本文是一篇房地產(chǎn)論文，選自《中國房地產(chǎn)金融》，雜志由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)建設(shè)銀行委員會主辦，是我國目前唯一一份經(jīng)國家新聞出版署批準向國內(nèi)外公開發(fā)行的房地產(chǎn)金融專業(yè)期刊，在社會享有一定信譽，其社會影響也較大。本刊編委會由國務(wù)院研究室、中國社會科學(xué)院、財政部、建設(shè)部、國土資源部、人民銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等部門的專家組成。

　　論文摘要：城市住房制度改革,是經(jīng)濟體制改革的重要組成部分。搞好這項改革,不僅可以正確引導(dǎo)和調(diào)節(jié)消費,促進消費結(jié)構(gòu)趨向合理,在經(jīng)濟上有很大意義,而且在政治上也意義重大。

　　引言

　　在傳統(tǒng)體制下,住房供給存在著總量性短缺問題,同時住房需求束機制不起作用。由此引起了住房供與求之間的矛盾和沖突。在這種供求矛盾運動中,個人及其所在的單位部門對住房產(chǎn)生了極為強烈的需求欲望,這種狀況,造成住房供求尖銳的矛盾和分配的不均衡性。只有通過住房制度改革,把住房納入商品經(jīng)濟運行的軌道,實行市場化分配,才能徹底解決住房供求矛盾和住房分配不公的問題。

　　1.傳統(tǒng)體制下住房分配的不均衡性

　　這種非均衡性主要表現(xiàn)為以下三方面:從縱向來看:第一,住房分配所有制化。其主要表現(xiàn)是國營比集體有利———在傳統(tǒng)體制下,國營企業(yè)一般情況下都可以從基建項目中獲得住房;國家機關(guān)和事業(yè)單位都可以得到國家財政投資;集體企事業(yè)是由房地產(chǎn)管理局為其建房。房地產(chǎn)管理局從地方財政中獲得的資金大多只能用于維修舊房,很少能用來建新房分配給集體所有制的企事業(yè)單位。在傳統(tǒng)體制下,集體所有制企事業(yè)單位往往處于無房源的狀況。第二,住房分配級別化。中央直屬企事業(yè)單位的建房資金往往多于省屬企事業(yè)單位。第三,住房分配規(guī)模化。大企業(yè)的建房條件優(yōu)于中等企業(yè),中等企業(yè)優(yōu):廠小企業(yè),第四,住房分配等級制化,具有較高級別的行政負責(zé)人或有較高技術(shù)職稱的人,往往住房條件較好。住房條件最差往往是工人、中小學(xué)教師、商店的店員,特別是年輕人。從橫向來看,主要表現(xiàn)為住房分配結(jié)構(gòu)的地域化。

　　2.傳統(tǒng)住房制度的弊端

　　我國傳統(tǒng)城鎮(zhèn)住房制度是一種國家統(tǒng)包統(tǒng)配、低租金使用的實物福利制度,存在著一些嚴重的弊端和問題:

　　2.1住房建設(shè)資金缺乏與住房建設(shè)總量不足由于不把住房當做商品看待,人為地割斷了住房需求與住房投資之間的內(nèi)在聯(lián)系—一按市場經(jīng)濟的一般規(guī)律,社會需求最旺的領(lǐng)域,通常應(yīng)該是人們投資最熱的領(lǐng)域。投資者在追逐經(jīng)濟利益的同時,促進了這個領(lǐng)域的發(fā)展,滿足了社會需求。達到了社會需求與供給的平衡。這種市場機制對生產(chǎn)力的推動作用已被實踐證明,然而我國過去的住房制度恰恰人為地割斷了這種內(nèi)在的聯(lián)系。住房建設(shè)不被看做為有投入有產(chǎn)出,并且有利潤的產(chǎn)業(yè),而被當做一種社會福利事業(yè),由政府和單位通過補貼來維持它的存在。

　　2.2房屋失養(yǎng)失修現(xiàn)象嚴重從經(jīng)營管理角度看,過去的住房制度決定了住房領(lǐng)域無法實現(xiàn)資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán),房屋失養(yǎng)失修現(xiàn)象嚴重。由于沒有把住房當做商品看待,當然管理與經(jīng)營也就不遵循商品經(jīng)濟規(guī)律。從各城市人民政府的房地產(chǎn)行政管理部門,到各個企業(yè)、事業(yè)單位的房產(chǎn)管理部門。幾乎都是行政機關(guān)編制或吃事業(yè)費。

　　2.3導(dǎo)致消費結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理50年代初,我國城鎮(zhèn)住房水平一般在0.20~0.30元/平方米,在50年代中后期以及“三年困難時期”和“文革”期間連續(xù)出現(xiàn)了幾次降租活動,導(dǎo)致全國公房的平均月租金僅為每平方米0.13元,單位自管公房的租金水平更低,僅幾分錢。這種狀況一直維持到90年代初期。阻礙了房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,形成了不合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

　　2.4末考慮住房需求的差異性,而且浪費嚴重受經(jīng)濟、文化、社會環(huán)境、個人地位、心理等因素的影響,人們的住房需求是有差異的———有人要求住房的功能全些,有人要求秘密性高些,還有人則喜歡安靜些;有人要求面積大一些,有人則小一點也可以。然而,我國過去的住房制度采用了完全的計劃經(jīng)濟模式,從投資建造到分配使用,較少考慮住戶的不同需求,未體現(xiàn)出他們的個性。在住房緊張的情況下,人們也無權(quán)挑選和決定住房。與此同時,許多住上房的人,因為住房作為實物分配不能與貨幣分配或其他形式的分配交融互換,所以即使有空余住房也不愿意退出來。加上低租金因素,一套住房的房租只抵一包香煙錢,空余住房的現(xiàn)象不斷增加。這種不可調(diào)劑性無疑使得社會住房總量的短缺現(xiàn)象更加嚴重。

　　3.城鎮(zhèn)住房制度改革的意義

　　城市住房制度改革,是經(jīng)濟體制改革的重要組成部分。搞好這項改革,不僅可以正確引導(dǎo)和調(diào)節(jié)消費,促進消費結(jié)構(gòu)趨向合理,在經(jīng)濟上有很大意義,而且在政治上也意義重大。

　　3.1進行城鎮(zhèn)住房制度改革是加快和深化整個經(jīng)濟體制改革的需要我國正在深入、全面地進行經(jīng)濟體制改革,其基本目標是逐步建立起社會主義的市場經(jīng)濟體制。為此,不僅產(chǎn)品經(jīng)濟要向商品經(jīng)濟轉(zhuǎn)化,大部分福利經(jīng)濟也要向商品經(jīng)濟轉(zhuǎn)化。長期以來,我國住房是作為福利品看待的,沒有納入商品經(jīng)濟的軌道,現(xiàn)在我國的整個經(jīng)濟體制,包括計劃、物資、金融、投資、外貿(mào)等各方面的改革正在趨向完善和配套,住房制度如果仍然維持過去的老辦法,不但住房本身的矛盾難以解決,而且會影響到其他方面的改革;反之,如果搞好住房制度改革,就可以牽一發(fā)而動全身,推動各個方面的改革,特別是建筑、建材產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和發(fā)展。

　　3.2進行城鎮(zhèn)住房制度改革是保持經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展的需要經(jīng)濟活動包括生產(chǎn)、流通、分配、消費四個環(huán)節(jié)。而住房和這四個環(huán)節(jié)都有著密切聯(lián)系。特別是消費方面,人們吃穿住行用五個要素,住是其中之一。一般來講.住的支出以占全部支出的1/5為宜。但長期以來,由于實行低租金福利制,改革前和改革初實際上只占l/100左右。這樣就會導(dǎo)致消費結(jié)構(gòu)失調(diào)和消費膨脹,不利于宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定。并且,從微觀上講,企業(yè)生產(chǎn)要發(fā)展,也必須理順資金投向。搞好住房制度改革已成為建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)能否成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的關(guān)踺所在。

　　3.3進行城鎮(zhèn)住房體制改革是從根本上解決城鎮(zhèn)居民住房困難的需要解決城鎮(zhèn)居民住房困難的惟一途徑是多建房。而解決建房資金的根本辦法又在于改革。房改的目的就是從制度上解決問題,徹底打破住房分配上的低租金福利制度,使住房這個最大的商品真正成為“商品”而進入商品市場,使之發(fā)揮應(yīng)有的價值作用,吸引一部分消費基金轉(zhuǎn)到建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)特別是住房建設(shè)上來,這樣一方面可以增加房屋,另一方面還會減少潛在的資金對市場的沖擊。