“反向抵押貸款(簡稱RMs)”，也就是通常所說的“以房養老”。廣義上的反向抵押貸款指允許老年人作為借款人，將其所有的房產等其他形式的不動產抵押給銀行或保險公司等貸款人來獲取借款以促進消費。日本政府自1981年開始逐步發展住房反向抵押貸款，并致力于其發展和推廣。日本經濟發達、老年人口眾多等基本國情為反向抵押貸款提供了發展條件。

　　[提要] 日本雄厚的經濟基礎、老年人口基數大等為住房反向抵押貸款的發展創造了條件。日本根據國情提出相應的發展模式，為反向抵押貸款的實施帶來了許多積極影響。由于發展歷史短以及反向抵押貸款自身存在的不足，使日本的發展模式仍有許多不完善之處，總結日本經驗對于發展我國反向抵押貸款有啟發意義。

　　關鍵詞：房地產論文發表,反向抵押貸款,人口老齡化,不動產

　　一、日本推行反向抵押貸款的背景

　　1、人口老齡化問題日益突出。經濟的迅速騰飛在創造優越生活的同時，人口老齡化問題也日漸突出。在發達國家中，日本的人口老齡化問題尤為嚴峻。世界衛生組織發表的2010年《世界衛生報告》顯示，日本人均壽命83.4歲，長期保持世界第一長壽國地位。二戰后，日本生育率開始急速下降，近些年來人口一直呈現負增長狀態，新生人口逐年減少，老年人口占總人口比例逐漸增加，使日本的人口老齡化發展呈現出水平高且速度快的特點。由人口老齡化導致的老年人對養老金需求過旺給日本政府帶來巨大的財政負擔，因此反向抵押貸款作為一種養老新方式在日本具有廣闊的發展前景。

　　2、發達的經濟為反向抵押貸款提供了物質基礎。反向抵押貸款雖然是一種專屬于老年人并服務于養老需求的特殊養老方式，但其仍屬于金融或保險產品的一種，反向抵押貸款的運作還涉及金融機構、保險公司、利率市場和房地產市場等諸多行業，其所涉及領域的廣泛性也決定了完善的經濟體系是反向抵押貸款成功運作的先決條件。二戰后，日本在美國的扶持下，通過內部民主化改革和產業結構調整，迅速實現了經濟復蘇，成為僅次于美國的經濟強國。雖然近年來經濟發展受到經濟危機及其他因素影響，但其GDP總量仍位于世界前列。2013年，日本以59，597.1 億美元的GDP總量居于世界第三。同時，金融部門、房地產市場等行業完善的運作系統也都為反向抵押貸款在日本的發展鋪平了道路。

　　3、私人不動產價值的存在。反向抵押貸款發展的先決條件是私人不動產尤其是私人房產價值的普遍存在。在日本，家庭總財產的51%是非資金形式的，而房產是其中所占比重最大也是最重要的部分。隨著近年來日本經濟的逐步復蘇，房產交易市場日益旺盛，私人不動產價值的存在為反向抵押貸款的發展提供了必要的載體和物質基礎。私人不動產高價值是日本的鮮明特點，2002年《經濟學人》調查表明，東京和大阪的居民財產價格在西方國家中居于第2位，一個兩居室的城市公寓價格高達 80萬美元。并且這些不動產價格是和日本人均可支配收入相關的，1998年房產價值作為日本人均可支配收入的一部分占到了38.1%，在所有發達國家中占比最高。因此，通過反向抵押貸款為老年人提供退休收入既是及時的又是可操作的。

　　二、日本推行反向抵押貸款模式及其影響

　　1、反向抵押貸款基本模式。1981年，日本首次在東京郊外的Mushashino城(即武藏野市)推出以“長期生活志愿資金貸款制度”為名的反向住房抵押貸款，由地方自治體、信托銀行以及其他市場主體組成。老年人作為反向住房抵押貸款的借款人，將其所有的用于居住的房產作為借款擔保，并以此向信托銀行等貸款人取得資金。合同約定，當借款人離世或永久搬離被抵押住房時，反向住房抵押貸款合同終止。此時，被抵押房屋產權歸貸款人所有，貸款人可以通過出售、拍賣等方式對被抵押房屋進行處理以償還貸款、實現價值。

　　此外，根據實施主體不同，日本反向住房抵押貸款可分為三種模式：政府主導下的自治體(政府機構和社會福利相結合)、政府主導下由國土交通省及厚生勞動省具體實施以及私營機構自主實施三種模式。其中，政府主導下的自治體偏向于福利性，每個月的融資上限為30萬日元，但因這種模式的反向抵押貸款對借款人資格有嚴格限制，所以可利用的范圍并不大，而政府主導下由國土交通省及厚生勞動省實施的反向抵押貸款多以資產價值高的房產為融資擔保，所以也被認為是僅限于富裕階層的反向抵押貸款。但另一方面，又成為政府主導下的自治體的有效補充，而由私營機構自主實施的反向抵押貸款多以本機構內部的房產為融資擔保，其目的更傾向于本機構房產的經營和推銷，其客觀效果除了實現“住房反向抵押貸款”的目的以外，還必然會提升房產機構的服務水平。這三種模式雖然都被稱為“住房反向抵押貸款”，但目的和效果卻大不相同，同時也體現出日本實施住房反向抵押貸款“多層次”的特點。

　　日本1981年首次推出反向住房抵押貸款體現出以信托業務為依托的鮮明特點。在試點運行成功后，以信托方式進行反向抵押貸款的各種業務也逐漸發展，以信托業務為基礎的反向抵押貸款又被稱作“資產活用型銀行貸款”或“信托反向抵押”。為促進其發展的深度和廣度，日本信托經濟研究會已嘗試提出新信托反向抵押的運行框架，即借款人以其所有并用于居住的房產作為融資擔保，貸款人根據被抵押的居住用不動產為借款人提供養老及相關醫療看護資金，同時貸款人將居住用不動產生成金融資產年金并將其證券化，向資本流通市場上的投資人提供證券化產品。

　　2、日本推行反向抵押貸款的積極影響。隨著日本人口老齡化問題日益嚴峻，老年人口占總人口比例逐年增加，由人口老齡化帶來的巨額養老金支付問題也為公共財政帶來了巨大的壓力。因此，通過推行反向抵押貸款既可以為老年人提供充足的退休收入，可以減輕老年人對公共養老金的依賴，在很大程度上減輕政府的公共財政壓力。老年人利用房產進行反向抵押貸款，既可以保證自己仍居在熟悉的環境中，同時還為自己帶來豐厚的退休收入，滿足自身養老需求。因此，通過反向抵押貸款可以極大促進老年消費，并以此發展相關老年產業，將拉動老年消費、發展老年產業作為促進日本經濟發展的新增長點。 　　3、反向抵押貸款不完善之處。首先，保險公司在反向抵押貸款業務中角色缺失。日本推行反向住房抵押貸款的貸款人全部都是信托銀行，而保險公司作為金融機構的重要組成部分卻沒有發揮相應的作用。在英、法等反向抵押貸款發展比較成熟的國家中，保險公司在實際操作中發揮了舉足輕重的作用，反向抵押貸款將不僅是一種金融產品更是一種保險產品，就如同購買的人壽保險一樣。到目前為止，日本仍沒有保險公司參與反向抵押貸款的業務，究其原因，主要是反向抵押貸款的運行模式與保險公司剛好相反。如果保險公司參與到反向抵押貸款業務中，其資金回籠周期較長，需要其長期擔負資金，只有在合同期滿將被抵押房產出售或拍賣才能實現利潤，反向抵押貸款的運行模式屬于“本利最后回收模式”，而保險公司的運營正好相反，屬于“本利逐漸回收方式”。因此，需要政府制定相應的扶持及優惠政策，促進保險公司在反向抵押貸款業務中的角色發揮;其次，對于信托型反向抵押貸款存在的先天不足所帶來的風險考慮不充分。日本最初推行新信托型住房反向抵押貸款時獲得了關注，但由于日本泡沫經濟的崩潰導致房地產產業下跌嚴重，使反向抵押貸款中很多債務都無法履行。貸款人無法將被抵押房產出售或拍賣以清償貸款，使業務的發展受挫。

　　三、日本反向抵押貸款模式的啟示

　　反向抵押貸款確實可以帶來很多益處，要建立完善的反向抵押貸款模式卻絕非易事，有很多因素阻礙其健康發展，需要法律的支撐、觀念的更新和政策扶持才能順利實施。

　　1、政府需要建立反向抵押貸款二級市場。必須具備為了防止不道德的借款人對貸款人造成的利益損失而制定的保護措施，同時也必須要有為借款人而設置的保險，因為他們極有可能不把自己包含在具有風險的合同在內。同時，為了反向抵押貸款的健康運行，政府還需要建立一個反向抵押貸款二級市場，使借款人在較廣闊的范圍內選擇交易對象，以免由于貸款而帶來的高風險。

　　2、給子女留下遺產的愿望阻礙反向抵押貸款的推行。對老年人來說，讓子女享受優越的生活條件甚至在去世后為子女留下豐厚的遺產是父母奮斗一生追求的目標，并且為子女留下遺產也成為一種傳統和習俗。因此，大多數老年人不愿選擇反向抵押貸款來豐富自己的退休生活，而是選擇把遺產留給子女。所以僅僅讓老年人了解反向抵押貸款對于促進反向抵押貸款的發展是遠遠不夠的，還應從心理上使老年人意識到反向抵押貸款可以為他們帶來的收益。

　　3、發展反向抵押貸款需要政府政策扶持。雖然反向抵押貸款很早就被引進日本并且被大力推廣，但實際交易中的漏洞和不足之處還需政府出臺政策法規加以完善，政府需要采取措施來改善目前房產市場低交易量的狀況。房產市場的低交易量也是由于反向抵押貸款需要精確的房產評估方法和數據帶來的一個具體問題。日本的房產交易信息是相對較少的，缺少房價和房產交易信息直接阻礙了日本反向抵押貸款的發展。除商業財產外，日本的房產交易商也較少提及房產質量和房產交易的信息，因而可利用的房產指數較少，這種信息不對稱使借款人和貸款人很難精確預測未來的收益，并且缺少精確的財產價格數據也阻礙了反向抵押貸款二級市場的發展。政府需要建立一套切實可行的方法和原則來確定房產的價值，使反向抵押貸款的交易雙方更加明確自己在交易中未來的預期收益以促進反向抵押貸款的進一步發展。

　　主要參考文獻：

　　[1]周志南，雷海潮.2010年世界衛生報告綜述[J].衛生經濟研究，2011.2.

　　[2]Cabinet Office，Government of Japan.Olivia S. Mitchell and John Piggott.January 16 2003“Final Report：Unlocking Housing Equity in Japan”.Cabinet Level，Government of Japan.