論文摘要：近些年來，物業管理作為一種微利性行業，憑借其較低的門檻以及經營風險吸引了很多投資人的目光，吸引了大批人才，于是房地產物業管理行業逐漸開始了其實現市場化的步伐。但隨之而來的房地產物業管理糾紛成為了它不斷向前發展的阻礙，由于廣大業主的合法權益沒辦法得到應有的保障，因此物業管理在實現市場化的進程中面臨著難以實現制度化與規范化的困難，也因此難以建立和諧的小區。在物業管理行業不斷發展進步的同時，很多的問題也隨之出現。文中主要分析了造成房地產物業管理糾紛的原因以及物業管理糾紛中出現的主要問題，最后根據這些問題提出了相應的解決對策。

　　關鍵詞：物業管理,房地產,糾紛,相關法規,服務合同

　　一、造成房地產物業管理糾紛的原因。

　　（一）物業管理方面的相關法規不夠健全

　　我國現有的房地產物業管理法規主要有《物業管理條例》、《物權法》等。《物業管理條例》中雖然對房地產開發商、入住業主以及物業公司等相關方之間的權利、義務和責任作了詳細說明，但在如何加強管理監督、公共維修費用的籌集與使用以及公共設施的所有權方面的規定仍然存在比較大的漏洞。《物權法》雖然通過法律的形式進一步規范了物業管理活動，但它的存在并不足以完全解決物業公司與業主之間的所有矛盾。

　　（二）物業公司的服務還不盡如人意

　　物業服務的項目多且雜，因此在管理過程中很容易出現疏漏。在實際情況中，不少物業公司還存在著推卸責任的行為。當小區業主需要物業公司提供幫助的時候，不少物業服務人員選擇了置之不理或是相互推諉的做法。這種情況不管是公司授意還是由于自身職業素質的欠缺所導致的，但結果都會引起業主的反感。只收取物業費卻不為業主提供服務、任意增加收費項目或是用停水停電方式對業主提出過分要求等這些做法都會讓群眾慢慢對房地產的物業服務行業失去信心，最終會影響到物業行業的健康發展。

　　（三）部分業主對物業公司的認識不夠

　　由于物業管理在我國尚屬新興行業，很多人對它的認識并不是十分明確，因而也不清楚如何使用和維護自己的權益。在這樣的情況下，物業公司就很容易產生一種僥幸心理，認為即便公司所提供的服務不到位也不會有業主發現或投訴，因而導致了房地產物業公司管理水平的不斷下降。

　　二、物業管理糾紛的主要問題

　　1）物業費糾紛。收費難幾乎是所有物業公司都需要面對的一個重要問題，這也使得很多的物業公司面臨越來越大的生存壓力。物業公司的收入減少了，所提供服務的質量自然就會下降。而這又將會導致業主對物業公司服務態度的不滿，于是便陷入了惡性循環中。有調查發現，物業公司在處理業主推延物業費時最常使用的方法就是停水停電，而這種做法只會激化二者之間的矛盾，并造成糾紛事件的產生。

　　2）安全保障糾紛。不少的業主在與物業公司簽署的物業服務合同中，對于物業公司應該履行的安全保障義務沒有進行詳細的羅列。

　　因而當出現第三方導致業主受到財產或是人身安全的損失時，物業公司與業主就會在責任的歸屬問題上產生糾紛。

　　3）車輛管理糾紛。車輛管理糾紛在物業管理糾紛中占有比較大的比例，大多數業主都曾因為發生車輛管理問題而與物業公司之間發生了糾紛。這其中，車輛收費標準、停放位置以及賠付問題是糾紛中最常出現的問題。物業公司在對業主的車輛進行管理的時候，應該事先明確告知業主車輛管理的收費標準以及車輛丟失的賠付措施，這樣才可以最大程度地降低糾紛發生的頻率。

　　4）物業管理合同不夠規范。很多小區業主所簽訂的物業服務合同都是物業公司提供的，這種情況很容易導致合同中出現對業主權益不利的條款，如果業主沒有仔細審閱合同便直接簽字，那么日后發生問題時有些權益就沒辦法得到保障，只能自認倒霉。此外，在前期物業服務中也經常出現物業服務公司與建設單位關聯并且從中牟利的現象，這種情況下多數會出現住房質量問題。但當問題發生時，建設單位與物業公司之間又會相互推卸責任，讓業主平白無故蒙受損失。

　　5）物業專項維修資金的使用糾紛。當業主的住房出現問題后，物業公司按物業委托合同規定，有責任及時進行維修。但是物業專項維修資金的使用卻是一個非常復雜的問題，按相關法律法規規定，對小區公共設施設備的維修，動用專項維修資金必須先由物業公司向業委會（沒有成了業委會的向社區居委會）提出報告，經業委會（或社區居委會）審核后由一定比率以上的相關業主簽字同意，再向當地物業專項維修管理中心申報批準后才能實施。但是業主和業委會由于觀念上的問題，實際操作中總是不那么配合，在這一流程中只要有一個環節受阻，專項維修資金的動用就非常困難。因而出現了物業公司對公共設施設備維修服務不及時，維修責任不到位，業主不能正常使用公共設施設備而產生糾紛。物業公司或業委會違規使用物業專項維修資金的情況時有發生。

　　三、房地產物業管理糾紛的解決對策

　　（一）轉變業主與物業公司的觀念

　　物業管理分為廣義的物業管理與狹義的物業管理。我們通常所說的物業管理指的就是狹義上的物業管理，它指的是物業服務企業在委托人也就是業主的委托下通過商業的經營形式以及現代管理技術的運用承擔起居住環境、小區公共設施設備的維修保養、安全保衛責任，同時為業主提供高效、優質的管理服務。雖然業主與物業公司之間是一種委托服務關系，并且物業公司也是通過這樣的方式來盈利的，但這并不妨礙物業公司為業主們提供優質、高效的服務。如果業主和物業公司可以轉變彼此的觀念，不以是否盈利來斷定彼此的關系，給予對方充分的信任，那彼此間的糾紛一定會大幅減少。

　　（二）換位思考，友好的溝通

　　在解決問題的時候，一味的責怪和埋怨除了導致雙方的不愉快之外，不會帶來任何實際的效果。在業主與物業公司之間出現問題的時候，大家都需要換位思考一下，這樣才可以體量對方的難處。坦誠的態度對于問題的解決是非常有利的。除非是物業公司想要推卸責任，否則友好的溝通一定會比惡意的投訴取得更好的效果。

　　四、結語

　　經濟的發展為物業管理這個新興行業帶來了空前的發展機遇，同時，這個復雜的行業也面臨著很大的挑戰。因此，對于我國物業管理的發展以及存在問題的改進，在行政手段已經無法解決有些問題的情況下，相關法規的實施與完善就會是最好的解決手段。

　　與此同時，大家其實也應該在充分了解這個行業的基礎上進行換位思考，在出現問題的時候先友好地溝通，法律程序需要扮演的角色應該是物業公司和業主各自權益保障的最后依靠。

　　［參考文獻］

　　[1]吳玉梅。房地產糾紛中的法律風險及其防范[J].中國房地產（學術版），2012.

　　[2]崔靜。淺析房地產糾紛的成因與相應法律適用[J].內蒙古民族大學學報，2010.

　　[3]賈志國。包頭市房地產產權產籍管理問題研究[D].中央民族大學：公共管理（MPA），2010.