摘要：房地產(chǎn)價(jià)格作為一種資產(chǎn)價(jià)格，所給出的信號(hào)十分豐富且受到高度重視。在房地產(chǎn)市場(chǎng)早已成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)房地產(chǎn)及其價(jià)格的研究是一直是經(jīng)濟(jì)學(xué)界研究的熱點(diǎn)和重點(diǎn)。現(xiàn)從課題背景入手，首先重點(diǎn)闡述了房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，然后針對(duì)性的提出了政策調(diào)控建議。
保障性住房調(diào)控政策，是指大量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等保障性住房，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給特別是針對(duì)中低收入階層的住房供給，從而降低房?jī)r(jià)。許多國(guó)家和地區(qū)運(yùn)用保障性住房供給對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控和對(duì)中低收入階層進(jìn)行住房保障，取得了良好的效果。研究房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)的聯(lián)系，將房地產(chǎn)價(jià)格納入政府和央行的重要關(guān)注指標(biāo)具有重大的意義。財(cái)經(jīng)論文范文
《新經(jīng)濟(jì)》省級(jí)經(jīng)濟(jì)期刊由廣東省
社會(huì)科學(xué)院主管，廣東省社會(huì)科學(xué)院港澳研究中心主辦。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)刊號(hào)：ISSN： 1009-8461，國(guó)內(nèi)統(tǒng)一刊號(hào)：CN：44-1474/F。
1房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響
1.1房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高導(dǎo)致總需求結(jié)構(gòu)失衡高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響之一是造成了消費(fèi)需求的下降和投資需求的上升，從而導(dǎo)致總需求結(jié)構(gòu)失衡。根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織的《國(guó)際金融統(tǒng)計(jì)》，發(fā)達(dá)國(guó)家消費(fèi)支出占GDP比重平均在80％左右，發(fā)展中國(guó)家平均74％。2006年中國(guó)的消費(fèi)支出占GDP比重僅50.0％，國(guó)際上各國(guó)的橫向?qū)Ρ戎形覈?guó)的消費(fèi)率明顯偏低。
以我國(guó)自身的歷史數(shù)據(jù)作縱向?qū)Ρ龋覈?guó)的最終消費(fèi)率和居民消費(fèi)率也程逐年下滑態(tài)勢(shì)。在過(guò)去的20年，以支出法計(jì)算，最終消費(fèi)占GDP比重已經(jīng)從64.9％下降到50.0％，降低了約15個(gè)百分點(diǎn)。其中居民消費(fèi)占GDP比重從50.5％下降到了36.4％，降低了約14個(gè)百分點(diǎn)。最近5年來(lái)，最終消費(fèi)率的下降尤為顯著，最終消費(fèi)比重和居民消費(fèi)比重分別下降了11個(gè)百分點(diǎn)和9個(gè)百分點(diǎn)。截至2006年，我國(guó)的最終消費(fèi)率和居民消費(fèi)率均創(chuàng)下解放以來(lái)最低點(diǎn)。中國(guó)的總需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)處于失衡的狀態(tài)。而以上分析表明，過(guò)高的房?jī)r(jià)使消費(fèi)減少并使投資增加，是造成我國(guó)消費(fèi)/投資比例失調(diào)并導(dǎo)致總需求結(jié)構(gòu)失衡的重要原因。
1.2房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高導(dǎo)致通貨膨脹房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)從兩個(gè)方面導(dǎo)致物價(jià)水平上升。一方面，房地產(chǎn)價(jià)格上升和房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮會(huì)帶動(dòng)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的
鋼鐵、建筑材料等物資價(jià)格的上升，而這些物資價(jià)格的上漲又會(huì)帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)格的上漲，從而形成連鎖效應(yīng)，導(dǎo)致大量商品和服務(wù)價(jià)格升高，造成通貨膨脹。另一方面，居民居住需要住房，公司辦公需要商業(yè)寫字樓，工廠生產(chǎn)需要廠房。這樣，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)導(dǎo)致居民居住成本、公司辦公成本和企業(yè)生產(chǎn)成本提高，而人們?cè)诰幼〕杀咎岣叩臈l件下又會(huì)向企業(yè)要求更多的工資，導(dǎo)致企業(yè)的用工成本也隨之上漲。企業(yè)必然將成本上漲的壓力通過(guò)提高產(chǎn)品價(jià)格的方式向最終消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁，造成社會(huì)商品價(jià)格的普遍上漲并形成通貨膨脹。綜合兩方面的分析，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高最終必然導(dǎo)致CPI等價(jià)格指數(shù)高企，產(chǎn)生通貨膨脹。
1.3房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，這種泡沫經(jīng)濟(jì)將帶來(lái)極大的金融風(fēng)險(xiǎn)。泡沫經(jīng)濟(jì)是指由金融投機(jī)所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，表現(xiàn)為大量資產(chǎn)價(jià)格飆升到遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離其內(nèi)在價(jià)值的程度，其中隱藏著資產(chǎn)價(jià)格狂跌并引起市場(chǎng)崩潰和經(jīng)濟(jì)蕭條的可能性。房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到了極高的程度，與其使用價(jià)值不符，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很快，但實(shí)際很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。當(dāng)泡沫破滅的時(shí)候，隨之而來(lái)的是金融系統(tǒng)的嚴(yán)重災(zāi)難和經(jīng)濟(jì)的蕭條。
2政策調(diào)控建議
2.1稅收調(diào)控政策稅收調(diào)控政策，是對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)實(shí)行累進(jìn)課稅，從而抑制房地產(chǎn)投資性需求，平穩(wěn)或降低房?jī)r(jià)。具體操作如下：對(duì)擁有一套房產(chǎn)的家庭，視為該家庭未進(jìn)行房地產(chǎn)投資，不征收物業(yè)稅；對(duì)擁有兩套及兩套以上房產(chǎn)的家庭，視為該家庭進(jìn)行了房地產(chǎn)投資，除第一套房免征物業(yè)稅外，對(duì)第二套房征收稅率較輕的物業(yè)稅，如有第三套房則對(duì)第三套房征收稅率高于第二套房的物業(yè)稅，以此類推。
2.2保障性住房調(diào)控政策
香港政府在歷史上數(shù)次大規(guī)模發(fā)展保障性住房。為解決普通市民住房的問(wèn)題，香港政府1978年開(kāi)始推行“居者有其屋”計(jì)劃，解決了222.5萬(wàn)普通市民（占當(dāng)時(shí)香港居民總數(shù)的一半）的住房問(wèn)題，同時(shí)使居高不下的房?jī)r(jià)得以回落。在我國(guó)，保障性住房已經(jīng)存在很長(zhǎng)一段時(shí)期了，但由于規(guī)模小不足以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生影響。我國(guó)目前的高房?jī)r(jià)即使中等收入人群也很難承受，所以我國(guó)的保障性住房應(yīng)該將低收入人群和中等收入人群都納入保障范圍，并擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，完善分配制度，保障人民住房需要的目的。
2.3最高限價(jià)法調(diào)控政策
由于我國(guó)房地產(chǎn)供給存在較高的自然壟斷程度，在必要時(shí)候也可考慮通過(guò)最高限價(jià)法調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)控。具體方式是在地方政府將土地拍賣給開(kāi)發(fā)商時(shí)，在土地出讓合同上規(guī)定該塊用地所建房產(chǎn)的房?jī)r(jià)上限，在此基礎(chǔ)上實(shí)行“價(jià)高者得之”的土地競(jìng)拍方式。若開(kāi)發(fā)商在日后進(jìn)行房產(chǎn)銷售時(shí)擅自超出了土地出讓合同規(guī)定的房?jī)r(jià)上限，依照懲罰措施對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰。實(shí)施最高限價(jià)法政策的好處是開(kāi)發(fā)商在競(jìng)爭(zhēng)土地時(shí)不能盲目的高價(jià)拿地，他們必須對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行核算并各自給出能承受的土地價(jià)格，土地開(kāi)發(fā)權(quán)將流入到具有開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)質(zhì)量有優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商手中。在我國(guó)早已存在成品油、糧食的最高限價(jià)等價(jià)格管制措施，由于房地產(chǎn)供給特別是地產(chǎn)供給的壟斷程度高，所以必要時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取最高限價(jià)法調(diào)控政策也是合情合理的。尤其需要說(shuō)明的是，最高限價(jià)法調(diào)控應(yīng)該是“最后的選擇”，在稅收調(diào)控、保障性住房調(diào)控等措施不能有效發(fā)揮作用的時(shí)候，才可考慮最高限價(jià)法調(diào)控政策。
結(jié)語(yǔ)
前文所述的三種房地產(chǎn)調(diào)控政策不是孤立的和單一的，可綜合運(yùn)用其中的兩種或三種進(jìn)行宏觀調(diào)控。例如，可以綜合運(yùn)用稅收調(diào)控、保障性住房調(diào)控等政策進(jìn)行調(diào)控，這樣在減少房地產(chǎn)市場(chǎng)需求同時(shí)又可以增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，調(diào)控的作用和效果會(huì)更好。在進(jìn)行保障性住房調(diào)控的時(shí)候，也可以同時(shí)采用經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等保障性住房類型，將各種類型的比例進(jìn)行科學(xué)分配。稅收調(diào)控政策和保障性住房調(diào)控政策是可以優(yōu)先選擇的兩種政策，最高限價(jià)法調(diào)控政策在必要時(shí)可以考慮采納。除了本文主要論述的三種調(diào)控政策外，其它的一些政策，如房地產(chǎn)信貸控制、外資購(gòu)房控制、規(guī)范樓盤銷售行為等，也可以同時(shí)被使用，重要的是將所有這些政策綜合運(yùn)用合理搭配，以取得良好的調(diào)控效果。
