當前大家都很關心房價問題。房價調而不降，甚至飆升，歸根到底，是房地產市場尚未成熟，調控政策預期被負面效應淡化、結構性矛盾和超前消費觀念、消費模式等多種因素綜合作用的結果，本文是一篇房地產研究論文，發表在《中國房地產金融》上，雜志由中國房地產業協會金融專業建設銀行委員會主辦，是我國目前唯一一份經國家新聞出版署批準向國內外公開發行的房地產金融專業期刊，在社會享有一定信譽，其社會影響也較大。本刊編委會由國務院研究室、中國社會科學院、財政部、建設部、國土資源部、人民銀行、建設銀行、工商銀行、農業銀行等部門的專家組成。

　　北京首開集團是北京市屬國有大型房地產企業集團，在貫徹落實黨中央、國務院關于深化國有企業改革，調整國有經濟布局的大背景下，經北京市國資委主導，由北京城市開發集團、北京天鴻集團合并重組而成，2005年12月10日首開集團公司掛牌成立。北京城市開發集團、北京天鴻集團是始建于上世紀1980年代初期，已有20多年歷史的國有大型房地產企業，從承建統建房開始到城市危房改造，再到商品房開發，親歷了北京市房地產業從無到有、從小到大的全部發展過程，共建成各類住房3500多萬平米，為北京市的建設與發展、為改善市民住房條件作出了巨大貢獻。若按每套住房100平米、每戶3口人享有一套住房計算，則北京常住人口中每10人中就有1人住著這兩家集團提供的住房。合并重組后的首開集團，延續城開、天鴻的房地產主營業務，繼續為房地產業的發展和改善廣大市民住房條件再創輝煌。2006年開復工面積將近600萬平米，約占北京房地產市場6%的份額。經營地域除北京地區外，還涉足長江三角洲、珠江三角洲、環渤海地區，公司總資產超過500億人民幣。根據2006年初國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所、中國指數研究院聯合組成的中國房地產TOP10研究組報告，首開集團公司規模名列第一，綜合實力排名第四。在最近由北京電視臺承辦、市民參與評選的“北京影響力十佳企業”評選中，首開集團公司被評為十佳企業之一。

　　一、對房地產市場發展的簡要回顧及調控前后的政策比較

　　我國房地產業伴隨著經濟體制改革的不斷深入而發展，呈現出獨有的中國特色。城鎮住房制度改革是房地產業發展和房地產市場形成、發展的第一推動力。自1988年以來，國家先后出臺了4個房改方面的綱領性文件，極大地推動了房地產業的發展，促進了房地產市場的形成與發展。如果說1988年《國務院關于印發在全國城鎮分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》(國發[1988]11號)、1991年6月7日國務院《關于繼續積極穩妥地推進城鎮住房制度改革的通知》(國發[1991]30號)和1994年7月18日《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》(國發[1994]43號)三個文件奠定了房地產業發展基礎的話，那么1998年7月3日國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發[1998]23號)，則促進了房地產市場的快速發展。自1998年到2004年，我國房地產業連續6年保持高速增長，統計數據顯示，2000年至2004年5年間，北京房地產開發投資對GDP貢獻率平均超過30%，成為國民經濟的支柱產業。

　　為了保持房地產業穩定、健康發展，國家未雨綢繆，自2002年起有針對性地實施宏觀調控，調控力度逐漸加大，調控手段由單一逐步轉向綜合，土地、信貸、稅收、規劃多管齊下。調控前后政策變化很大，如果說調控前的政策偏向寬松、鼓勵的話，調控后的政策則偏向緊縮、抑制，主要表現在以下幾個方面：

　　(一)土地由行政劃撥、協議出讓改為市場“招拍掛”

　　自2002年7月1日起，土地由行政劃撥、協議出讓改為市場“招拍掛”。以2004年8月31日為界，業內稱之為“8·31”大限，大限之前符合劃撥、協議轉讓的土地，準予辦理相關手續，不符合條件的一律轉為市場招標、拍賣、掛牌，簡稱“招拍掛”。調控政策的直接作用如下：一是建設用地放量減少。調控前建設用土地是報批制，限制相對較少，只要符合條件，一般都能獲準通過。調控后實行投放制，政府視宏觀情況控制投放量，投放量逐年減少，北京2005年“招拍掛”土地合計1250萬平米，2006年為750萬平米，減少了40%。二是開發企業先期投入增加。調控前一般采取邊籌資邊開發邊繳費的滾動開發模式，先期投入相對少。調控后征地費、補償費、土地出讓金一次性交納，先期開發投入陡增。三是土地價格上漲。調控前協議轉讓土地，有價格商量余地，調控后土地入市競拍，地價不僅沒有了協商的余地，而且地價往往在競拍中翻番，2004年北京大興黃村地塊、順義地塊競拍結果就是例證。

　　(二)房地產信貸逐步緊縮

　　房地產企業屬于資金密集型企業，資金對于企業的重要性尤其突出。調控前，開發項目自有資金比例僅為25%，企業信貸條件寬松，鼓勵住房消費信貸，直至零首付住房貸款。2001年央行頒布195號文，自有資金比例提高到30%，同時取消零首付住房貸款，并限定商貸60%的比例和10年還貸期。2003年央行121號文將開發項目自有資金比例提高到35%，建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、建設工程施工許可證四證齊全方能做開發貸款，結構封頂后方能辦理個人住房抵押貸款。此后一系列的規定又進一步收緊信貸閘門。

　　(三)規劃剛性漸強

　　在規劃方面，調控前是先拿地后規劃，調控后改為先規劃后拿地，調整規劃要聽證，增加了規劃剛性，降低了開發項目容積率的可調性和攤薄成品房單位面積成本的可能性。

　　(四)住房需求受抑

　　需求方面，調控之前鼓勵貸款購房，拆遷政策相對寬松。調控之后個人按揭被擠壓，嚴格控制拆遷，住房需求相對減弱。

　　此外，調控之前開發商可以協商建筑施工單位墊資施工，可以協商暫緩支付工程款，調控之后則嚴格控制施工墊資，嚴格控制工程款拖欠，而且全面清理拖欠。同時在綠化、環保、節能方面也有更加嚴格的要求。

　　上述宏觀政策的轉變都促使房地產市場更加規范，走向成熟，利潤趨于社會平均水平，暴利不再有可能產生。有規模和實力的公司能占有市場，空手套白狼或借雞下蛋的小公司逐漸失去市場空間。同時也使房屋成本大幅增加，導致了房價的上漲。

　　二、當前房價持續上升的原因

　　(一)調控政策的預期目標被實施后的負面效應沖淡

　　宏觀調控政策目標指向規范房地產市場、防止投資過熱、打擊投機炒房、穩定房價。實施結果卻使市場供給減量，人們恐慌的預期心理增加，如土地越來越少，房子會越來越貴，“風格可以模仿，地段無法復制”的廣告語就是對此最好的詮釋。再如90平米住房和限制別墅建設的規定，本意是要調整住房結構，但卻促成了大戶型住房和別墅熱銷。而土地“招拍掛”，引發的地價上漲，也引起同地段的現房價格攀升。此外，售房信息公開在增加透明度的同時，也公開了企業的商業秘密和價格參照系，客觀上造就了共同漲價的平臺。

　　地產商不論民營還是國有，都是企業是商人，都具有企業和商人追逐利潤的特性，只要有機會，都要追求利潤最大化，調控帶來了漲價機會，房價調而不降也就不難理解了。

　　(二)結構性矛盾未能解決

　　住宅不僅具有商品消費屬性，還具有福利保障屬性和投資屬性，即三重屬性。在新舊體制轉型、市場替代計劃時期，我們過多地注重了住宅的商品屬性，對其福利中隱含保障屬性和潛在的投資屬性認識不足。隨著改革的不斷深入，收入差距逐漸拉大，住宅的保障屬性和投資屬性逐步顯現。住宅三重屬性對應的需求不可能在房改原初設計的同一種市場形態、同一種供給方式、同一類政策中得到滿足。當住宅供給沒有相應分化，而是沿著企業追求利潤的市場經濟規律發展時，結構性矛盾就凸顯出來，其突出表現為一方面投機導致的房價上漲超出中低收入者的消費能力，另一方面住房保障不足，從而使大多數中低收入家庭普遍感到房價難以承受。

　　(三)住房需求持續上升

　　北京是國家政治、文化中心，地緣優勢使住房需求持續旺盛。首先是拆遷帶來的住房需求。因奧運和城市化進程因素，僅北京市每年拆遷量就在6萬戶左右，按每戶需求90平米計算，拆遷住房需求550萬平米左右，約占供應量的15%。其次是高收入階層需求。北京地緣優勢決定了財富和人員的聚集，2003年7月北京市放開外省市個人在京購房限制，國內一些高收入群體對北京住房但求有不怕貴，若購買10萬套至少也需2000萬平米。第三是外地進京畢業生需求。當前正值我國第一代獨生子女學業有成、成家立業之時，北京人才市場開放和對人才的需求，吸引了全國各地的精英賢士聚集北京，許多家長出于對獨生子女的期望，傾合家之力助其購房、在京成家立業，其對住房也是但求有不怕貴。第四是海外境外需求。2002年9月北京取消對外購房限制，與海外境外比，北京的房價低廉，吸引了大量的外資購房，雖然最近對外資購房數量作出了限制，但外資進入在一定程度上助長了房價上漲。

　　《四)消費心理

　　由于歷史原因，我國住房制度改革政策突出產權制度改革，促成了大眾消費模式、消費觀念的快速變化。一是居者有其屋的屋被普遍理解為自有產權房，美國老太太和中國老太太的住房故事一度盛傳于大街小巷，促進了住房消費觀念、消費模式的快速轉變，有錢的買房，沒有錢的借錢也買房，成為有房一族心里才能踏實。居者有其屋本身沒有錯，但不一定非要擁有產權房才行，在美國擁有房產的人只有30%左右，在日本大量的是出租房，在我國擁有產權房和租房的比例正好倒置。二是盲目攀比，大學生畢業3年5年，不論有無實力都紛紛買房，而且要大居室的，家里湊銀行貸，甘愿成為房奴的不在少數。三是恐俱心理，今天的價位明天還有嗎?

　　今年五環內能夠買到稱心房，明年還能買得到嗎?恐慌的需求和真實的需求交織在一起，使得許多真實潛在的需求在恐慌需求的影響下提前釋放，導致住房供不應求。四是從眾心理，大眾習慣買漲不買落，同事和鄰居買我也買，跟風從眾。

　　簡而言之，當前房價調而不落，原因是多方面的，調控不會立竿見影。

　　三、對政府宏觀調控進一步完善的若干思考

　　在今年中央經濟工作會議提出的明年經濟工作的主要任務中，有三處與房地產業直接相關。一是注意加強對房地產業“合理引導、有效調控”，二是建立健全廉租房制度，改進規范經濟適用房制度，三是加強對發展城市群的研究和規劃，引導大中小城市協調發展。從而指明了明年我國房地產業發展的方向。毫無疑問，這應當是明年房地產業宏觀調控的基本方向。在具體調控手段上，我覺得可從以下四個方面人手，完善調控政策。

　　(一)引導消費觀念的轉變

　　中央要求對房地產合理引導，引導什么?本人認為，首先應引導人們轉變住房消費觀念，因為觀念主導行為。一要引導正確的住房觀。居者有其屋并不意味著要擁有自己的產權房，租房也是有其屋的一種形式，而且是主要的形式，住房租賃和購買同等重要。當前應促進和規范住房租賃市場。就北京而言，住房租賃市場很大，流動人口中暫住人口350萬，其中相當數量的白領階層肯定需要住房，租房理應是他們合理的選擇。但是，當前偏高的住房租賃稅費征收，在一定程度上促成了灰色市場，私下出租現象普遍，既造成稅費流失，又不規范。應當從政策層面鼓勵住房租賃，引導并規范租賃市場健康發展，緩解購房壓力。其次要合理引導住房消費觀，量力而行，不要過分超前消費，不要盲目攀比跟風，在這方面大眾輿論的作用非常重要。

　　(二)研究和完善調控手段

　　現行調控手段是正確的，但還需要進一步完善。本文認為，應當加強稅收調控力度。比如，開征物產稅，促使擁有多套住房的個人考慮房產持有成本;開征超值消費稅，對大戶型超過正常面積部分、房價超過正常部分以及別墅予以征稅;提高住房轉讓交易的契約稅，則可以使炒房者無利可圖。充分發揮稅收杠桿作用以調節非正常性消費，不應過分強調調控房價。此外，還可以改進土地供應方式，變以價格定標為綜合評分定標，將地價放在相對合理的區間，避免高地價成本向房價轉移以及對地塊周邊現房價格的拉動效應。最近北京廣渠門36號地招標采用分數評標，作了有益的嘗試。投標報價、付款方式占總評分的45%，投標企業資質、規劃方案、房屋售價、開發理念等合計占總評分的55%，有效地避免了土地價格戰。在規劃調控上，加強產業布局與房地產的協調，吸取“睡城”教訓，充分考慮就業、交通和住宅定位，疏散中心區人口，避免人口往中心區聚集。金融調控方面，在現行金融政策基礎上，根據住房“三重屬性”，制定并實行自住購房與投資性購房、保障性住房與超標準消費性住房的區別性政策，進而區別對待住房信貸。

　　(三)進一步規范廉租房與經濟適用房政策

　　在廉租房政策上，可考慮采取新舊結合的辦法。所謂新就是由政府統一新建一批廉租房并封閉運行。所謂舊就是由政府將中心區小、舊戶型房源集中，統一房源統一租賃，這樣既能滿足原住戶改善住房的需求，又能照顧城市居民的生活習慣、方便上下班和緩解交通壓力。就經濟適用房政策而言，該政策是好的，但在執行過程中有點走偏。對此，可以作如下嘗試：一是改變補貼方式，政府對經濟適用房補貼由“補磚頭”變為“補人頭”，讓該補的人得到實惠。當前的住房補貼，其初衷是補貼中低收入者，但不能有效控制購房人，該補的沒補到，不該補的反倒享受到了，顯然不合理。只有改為補人頭，補貼才能到位。二是盡快出臺經濟適用房封閉運行細則，遏制二次交易投機行為。

　　(四)國有房地產企業的地位

　　深化國有企業改革，調整國有經濟結構布局，要求國有經濟退出競爭性行業。房地產屬于完全競爭性行業，理論上國有企業應當退出。但我認為國有企業不但不應該退而且還應占有一席之地。理由之一，房地產業已經發展成為國民經濟支柱產業，對社會經濟的拉動和輻射作用很大，近幾年房地產業對GDP的貢獻率保持在30%左右，對鋼鐵、建材、化工、服務等幾十個上下游產業都有巨大的帶動作用，如此優勢產業國有經濟為什么要退出?理由之二，土地一級開發必須由國有企業承擔。土地由生變熟是政府行為，在建設用地供給制度變革初期，實現政府行為，國有企業具有得天獨厚的優勢。理由之三，經濟適用房、廉租房等微利項目開發，需要國有企業承擔。理由之四，政府可以通過有影響力的國有企業，引導房地產市場健康發展。理由之五，關系國家利益的公益性項目離不開國有企業，比如大運村項目、奧運項目。22萬平米的大運村在距離大運會開幕僅剩20個月時，承擔開發的民營企業出現變故，使剛剛處于基礎開挖階段的工程停滯。天鴻集團臨危受命，自籌資金15億元，僅用18個月完成開發建設，按時交用，實現了國家的對外承諾。國家承諾奧運工程開發建設走市場化招標，但招標公告后無一家民營企業報名，所有工程項目都是國有企業組成的聯合體投標。當然民營企業不報名，并不表明其國家觀念淡漠，而是考慮到奧運工程會后運營的不確定性和投資風險。諸如此類，只有國有企業能擔此重任。

　　綜上所述，我國工業化進程走的是甲國特色的發展道路，房地產業也體現出中國特色。當前房地產業的問題是發展中的問題，發展中的問題應當在發展中解決。相信隨著政策的不斷完善，房地產市場也將不斷規范、人們住房消費將越來越理性，房地產業將逐漸走向成熟。