房地產論文發表期刊推薦《中國房地產業》雜志(原名《中國房地信息》)雜志是由國家新聞出版總署批準，中華人民共和國住房和城鄉建設部主管，中國房地產業協會主辦，主要面向、建筑、房地產開發、裝飾裝修、裝飾設計、家居建材、城市環境規劃、建筑院校、設計院等行業的房產建筑行業雜志。

　　摘要：城市化是當今世界發展的普遍趨勢和潮流，是目前公認的最顯著的社會經濟現象。隨著社會和經濟的不斷發展，我國的城市化建設正處于關鍵時期，房地產業在城市化建設中具有促進者的重要作用。研究城市化與房地產的互動關系，對于中國城市化進程的推進及房地產業的健康有序的發展具有重要的現實意義。本文通過探討城市化和房地產之間的關系和影響，試圖找出城市化促進中國房地產健康發展的對策。

　　關鍵詞：城市化,房地產,十二五規劃

　　一、前言

　　最近幾個月，是中國房市的多事之秋，如“拐點”論、房市“崩盤”說等等都引起了社會各界的極大關注。再加上《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議》明確地指明了我國房地產業在未來一定時期內的發展方向；同時指出，未來五年是房地產業發展的關鍵時期，能否解決好廣大中低收入家庭的住房問題，直接關系到全面小康社會目標能否如期實現。使房地產市場面臨著一輪新的調整，房地產的走勢和發展也越來越引起各界的關注。

　　二、房地產

　　房地產業是指從事房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務和其他房地產活動的總稱，在國民經濟中屬于第三產業。房地產業持續快速的發展對于擴大內需、調整產業結構、腿痛城市化進程、解決社會就業、帶動相關產業發展、拉動經濟增長等方面均發揮了重要作用。房地產已經成為我國國民經濟的重要支柱之一。

　　1.泡沫成份開始收縮，市場價格在高位運行的同時面臨較大的下降壓力

　　一些城市的房價開始下降。

　　2007年以來，在緊縮政策調控下，我國的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現了不同程度的下調。

　　2.成交量萎縮，空置率上升。

　　空置率指某一時期空置空置房屋的面積占房屋總面積的比率。5%-10%為合理區，10%-20%為危險區，20%以上為商品房嚴重積壓區。2007-2009年商品房的空置率均遠遠超過11%的警戒線。

　　與房價下調相對應的是，購房者觀望情緒嚴重，房市成交量大幅萎縮，房地產商空置率大幅上漲。

　　3.緊縮政策下房地產商面臨較大的資金壓力，房地產金融風險加大。

　　目前，我國房地產商目前面臨著巨大的資金壓力。據相關經濟學家分析，目前我國房地產商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產商隨時面臨資金鏈斷裂的風險。

　　4.市場開始走向分化，一些實力較低的房企正在被洗出市場。

　　一是土地制度方面監管的加強，實力較小的房地產很難拿到地，即便拿到地，也要及時支付地款。

　　二是，信貸緊縮，使得房地產資金缺乏有效的資金來源，一些中小房地產又不能通過股市發行股票來獲取資金。

　　三是，房價下跌和成交量緊縮使得房地產資金周轉困難。

　　四是，由于利率提高，一些中小房地產無力支付巨額的房地產信貸的利息。五是，一些中小房地產不具有品牌競爭力。

　　六是，大型房地產更具有實力進行價格戰，通過價格戰來清洗市場。

　　5.房地產中介經營困難

　　由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規范性制度約束增強，一些房地產中介出現了經營困難和倒閉。

　　三、城市化

　　城市化是一個國際現象。18世紀60年代英國產業革命以后，世界各國先后開始從以農業為主的傳統鄉村社會轉向以工業和服務業為主的現代城市社會，這是一個自然歷史過程，是經濟發展的必然趨勢，是社會分工發展到一定階段必定會產生的社會現象。

　　城市化的實質就是鄉村城市化，即鄉村不斷地轉化為城市并最終被城市完全同化。世界各國的城市化進程表明，城市化有其自身的發展規律。一般來說，一個國家或地區的城市化水平達到30%左右時．城市化進程將進入快速發展階段，這是不可逆轉的客觀規律。

　　1949年新中國成立時，中國城市化水平只有10．6％。因此，中國是在起點極低的基礎上開展城市化建設的。進入21世紀，中國的城市化進程進入了高速發展的軌道。統計顯示，城市化平均水平為41.8%。從城市化和經濟發展水平的指標來看，可以預測，2010年之后，中國城市化的發展會以每年至少1個百分點的遞增速度上升，至2020年達到60％左右的水平。由此可見，中國城市化已進入快速發展的階段。

　　四、城市化對房地產市場的影響

　　即隨著我國城市化的發展，房地產業也會得到很大的發展，城市化的過程就是我國房地產業快速發展的過程。對城市化與房地產業發展之間的關系，理論界有一條著名的“納什姆曲線”。美國城市地理學家納瑟姆所提出的“納瑟姆曲線”認為：發達國家城市化過程包括兩個拐點，當城市化水平達到30%時，第一個拐點出現，代表城市化發展進入勢頭極為迅猛的高速階段；之后，當城市化水平超過70%之后，出現第二個拐點，代表經濟發展進入超于平緩的成熟階段。根據數據統計，2005年我國城市化率為42.99％，預計到2020年會達到60％，在此期間城市化率每提升1個百分點意味著新增城市人口1300萬，房地產行業無疑是最直接的受益者。而且，城市化的過程也是收入增加的過程，從而也是我國住房結構升級、環境優化和舒適度不斷改善的過程，這也會促進我國房地產業的長期持續發展。具體表現以下三個方面在：

　　1、城市化水平的提要將促使房地產市場的有效需求總量增加。

　　目前中國正處于城市化的高速發展階段，城市化程度在45％到46%之間．在2020年預計達到60%左右。如果要使工業化和城市化達到一個比較匹配的狀態，在20年之內中國城市化水平至少要翻一番。因此，從理論上看，中國房地產市場的發展空間是較大的．這是需求來源的一個非常重要的方面。如果城市化這樣持續高速發展．以國外在與中國相應生產水平下達到的城市化水平推算，中國將會有一個非常巨量的房地產需求。因此，在合理的城市化政策下，房地產業完全有可能在相當長的一段時間內維持高速增長

　　2、城市化推動中國房地產價格持續上漲。

　　對于中國而言，由于經濟處正在高速增長時期，城市化速度非常快，在未來20年內，城市面積和城市人口都要增加—倍，巨大的住房需求使得全國各大城市的房價出現了普遍連續大幅上漲的情況。

　　按照房地產的區位理論，房價等于成本加上壟斷性地理位置的價值。在高速城市化過程中，住宅的地理位置一般都是越越好．郊區的房子幾年后就可能變成中心地區。處于高速城市化進程中的房子，其本身地理位置的變化就處在不斷增值的過程中，因此，城市化進程的加快會推動房價上漲。

　　3、城市化的不同階段并存使我國房地產市場出現需求結構多元化。

　　世界城市化發展經歷了四個階段。第一個階段是自工業革命至20世紀50年代的集中城市化，該階段體現的形式是人口、工業向城市集中。第二個階段是從20世紀50年代初開始的城市郊區化階段。第三個階段是進入70年代以后的逆墟市化階段，即離開城市地區。第四個階段是80年代中后期的再城市化階段，即人口又開始向城市集中。

　　六、結論

　　基于城市化視角，首先城市規劃專業為了適應房地產開發要求，首先應明確土地地塊的用途，并使其具有一定的靈活性；應加強研究城市規劃的戰略，將研究提高到戰略的高度，提供動態房地產開發；其次政府要為城市規劃和房地產開發營造良好的城市環境，建立一個既有競爭又有公平和效率的投資環境，同時還要采取有效措施堅決抑制房地產過度投機行為，為城市規劃和地產開發的協調發展提供良好條件。最后我國房地產業的價格會逐漸趨于合理，供需結構會得到優化，市場秩序會逐漸改善市場集中度會得以提高，政府行為會得以規范。

　　引文

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