The Analysis on Pricing Game Behavior of Real Estate Enterprises
SHI Chao1 CHENG Hongliang REN Jian2
（1 School of Economic and Management of Yunnan Normal University， Kunming Yunnan 650500
2 Yulin Municipal Sub-branch PBC， Yunlin Shaanxi 719000）
Abstract：High housing prices has become one of the most concerned topics in present domestic society. There are many factors that cause housing price rising， such as the existence of an act of speculation， rising land prices and rising house prices expectation， etc. Following the analysis on the characteristics of the real estate industry in China， the paper concludes that China's real estate market is a regional oligopoly market. On the basis of above analysis and combined with the reality， the paper analyzes real estate enterprises' collusion motivation and game process of collusion. In the end， based on real estate enterprises' collusion， the paper puts forward some reasonable countermeasures and suggestions.
Keywords： real estate； oligopoly； game

　　摘要：房價居高不下已經成為當今國內社會最受關注的話題之一。造成房價上漲的因素有很多，比如，炒樓行為的存在，地價的上升，房價預期高漲等等。本文首先通過對我國房地產行業特點的分析，得出我國的房地產市場是一種區域性寡頭壟斷市場；然后在此基礎上結合現實情況，分析我國房地產企業的合謀動機以及合謀的博弈過程；最后針對房地產企業間的合謀提出一些合理的對策建議。

　　關鍵詞：房地產論文投稿,房地產,寡頭壟斷,博弈

　　一、房地產行業的特點

　　（一）房地產行業的區域性。房地產市場是一個區域性的市場。首先，由于土地位置的固定性，使得每一處房地產都被固定在特定的位置上無法移動，因此，房地產不能形成全國性或世界性市場。其次，由于房地產尤其是住宅是人民生活的必需品，而消費者購房更多選擇臨近區域，所以，一個地區的房地產商更多的是同本地區的房地產商存在競爭關系。不同區域的房地產產品由于無法根據自身的市場供求狀況及時流進流出，從而在一定程度上限制了房地產產品的供求范圍。因此，房地產市場具有鮮明的區域性。

　　（二）房地產行業的壟斷性。首先是土地的壟斷性。我國于2001年開始推廣實施的土地儲備制度以及2002年實施的土地招標拍賣制度，決定了我國土地市場的賣方壟斷特征。這兩個制度意味著在我國的房地產市場，土地供給方只有一個——政府，形成土地供給的壟斷；而土地需求方卻有許多個，形成需求的競爭。

　　其次是房地產產品的壟斷性。由于土地的固定性，使得房地產的每個項目都占據著一個獨特的位置。位置對房地產具有極端的重要性，房地產位置除了其所處的地理位置外，還包含經濟、社會、文化、教育等人文環境因素。房地產位置的不同，使房地產產品具有差異性。位置不同的樓盤，或者同一棟樓不同層次朝向，給房地產商帶來的利潤差異都是明顯的。這些差異性使得房地產產品形成了自然壟斷。

　　最后是房地產行業的進入壁壘。目前我國房地產行業在經濟、技術和信息等方面的經濟性壁壘幾乎不存在。土地資源的固定性和有限性以及我國目前實施的土地出讓方式，構成了房地產行業的進入壁壘。此外，由于品牌形象以及品牌所代表的實力，使得進入房地產行業具有一定的品牌壁壘。

　　綜上所述，土地的固定性以及房產的弱流通性，使得特定地區內通常僅有較少的房地產商。此外，房地產市場存在著較高的進入壁壘。上述因素完全符合寡頭壟斷市場的特征。因此，我國的房地產市場是一個典型的區域性寡頭壟斷市場。

　　二、房地產商實行合謀的動機分析

　　（一）現實分析。在需求一定的前提下，假如房地產商之間競爭激烈，房價必然會下降。房價下跌會壓縮企業的利潤空間，這樣的競爭是房地產企業不愿看到的，因此開發商之間存在價格合謀動機。在合謀利潤的分配方面，如果企業是類似的，合謀企業共分利潤就十分容易，只要平均分配利潤即可。如果企業異質性較大，合謀企業在如何分配利潤方面意見就不一致，從而導致合謀破裂。也就是說，合謀行為通常會在少數相類似的企業間容易達到，并得到維持；反之，如果企業在成本、市場力量方面差別較大，就不易形成合謀。房地產企業在開發和經營上的手段基本一致，成本構成也十分相似，因此房地產企業較容易形成價格合謀。

　　在房地產行業中，所有的企業都將賣不掉的房屋作為退出行業的首要壁壘。這是因為一旦房屋賣不掉，開發商的巨額投資就無法收回，這部分投資就會轉變為沉淀成本。巨額沉淀成本迫使房地產商認識到，當同一區域內只有少數幾個競爭者時，自己的行為對其他房地產商有相當大的影響，打價格戰可能會遭到報復。因此，房地產商需要互相比照定價，實現一種非正式的隱性價格合謀。

　　（二）理論分析。在房地產業中，假設房地產企業間的行為存在三種情況：古諾競爭、完全競爭、合謀。現通過比較房地產企業在三種情況下的產量、價格、利潤等分析房地產企業的行為動機。

　　1、古諾競爭。現假設房地產業有兩個寡頭企業，其行為及相關條件為：①兩個寡頭企業的產品是同質的；②每個企業都根據對手的產量來確定自己的產量；③每個企業的邊際成本為零，它們共同面臨的需求曲線是線性的；④兩個寡頭企業都是在已知對方產量的情況下，各自確定能給自己帶來最大利潤的產量；⑤兩個企業不存在任何正式的或非正式的合謀行為。

　　用qi表示第i個企業的產量（i=1、2）；Ci（qi）表示第i個企業的成本函數；P=P（∑qi）表示價格是兩個企業產量之和的函數；πi表示第i個企業的利潤函數。

　　假設Ci（qi）=qic，P（∑qi）=a-∑qi，πi=qi*P（∑qi）-Ci（qi），其中i=1、2，a為常數，c表示單位成本。

　　可得π1=q1*（a-∑qi）-q1c（1）

　　π2=q2*（a-∑qi）-q2c（2）

　　式（1）、（2）的最優化一階條件為：

　　■=a-∑q■-q■-c=0（3）

　　■=a-∑q■-q■-c=0（4）

　　由此方程組可推出q■=q■=■；π■=π■=■

　　2、合謀。假定房地產市場上兩個寡頭企業通過合謀如同一個壟斷企業一樣采取行動，以使兩個企業總得利潤最大。

　　我們用q■表示總壟斷產量，π■表示總壟斷利潤。

　　假設C■=q■c，P=a-q■

　　可得π■=q■P-C■=q■（a-q■）-q■c（5）

　　式（5）的最優化一階條件為■=-2q■+（a-c）=0（6）

　　可推出q■=■；π■=■

　　單個壟斷房地產企業的壟斷利潤為■。

　　3.完全競爭。現假設兩個寡頭房地產企業進行完全競爭。廠商利潤最大化條件為MR=MC，又因為完全競爭廠商存在P=MR，因此，完全競爭廠商的利潤最大化條件為P=MC，即當寡頭企業的價格等于邊際成本時，各寡頭廠商的利潤最大。因為企業邊際成本為零，即P=MC=0，所以π■=π■=0。

　　比較三種情況下寡頭房地產企業的利潤可知，完全競爭時利潤為零；合謀時利潤最高；古諾競爭時利潤介于中間。由此不難看出，作為區域性寡頭壟斷性質的房地產企業在利潤最大化的驅使下，有強烈的合謀動機。

　　三、房地產商合謀的博弈過程

　　假定市場中只有兩家房地產開發商，即開發商甲和開發商乙。如果兩家開發商合謀，則收益均為4；如果開發商甲為了追求自身利益最大化，率先采取不合謀策略，屆時，開發商甲收益為6，而開發商乙的收益為-2；如果兩開發商一開始都采取不合謀策略，則兩者收益均為0。如表1所示。

　　當開發商之間只進行一次博弈時，對開發商甲來說，如果開發商乙選擇“不合謀”，則自己選擇“不合謀”的收益為0，而選擇“合謀”的收益為-2。因此，在開發商乙選擇“不合謀”策略時，“不合謀”是開發商甲的占優策略。如果開發商乙選擇“合謀”，則開發商甲選擇“不合謀”的收益為6，選擇“合謀”的收益為4。所以，在開發商乙選擇“合謀”策略時，“不合謀”還是開發商甲的占優策略。類似的分析對于開發商乙同樣適用，因此，“不合謀”也是開發商乙的占優策略。如此，（不合謀，不合謀）策略成為兩開發商的納什均衡。在一次靜態博弈的情況下，每個寡頭都出于自己的占優策略來進行選擇，卻導致了從整體利益而言最壞的結局。

　　再采用逆推法來分析開發商之間進行次數為n的有限次重復博弈。由于第n輪博弈是最后一輪博弈，以后不會再有重復博弈，因此第n輪博弈和一次性靜態博弈沒有差別，在第n輪采取不合謀策略是不會被報復或者受到懲罰的。于是單個的寡頭開發商會出于自己的占優策略而選擇不合謀。逆推到第n-1輪，在第n-1輪每個參與者都知道第n輪雙方都會采取不合謀策略，因此，每個參與者在第n-1輪就會采取不合謀策略。如此一直逆推到第一輪。也就是說，在有限次重復博弈中，一開始第一輪每個參與者就會采取不合謀策略。因此，在有限次重復博弈中，占優策略納什均衡仍為（不合謀，不合謀）。因此，在一次性靜態博弈或有限次重復博弈的情況下，房地產市場上合謀的每個寡頭企業都面臨著囚徒困境：每個寡頭企業出于各自的占優策略進行選擇，卻導致了從整體利益而言最壞的結局，即在占優策略均衡中總體利益下降。

　　但是由于房地產市場的區域性特征，所以開發商之間的博弈可視為無限次重復博弈。于是，此時一方撕毀協議的“不合謀”行為必然引致另一方“不合謀”的“以牙還牙”策略。雖然在某次博弈中，假設開發商甲采取“不合謀”行為為它帶來的暫時收益為6，但開發商乙在以后的博弈中將一直采取“不合謀”策略。這樣一來，開發商甲最終的損失必然超過“不合謀”的暫時收益。因此，在房地產市場的無限次重復博弈中，“不合謀”策略對誰都不是最優的，（合謀，合謀）才是使整體利益最大的納什均衡。

　　四、建議

　　對于房地產開發商來說，獲得超額利潤、降低巨額沉淀成本的風險等因素是合謀的主要動力。這種合謀行為不僅加劇了國內房地產市場的壟斷，降低了企業的效率水平，而且也成為房價居高不下的重要原因。因此，政府應發揮宏觀調控和監督管理作用，確保房地產市場健康發展。一方面，應著力完善并有效執行《反壟斷法》，并通過設立一定的激勵機制，使房地產企業或其職員向反壟斷機構提供企業之間達成合謀協議的違法事實。另一方面，應提高土地拍賣的計劃性和透明性，控制大規模地塊的整體出讓，可將地塊切分為若干規模適中的地塊由不同房地產企業開發。此外，房屋預售制度為房地產商合謀創造了便利條件，因此也需要對相關制度進行完善。

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