這樣的收費支出種類繁多，花樣百出，而且很多都不可預測，并且有些項目的費用普遍偏高，其中許多收費項目是由壟斷性單位執行的，企業本身無能為力。這類收費支出受外界因素影響很大，一般能占到總項目投資的10%左右，是比較不容易掌握的一部分。

　　3、管理及籌資費用

　　房地產開發行業不同于其他行業的最明顯特點就是建設周期長，一個項目的完成不是三兩天就可以的，伴隨建設周期長而來的還有其他幾個明顯的特點，投資風險高、投資數額巨大。這些特點導致大多的項目都很難靠自身的資產維持，要通過貸款，建設周期長，貸款數額大，利息支出這一塊就會自然的被提上桌面，由于基數很大，這也是不小的一筆支出，它的核算正確也是房地產成本開發得以控制的必要條件。

　　三.房地產項目開發成本控制

　　房地產項目成本控制貫穿于整個房地產開發項目(從立項、建設、銷售到售后服務)，在市場經濟競爭中的地位非不容忽視。由于經濟的發展，技術的創新，成本控制的重要性已經高于企業規模的擴張，成本控制成為了企業盈利的主要途徑。

　　1、對項目決策階段的成本的控制

　　決策階段對一個項目的發展至關重要，這一階段做的好與不好直接影響企業以后的盈利情況。在做出決策之前，要做好相關的準備工作，對項目的環境、市場、技術要求等多方面進行考察。決策之前必須要做好可行性研究，可行性報告務必要詳細、真實、有效，所包含的內容必須全面，地塊基礎資料、成本費用估算、利潤體現安排、必須對各種市場、合作方背景等必須都包括在內，這些資料是決策者進行決策的依據，必須保證其完整性、真實性和科學性。

　　2、規劃設計階段的成本的控制

　　規劃設計對工程造價影響巨大，程度已達到接近80%。因此，工程造價的控制成為房地產行業成本控制的關鍵所在。總體規劃設計方案應首先上報規劃設計方案聽證會進行審查，審查通過才能進入下一個階段，并且各個階段末都要求出具設計預算報表，并與上一階段進行比較，在比較中得到哪里有不足，哪里需要改進。并以此為依據編制成本控制目標，對下一階段進行控制。以此類推形成良性循環，將對成本的減少起到重要的作用。

　　3、對施工這個階段的工程造價的控制

　　在所有的階段中，資金投入量最大的便是施工階段。有效地控制施工階段的工程造價，對一個企業的盈利來說至關重要。(1)加強現場簽證，嚴厲打擊各種不良風氣，如行賄受賄等。同時，對簽證的監督與審核要更加的加大力度，做到簽證簽發前必須要得到監理工程師的核實，確保其真實性，準確性和及時性。(2)對工程施工的招投標要做好把握，既要考慮招投標成本，又要考慮到招投標單位的實力技術問題，還要考慮到報價是否合理，盡量在減少招投標成本的基礎上選擇最適合本企業工程項目的單位。(3)對施工合同和索賠的管理進行強化。一方面，必須做好日常記錄，為避免索賠保留有力的依據;另一方面，對合同中的每一條款都要進行仔細研，分清雙方的風險和責任，從法律層面保證自己的利益不受侵害。

　　4、對竣工階段的工程造價方面的控制

　　做事都要有頭有尾，在竣工階段我們同樣要做好造價的控制。對合同條款仔細核對;檢查隱蔽驗收記錄及施工日記;落實設計變更及簽證(防止簽證重復，簽證莫須有問題的出現);嚴格按照圖紙核實工程量;嚴格按規定和合同來制定計費程序等等。

　　參考文獻：

　　[1] 黃芙萍. 城市住宅型房地產項目財務成本構成及控制分析——以福州市為例[J]. 廣西財經學院學報, 2009,04.

　　[2] 張文保、韓曉斌. 房地產業中的成本核算與降低成本的方法[J] 山西建筑, 2009,28.

　　本文選自國家級期刊《中國房地產業》。《中國房地產業》雜志(原名《中國房地信息》)雜志是由國家新聞出版總署批準，中華人民共和國住房和城鄉建設部主管，中國房地產業協會主辦，主要面向、建筑、房地產開發、裝飾裝修、裝飾設計、家居建材、城市環境規劃、建筑院校、設計院等行業的房產建筑行業雜志。