摘要:當前由于國家對房地產行業的宏觀調控政策不斷收緊，房地產開發業面臨著巨大的壓力，利潤空間將大幅度下降，因此，怎樣利用科學的管理辦法控制房地產開發項目的成本成為現如今的一個重要的課題。本文以目標成本管理體系為依據，對房地產開發項目的成本控制管理進行的討論，并提出一些新的建議。

　　關鍵詞:房地產論文發表,房地產開發,項目,目標成本,控制管理

　　一、房地產開發項目的相關理論

　　(一)房地產開發的項目流程

　　房地產開發項目的流程包括：一是前期考察階段，對選擇的地段進行調查，通過大量的信息來判斷是否具備投資機會，并且對投資項目的技術進行綜合評價，看是否存在可行性，這是關鍵性的第一步。二是規劃設計階段，包括對建筑的整體布局、造型設計、功能結構等方面提出設計要求，確定方案之后，進行圖紙設計、使用設備、材料列表、工程概算等方面的初步安排，最后進一步布置項目的詳細設計，并繪制詳細的建筑安裝圖以及文字說明。三是進行項目的招標，房地產開發商在確定承包商之后，還可以選擇監理單位對工程進行監督。四是施工階段，項目建設單位領取開工證開始進行項目施工，開發商對施工項目不直接參與，而是通過監理單位進行監督控制，但是房地產開發商最終享有對監理單位的管理權。五是銷售工作。房地產的營銷方式比較靈活多樣，包括傳統銷售、利用媒體銷售、網絡銷售、參加房產會銷售等，當然，在銷售之前，要通過相關主管部門的批準。六是竣工交付階段，房產開發商以及涉及到的所有相關單位對項目進行全面竣工檢驗工作，并到相關部門取得合格證明手續。七是物業管理階段。

　　(二)房地產開發項目成本管理的現狀

　　當前形勢下，我國房地產開發商之間的競爭激烈，所以對項目的成本管理提出更高的要求。我國房地產開發企業走過了20多年的發展歷程，在建立企業內部財務控制體系方面已經具備一定的經驗，但對于不同開發商來說，同樣操作一個項目，成本控制的程度卻有很大差異，很明顯，目前我國房產開發商項目的成本管理還存在一定的壓縮空間，且成本控制體系尚未完善。

　　目前，我國房地產開發項目的成本控制存在的問題包括：一是招標單位迫于價格競爭壓力，而采取壓低報價，導致報價嚴重偏離實際情況，又因利益驅動不顧工程質量而選擇次等材料進行施工建設，長此以往，則出現巨大的安全隱患。二是一些開發商制定了合理的規劃，但是，在工程施工后，超支現象越來越嚴重，成本至高不下，因房地產開發項目周期長的特點，且受到各種因素的影響而導致成本難以控制。三是沒有從全局考慮控制成本。房地產開發項目的總成本控制并非只是在施工階段，而更要抓住前期設計決策階段的控制。四是利用計算機技術落后于國外，房地產開發項目整個過程的成本管理需要一個技術手段來支持。

　　二、目標成本管理的相關概念

　　(一)目標成本管理的涵義

　　目標成本管理是指生產或設計某項產品，為了達到最終的目標利益所能接受的最大成本，目標成本管理是進行全過程的成本控制，并將成本管理貫穿到生產過程中。

　　(二)目標成本管理的流程

　　1、確定目標成本

　　目標成本是根據產品的戰略規劃、長期的實踐經驗、企業自身的生產條件和技術水平以及當前的市場情況等一系列參數來確定的。

　　2、實現目標成本

　　目標成本確定以后，就開始計劃怎樣來實現目標成本，這是最關鍵的控制階段。就房地產開發項目而言，受很多因素的影響，企業要想完成目標成本，需要經過不斷的調整和戰略規劃，值得注意的是，調整的幅度較小。因為如果利潤低，成本就會增加，造成成本的過度浪費，如果利潤定位過高，目標成本就會壓低，造成任務目標無法實現甚至會發生偷工減料的現象。

　　三、基于目標成本視角下的房地產開發項目的成本控制的設計

　　(一)基于目標成本的房地產開發項目的成本管理方法

　　房地產開發項目的成本管理方法中，運用最廣泛的是偏差分析法，它是指在項目前期設定一個成本目標，而后在實施過程中規定一些檢查點，通過對檢查點的實際成本值和計劃成本值相比較，來衡量項目施工過程中成本的控制程度。這種成本管理方法對成本控制的作用有限，雖然能在檢查點得知費用的收支情況，但是不能得出其他相關的結論。比如項目投資增加后的成本會不會引起成本繼續上升，工程進度與成本超值是否存在關系，還有如果不采取補救辦法，到項目完成后，成本會不會超支。基于上述考慮，就非常有必要采取一種更為有效的成本控制方法了。

　　掙值法是對項目的進展情況和目標計劃之間存在的差異進行分析，當兩者出現差異時，預測項目成本和施工未來的發展趨勢。雖然這種方法可以有效地對復雜的項目進行成本控制，但也存在不足之處。掙值法的準確程度取決于對項目的完成程度的度量，而不是在中間部分進行;另外，掙值法要求事先做好規劃工作，對某些靈活的項目工作，一旦出現突發問題，事前難以預料。

　　多級掙值法與目標成本的控制相結合，能有效地避免以上問題的存在。通過對目標成本進行工作分解，并設立結構層次，在每個層次上都進行成本控制，對項目的完成狀況做趨勢分析，得出更準確的數據信息。這種辦法可以有效地控制成本，但缺點是工作難度比傳統的掙值法要大。所以，在項目的實施過程當中，要根據實際具體項目來選擇成本控制法。

　　(二)基于目標成本的房地產管理信息系統的設計

　　當前，計算機管理技術對我國企業的管理有著非常重要的作用，大型企業的工程成本管理過程中數據復雜，計算數額巨大，絕大多數大型企業在項目概預算時會選擇利用計算機輔助系統編制報表、工程進度控制、合同管理等。雖然針對項目工程的技術管理手段可以實現，但是就整個成本管理來說，從前期的方案設計、投資規劃直到施工都要始終貫穿，才能使成本管理更為有效。

　　參考文獻:

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