房地產是我國80年代中期后發展最為迅速的行業之一，作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。房地產企業的資金管理對企業來說是非常重要的一部分，本文是一篇中文核心期刊投稿的論文范文，主要論述了房地產企業資金管理內部控制的問題。

　　摘要：房地產行業的主要特征是施工時間長、投入多，資金管理內部控制工作的難度很大，經常出現考核不完善、資金管理方式不科學、資金運營困境等問題。所以，房地產企業必須建立完善的資金內控體系，才能實現企業的健康可持續發展。

　　關鍵詞：房地產,資金管理內部控制,問題,對策

　　房地產企業在發展中，除了會受到經濟形勢變化的影響，還會受到國家政治政策的影響，存在很大的不確定性。此外，房地產投入多、施工時間長、資金周轉緩慢的特征也使投資風險大大提高。“慎拿地、調結構、保銷售、去庫存、控節奏、快周轉”這一策略充分體現了資金管理在加強房地產企業投資風險、經營風險及籌資風險中的管理，只有防范與提高企業財務風險防控水平，才能促進房地產企業的健康可持續發展。

　　一、房地產企業資金管理內部控制存在的問題

　　(一)資金風險管控不到位

　　房地產企業內部控制工作的關鍵點應該是科學的資本結構和較高的償債能力。《中國經濟周刊》結合證監會分類中開發房地產企業的負債率結果顯示，有近二分之一的房地產企業負債率已超過了70%。資產負債率的不斷攀高，意味著房地產企業所面臨的困境及風險也越高。很多企業在除去預收賬款后，凈資產負債率依然很高。

　　房地產開發屬于資金密集型經濟活動，且普遍使用較高的財務杠桿，所以房地產開發企業的資產負債率通常很高，這便使得房地產企業的償債能力培養觀念很差，使得企業內的資本結構不夠科學，投資風險也因此增大。

　　(二)資金營運不暢三項資產占比過高

　　房地產開發周期長，項目投入大，且70%的客戶在購買商品房時選擇按揭貸款的形式，使得三項資產(應收賬款、預付賬款和存貨)占據了資產負債表的大部分。經調查，房地產企業應收賬款平均周轉率為3.8%，存貨平均周轉率為0.42%。通過這些數據可以知道，房地產企業的資金周轉很慢，應收賬款周轉不會超過4次，小于社會的平均周轉水平。這種現象的存在反映出債務人的償債能力較差，使企業要臨巨大的壞賬損失風險。此外，公司在催收賬款方面做到也不到位，使資產成了呆賬甚至壞賬，不利于資產的流動，對于公司的生產經營也有著非常惡劣的影響。存貨周轉速度慢，意味著企業的存貨管理水平亟待提高，這樣才能增強企業的短期償債能力，避免資金的占用，提高企業的經濟效益。

　　綜上所述，只有保證資金流動的暢通性，及時收付，科學的占用才能促進資金管理內部控制水平的提高。

　　二、房地產企業資金管理內部控制改進建議

　　(一)資金的預算管理

　　資金預算是資金管理的基礎，是實現資金良性循環的首要環節。有效的資金預算制度能為企業提高資金使用效率、為有效使用資金打下良好基礎。年初，財務部門應結合企業實際情況編制資金預算計劃。資金預算計劃由資金預算收入、資金預算支出兩大主體內容構成，資金預算最核心的內容是企業通過經營活動帶來的現金凈增加額;預算支出最核心的內容是企業投資所需資金支出。通過編制企業年度資金預算計劃，能夠明確企業年度資金運作的重點，以便于公司日常的資金控制，把握資金周轉“脈搏”，節約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發生，預算方案實行后要求要嚴格執行。

　　(二)資金的風險管理

　　企業資金風險主要有使用風險、在途風險和有風險。資金的使用風險主要表現為企業的投資風險，它是一種事先可控制的風險，因此對此類風險應加強事先控制。加強對投資項目的可行性調查論證，項目評審做到科學化、專業化，盡量把預計風險發生的概率控制在最低程度。資金的在途風險一般發生在企業資金結算過程中，所以在結算票據選擇上尤為重要。一般企業在同城結算業務中主要以“貸記憑證”、“轉賬支票”為結算手段，在實際工作中“貸記憑證”是一種更為安全的結算手段。資金的或有風險主要是公司為其他企業提供擔保而形成的或有負債，包括貸款擔保和業務擔保等，對外擔保企業要求有完善的審批程序。

　　(三)資金的監督管理

　　企業應定期、不定期地對資金使用情況進行檢查，既通過日常的報表了解全面情況，又通過專項檢查發現資金預算執行過程中的深層次問題，將部門負責人，業務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，確保錢出去，貨進來，貨出去，錢進來，把壞賬損失降到最低程度。企業還可以積極開展內部審計，對財務會計信息和經營業績真實性與合法性進行審計與監督，前移監督關口，強化事前預防和事中控制，確保資金的安全和完整。

　　(四)引入預警模型管控資金風險

　　目前，房地產企業還未設立較為健全的財務風險預制機制，房地產企業一定要結合自身實際設立高效的預警機制，要在預測到風險后做好準備工作，以期將風險降到最小。

　　降低負債和資金占用成本。對于融資行為本身而言，財務要根據公司年度戰略目標確定需求，根據需求確認融資渠道。要實現快速發展、規模發展，一是走合作開發，通過資金杠桿以少量資金撬動規模發展;二是要積極拓寬融資渠道，比如發行基金、信托等融資;三是在開發初期要考慮施工單位墊資開發的合作模式，降低公司負債。

　　提升資金使用效率和資金計劃達成率。除了向外拓寬融資渠道，對內要提升資金使用效率。資金計劃達成率高低取決于預算和計劃精準度的問題，偏重于月度資金預算達成率。

　　分期開發策略滾動資金。必須實現當年回款覆蓋當年投資的目標。所有項目，土地款和首期投入之后，要自給自足，不再新投入資金。房地產企業要加快項目周轉，爭取以項目留存資金為主，信貸資金為輔，發展新項目。

　　(五)調整信用政策，實現快周轉，嚴控三項資產比重

　　資金調度不夠合理會使企業的財務遇到困境，甚至發生資金冗余的問題。所以，企業必須保證資金的及時收付，減少資金的占用，促進企業資金的良性循環。 　　房地產企業應收賬款及存貨在企業的總資金中占有很大的比例。房地產企業一定要不斷提高信用政策的科學性，這就需要企業安排專門人員負責歷史數據的分析工作，并分析信用政策所帶來的各種影響，這樣才能制定出會給企業帶來最大利潤的信用期長度。

　　另一個重要原因是房地產開發周期過長，故應縮短項目周期，加速銷售回款。財務規劃應通過內部收益率、銷售凈利率、流動資產周轉率、簽約回款率、投資回報周期、資本回報率等財務指標去衡量、評價不同項目資金使用效率及項目效益的高低，從而促使項目實現快速周轉。針對房地產企業預付賬款過高的問題，應積極推行合作單位購買在售物業抵扣工程款項的銷售模式來促進銷售和指標的改善。

　　(六)企業高層管理者提高認識、更新思想

　　進行內部控制建設工作時，企業的領導在思想、認識方面必須保持一致。企業的領導人員必須意識到內部控制的重要作用，這樣才能保證內部控制制度的有效性，提高內部控制工作的實效性。

　　(七)加強對內部控制有效性的監督

　　要想提高房地產企業內部控制的有效性，就一定要合理配置審計部門人員，以達到配置的科學性與工作的獨立性。內部審計組織通常能夠直接將報告遞交給董事會、審計委員會或者是監事會，這樣才能夠不斷健全和完善內部控制中的不足。進行內部控制有效性監督工作時，應把握好下述三點：第一，嚴格開展日常的監督檢查工作，要將監督檢查作為一項重要的日常工作，這樣才能提高內部控制體系的有效性;第二，房地產企業必須嚴格開展專項監督檢查工作。該項工作的主要內容是對質量安全、文明生產和財務審計工作進行監督檢查，要將質量安全放在最重要的位置。房地產行業是非常特殊的。因此，出現質量安全事故時，會使項目遭受嚴重的經濟損失、降低企業的社會聲譽。而財務審計方面的監督檢查也是房地產企業實施內部控制的必要手段。通過專項監督檢查工作，房地產企業可以更好地實現對項目部或子公司的運行監督，控制各種風險的發生;第三，設立嚴格的問責制度。若在開展監督檢查工作期間出現了不足和缺陷，就要及時糾正，還要向有關單位的負責人問責，防止企業內部官僚主義和“走過場”情況的發生，以提高內部控制機制的實效性。

　　三、結束語

　　總之，根據本文上述的幾個關鍵點來對信用政策及周轉情況進行調整后，房地產的應收賬款、存貨、預付賬款就會大大減少。這會促進企業資金的順利周轉，為企業各方面的發展提供資金支持，有利于企業的健康可持續發展。

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　　經濟學中文核心期刊推薦《財經問題研究》為大16開，128頁，國際統一刊號ISSN1000-176X,國內統一CN21-1096/F,國內代號8-117，國際發行代號6213M，由大連市郵局、中國國際圖書貿易總公司代理國內外公開發行發行。