房地產(chǎn)工程造價(jià)包括地價(jià)、設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、建筑工程造價(jià)、財(cái)務(wù)費(fèi)、廣告銷售費(fèi)、工程管理費(fèi)、營業(yè)費(fèi)以及其他各項(xiàng)稅費(fèi)等，在整個(gè)工程中占有重要地位。因此，房地產(chǎn)公司和企業(yè)必須要控制和管理好工程造價(jià)，以提高經(jīng)濟(jì)效益，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)公司健康快速的發(fā)展。

　　摘要：隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)公司也隨之繁榮起來。在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，工程造價(jià)的控制和管理對房地產(chǎn)開發(fā)公司起到越來越重要的作用。本文從如何加強(qiáng)房地產(chǎn)工程造價(jià)管理展開論述。

　　關(guān)鍵詞：中級工程師職稱論文,房地產(chǎn),工程造價(jià),階段

　　隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，行業(yè)竟?fàn)幵絹碓郊ち遥�這給各房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的壓力和挑戰(zhàn)，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)工程造價(jià)的管理和控制，如何在激烈的競爭中脫穎而出，是當(dāng)代許多房地產(chǎn)公司面臨很重要的問題。本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的決策設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段和竣工驗(yàn)收階段等四個(gè)階段來論述怎樣管理和控制好工程造價(jià)，為房地產(chǎn)開發(fā)商降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益提供借鑒。

　　一、決策階段，要有合理標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)階段，因?yàn)樵O(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣和質(zhì)量的好壞，直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目能否順利實(shí)施和效益的高低。這一階段是房地產(chǎn)進(jìn)行投資估算的實(shí)施階段，是項(xiàng)目決策在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的全面詳盡的體現(xiàn)，使項(xiàng)目計(jì)劃具體化，設(shè)計(jì)階段的合理概算可以節(jié)約成本，縮短建設(shè)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益;會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)的組成更加合理，從而提高資金的使用效率和投資控制效率;這樣就可以很好地控制工程造價(jià)，使設(shè)計(jì)理念更為科學(xué)，也便于設(shè)計(jì)建立在可靠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上，使工程造價(jià)更加合理。此外， 房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行投資估算的時(shí)候，通過對同類項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查和研究，主要包括基礎(chǔ)設(shè)施、人口密度以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度等來分析項(xiàng)目的可行性，確定項(xiàng)目開發(fā)的檔次和標(biāo)準(zhǔn)，制定投資方案，這樣能有重點(diǎn)地控制好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性因素，減少設(shè)計(jì)質(zhì)量問題出現(xiàn)的概率，從而達(dá)到降低項(xiàng)目建設(shè)成本的目的。

　　項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)商引入競爭機(jī)制，選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，采用比較合理的建筑與經(jīng)濟(jì)方案尤為重要。在這一時(shí)期房地產(chǎn)商要組建能夠控制工程造價(jià)的設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)，設(shè)計(jì)師要在建筑平面、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、和材料選用等方面在分配的投資額度內(nèi)最大限度地滿足和提高樓盤的使用功能。同時(shí)應(yīng)當(dāng)熟悉房地產(chǎn)工程的價(jià)格組成，以使項(xiàng)目獲得合理的價(jià)格和較高的性價(jià)比。對各自設(shè)計(jì)的專業(yè)工程進(jìn)行逐層分析，有效合理的分配投資額，提高設(shè)備和原材料的使用功能。優(yōu)化設(shè)計(jì)程序，加強(qiáng)設(shè)計(jì)控制，豐富設(shè)計(jì)內(nèi)容，減少設(shè)計(jì)中錯(cuò)漏現(xiàn)象，避免頻繁更換方案設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)完善階段，充分分析項(xiàng)目的功能定位，盡可能減少未來的設(shè)計(jì)變更等，要規(guī)劃好細(xì)節(jié)問題，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)規(guī)定，對報(bào)上來的設(shè)計(jì)方案要嚴(yán)格篩選，排除那些設(shè)計(jì)不精確的方案，對于建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃和實(shí)施，開發(fā)商要做到心中有數(shù)。

　　二、做好招標(biāo)、投標(biāo)工作，控制好工程造價(jià)

　　在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的招投標(biāo)對工程投資、材料供應(yīng)和質(zhì)量管理等具有很重要的作用，通過引進(jìn)市場競爭機(jī)制擇優(yōu)選定承包商，能夠大大降低工程建設(shè)成本。為此，工程造價(jià)管理人員平時(shí)應(yīng)對各類有價(jià)值的招標(biāo)文件進(jìn)行分類、篩選和匯總，并對影響工程造價(jià)的原因分析總結(jié)，要對招標(biāo)的內(nèi)容仔細(xì)研讀，反復(fù)推敲，要杜絕盲目追求惡意中標(biāo)，避免不良競爭。

　　在實(shí)施招投標(biāo)過程中，招標(biāo)文件除了要符合法律法規(guī)的規(guī)定外，還要將主要的合同條款明確，比如項(xiàng)目質(zhì)量等級、工期要求、付款方式等等，同時(shí)還要寫明中標(biāo)細(xì)則、詳細(xì)的評標(biāo)辦法等，盡可能地做到整個(gè)招投標(biāo)過程公平、公正、公開。此外，為了通過招投標(biāo)選擇到好的承包商，還應(yīng)嚴(yán)格審查參與投標(biāo)單位的資質(zhì)，必要時(shí)還要對他們進(jìn)行實(shí)地考察，避免某些單位和企業(yè)二次轉(zhuǎn)包。只有這樣，開發(fā)商才能選擇到信譽(yù)好、施工質(zhì)量達(dá)標(biāo)的承包商作為合作對象。中標(biāo)單位確定后，為了更好地防范于未然，房地產(chǎn)商在與中標(biāo)單位簽訂合同前，還要綜合考慮工程大小、復(fù)雜程度和可能存在的風(fēng)險(xiǎn)等多方面因素，細(xì)化合同條款的擬訂，這樣在爭取達(dá)到既降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，又能很好地管理和控制工程造價(jià)。

　　合同是雙方履行義務(wù)責(zé)任和相互賠償?shù)姆�律依�?jù)。因此，要根據(jù)不同情況來確定不同的合同形式，確保合同合法有效。為了保證合同的有效履行，可以設(shè)置一些保證措施，比如設(shè)置保證金、獎(jiǎng)罰措施等。合同的簽訂形式可以多樣化，比如可以采用清單報(bào)價(jià)形式，也可以采用其它形式，只要是能夠通過競爭的形式得到理想的工程造價(jià)即可，此外，合同條款必須細(xì)化且具體，重要條款必須明確詳盡。比如工期、質(zhì)量、造價(jià)是雙方合同條款中最重要的內(nèi)容，包括開竣工日期，存在的爭議問題，施工的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格范圍的調(diào)整規(guī)定，對施工進(jìn)度的監(jiān)管，不可抗力因素的明確等，以上問題必須得到有效、詳細(xì)的規(guī)定，才能避免不必要的麻煩和糾紛。

　　三、施工階段工程造價(jià)的管理和控制

　　施工階段是合同的履行階段，也是設(shè)計(jì)圖紙的工程量轉(zhuǎn)化為實(shí)物的階段，這個(gè)階段投資量大，事情繁雜，周期長，是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。為了降低成本，控制造價(jià)，在保證施工順利進(jìn)行的情況下實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)和企業(yè)盈利，房地產(chǎn)商在這一階段應(yīng)做好的事情有：首先要想控制好投資成本，必須盡量調(diào)整好施工順序，優(yōu)化施工方案，減少不合理的施工變更;從多角度全方位了解施工技術(shù)的可行性和工程造價(jià)的合理性，以提高施工質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)失誤造成經(jīng)濟(jì)上的損失;對必須要修改或是變更的設(shè)計(jì)，必須通過相關(guān)部門的嚴(yán)格審查和技術(shù)鑒定，盡可能減少合同以外的費(fèi)用;其次要根據(jù)合同各項(xiàng)條款和內(nèi)容來加強(qiáng)施工過程的監(jiān)管力度，完善職責(zé)分工，從管理的制度和機(jī)制上加強(qiáng)審核工程進(jìn)度款，保證款項(xiàng)明細(xì)，專款專用且到位及時(shí)。再次對原材料和設(shè)備的采購供應(yīng)，施工單位必須通過房地產(chǎn)商的確認(rèn)和同意后才能購買，購買時(shí)應(yīng)與施工進(jìn)度互不影響，保證施工能夠順利進(jìn)行;最后要合理使用管理費(fèi)、廣告策劃費(fèi)和銷售代理費(fèi)等，要將這些費(fèi)用與施工過程有效地結(jié)合起來，從而減少宣傳管理方面成本。

　　施工階段開發(fā)商除要做好上述事情外，還必須處理好工程施工過程中索賠事件。由于投資的風(fēng)險(xiǎn)性，施工條件的無法預(yù)知性，工程量變化幅度比較大以及工期延誤等情況時(shí)有發(fā)生，現(xiàn)實(shí)中發(fā)生索賠和反索賠的情況很多，這就要求雙方能夠按照合同中的各項(xiàng)有關(guān)索賠條款的規(guī)定來妥善處理索賠。索賠主要是指承包商向業(yè)主提出的損失補(bǔ)償，內(nèi)容主要包括工期和費(fèi)用的索賠。反索賠就是業(yè)主對承包商的索賠要求進(jìn)行評議，為了減少在索賠事件上業(yè)主承擔(dān)的責(zé)任，開發(fā)商會(huì)千方百計(jì)的通過反索賠降低損失，維護(hù)自己的經(jīng)濟(jì)利益。在實(shí)際處理工程中，雙方依據(jù)合同，根據(jù)規(guī)范的索賠程序和法規(guī)，及時(shí)有效的處理索賠和反索賠事件，證據(jù)全面準(zhǔn)確，賠償金額恰當(dāng)合理，責(zé)任落實(shí)到位，對于雙方來說，都易于接受和執(zhí)行，減少不必要的爭議，避免引起更大的糾紛。

　　四、竣工階段工程造價(jià)的管理和控制

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工階段的結(jié)算同樣重要，因?yàn)檫@是控制和管理工程造價(jià)的最后階段，這一階段主要要做好工程的竣工驗(yàn)收工作。對已完工項(xiàng)目且符合驗(yàn)收條件的要及時(shí)驗(yàn)收，對不符合驗(yàn)收條件的項(xiàng)目則不能盲目的進(jìn)行驗(yàn)收，匆忙竣工，否則就會(huì)留下安全隱患和經(jīng)濟(jì)糾紛，給雙方造成損失。如果驗(yàn)收質(zhì)量和結(jié)果合格，符合合同規(guī)定，應(yīng)及時(shí)同施工單位進(jìn)行工程結(jié)算，在結(jié)算過程中，要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)程序，對未完成的零星工程部分要審核刪減，這里面主要包括對合同條款的驗(yàn)證與核對，驗(yàn)收記錄的檢查，變更項(xiàng)目的落實(shí)情況和實(shí)際按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成的工作量等，通過這些審核手段確保結(jié)算資料的完整和準(zhǔn)確，從而真實(shí)有效的計(jì)算出整個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)。

　　五、結(jié)語

　　由此可知，房地產(chǎn)工程造價(jià)的控制與管理不僅僅要注重施工階段，而是要全程監(jiān)管，它是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，涉及財(cái)會(huì)、技術(shù)與管理等多門學(xué)科，工程造價(jià)隨時(shí)隨地都會(huì)發(fā)生變化，因此，只有對工程建設(shè)的設(shè)計(jì)決策階段、招投標(biāo)階段、施工階段和竣工驗(yàn)收階段采用科學(xué)的和系統(tǒng)的管理方法加以嚴(yán)格控制，才能節(jié)約施工建設(shè)成本，減少建設(shè)資金的不合理流失，有利于房地產(chǎn)開發(fā)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，達(dá)到全面控制和管理工程造價(jià)的預(yù)期目的，取得較好的投資和經(jīng)濟(jì)效益，保持公司良性運(yùn)轉(zhuǎn)發(fā)展。

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