隨著經濟的發展，房價上漲的也是非常迅速的，這就增加了人們的買房痛苦指數，很多經濟學專業的專家和學者也都進行了一些研究。本文是一篇世界經濟投稿論文范文，主要論述了買房痛苦指數的影響因素及2016年房價預測。

　　摘要：近年來由于房價的快速上漲，給人們帶來的是買房痛苦指數的上漲，本文以天津市為例分析買房痛苦指數，闡述了買房痛苦指數的發展歷程和背景，提出了買房痛苦指數的公式。從收入狀況、房價、政府財政支出、城市建設用地、人口密度等方面對買房痛苦指數的影響因素進行了分析。同時對緩解天津市買房痛苦指數從政府、企業和個人三個方面分別提出了相應的建議。同時運用灰色理論對2016年天津市各月的房價進行預測，測算了2016年天津市各月的房價，以便于購房者參考。

　　關鍵詞：房價,買房痛苦指數,收入狀況,灰色理論

　　本文系黑龍江省高等教育改革項目《應用型高校大學生創新創業教育實踐基地建設研究》(基金號：JG2014010903)階段性成果;黑河學院2014年度校級課題《黑龍江省新建本科院校統計學課程教學改革路徑研究》(基金號：JYQ201414)階段性成果。

　　改革開放以來，我國經濟取得了備受矚目的成功，經濟的快速增長，房價也伴隨著經濟增長而快速的上漲，所以住房問題引起了社會的廣泛關注，許多研究者從多個角度來探討買房痛苦指數，買房痛苦指數的提出反映了一個重要的創新理念，不是簡簡單單的直接使用來自國外的房價收入比的概念，而是根據我國的高額房地產價格的國情提出來的，基本符合廣大購房者的壓力和感受的概念，并且，買房痛苦指數中的“痛苦”一詞與我國人民的情緒比較接近;客觀上也與其他國家和地區的居民進行了比較分析，更加具有說服力，買房痛苦指數已經成為了我國房地產行業的一項重要衡量指標，因此本文是以天津市為例，通過調查了解天津市居民的買房痛苦指數問題，提出了緩解天津市買房痛苦指數的方法，使買房痛苦指數降低。

　　按照我國的房地產業發展的特殊情況來看，國際上的買房痛苦指數的標準，對我國的專家學者的研究是很難直接進行的，所以，國內研究的專家學者依據我國的特點重新定義了買房痛苦指數，國內的學者結合研究領域的現狀，提出了我國應該從內容、方法、視角等方面對買房痛苦指數進行研究的建議。包德華(2006)認為一個國家或城市的平均房價和居民平均收入之比，是買房痛苦指數內涵定義;國務院發展研究金偉業(2010)指出，買房痛苦指數可以理解為，居民的家庭住房總價和居民的家庭年收入之比，而且買房痛苦指數是居民購房能力的重要考察指標。楊文武(2013)從計算方法、數據采集的方面對買房痛苦指數進行了系統的介紹，并描述了過高的買房痛苦指數帶來的不利影響;而沈久運(2009)他從界定房價和居民收入的合理范圍、買房痛苦指數的評判標準以及功能特征等方面進行了論述，而且他認為，目前的買房痛苦指數的內涵定義并不明確。

　　國外研究人員利用計量的方法，通過研究買房痛苦指數和居民收入、土地價格之間的關系進行研究分析和提出建議，Burke(2011)提出從需求與供給兩方面采取措施來降低買房痛苦指數，可以通過折扣價土地和其他手段來減少土地價格，kim(2012)分析了韓國的買房痛苦指數，得出了在韓國買房子導致買房痛苦指數低的原因是因為政府直接干預房價的上漲，并且通過金融、財政和其他手段來降低價格，以解決買房痛苦指數的問題。

　　一、相關內涵界定

　　(一)買房痛苦指數

　　對于買房痛苦指數，目前并沒有一個明確的定義，但買房痛苦指數與房價和居民人均收入有關，即與人均收入成反比，與房價成正比。

　　所以，買房痛苦指數=每戶住房總價÷每戶家庭年收入。

　　(二)買房痛苦指數的影響因素

　　1、收入狀況

　　居民收入狀況是指居民從不同的渠道所獲得的收入總額，居民收入水平對市場容量的大小具有直接的影響，一方面是收入狀況會受到宏觀經濟狀況的制約，另一方面，收入狀況會受到政府的收入分配政策和消費政策的影響。

　　2、房價

　　房價是房屋連同土地產權在一定時間內房屋的市場價值，即：土地價格與建筑物價格的和就是房價，是調節房地產經濟運行和資源配置的重要機制，而且，房價定位受到多種因素影響。

　　3、財政支出

　　財政支出一般是指國家為了實現各種功能，由財政部門根據預算計劃，把國家集中起來的資金向有關部門或方面的支付活動。

　　4、城市建設用地

　　城市建設用地是住宅、公共設施、工業、道路廣場、交通、市政公用設施、綠地等方面用地的總稱，但是其中不包含水域和其他土地。

　　5、人口密集度

　　人口密集度是在一個單位面積的土地上所擁有的居民人口數量。一般是用每平方千米之內的常住人口為計算單位。

　　二、買房痛苦指數影響因素分析

　　(一)收入狀況對買房痛苦指數的影響

　　線性回歸分析是以確定有兩個或兩個以上的變數之間的定性關系的一種統計分析方法，若只是一個自變量和因變量，兩者之間的關系可用一條直線近似的表達，稱為一元線性回歸分析。線性關系是變量之間最簡單的相關關系，假設自變量和因變量之間存在線性關系，則數據中的點會散布在某一條直線附近，因此，可以認為得到的函數類型是線性函數。

　　一元線性回歸方程Y=a+bx，其中Y表示房價，x表示居民可支配收入，a為截距，b為斜率。

　　本文根據天津市統計年鑒數據整理得出從2002年到2014年的數據，根據居民可支配收入和房價，繪制出曲線圖(圖2-1)可以看出，兩者基本上是呈現出一元線性的關系。

　　相關系數： r=0.9546，說明房價和居民可支配收入有較強的正相關性。

　　相關指數： R2=0.9111說明回歸效果很好。

　　所以，回歸方程表示居民可支配收入每增加1元，房價上升0.3119元。即居民可支配收入每增加1000元，房價上升311.9元。

　　在其他條件不變的情況下，居民收入提高的同時也會提高住宅房面積的需求，所以會間接地影響投資需求，導致房價上漲。故居民可支配收入和房地產價格是正向關系。 　　因為買房痛苦指數=每戶住房總價÷每戶家庭年收入，所以買房痛苦指數會受到收入狀況的影響。

　　(二)房價對買房痛苦指數的影響

　　因為近年來天津市的房價在快速上漲，所以人們對于購房方面的壓力感覺在大幅度的增加，人們在是否購買住房方面猶豫徘徊，因為買房的話，房價過高，有的人家庭承受不起，但是如果不買房，那么房價可能會繼續上漲，到時候可能會更加的難以承受，而且這種壓力會伴隨著房價的上漲而越來越大。

　　(三)政府財政支出對買房痛苦指數的影響

　　與居民相關的政府轉移性支出，對居民的消費影響極為顯著，根據相關的經驗，在政府增加了對教育和醫療等保障的政府支出的資金的話，即能夠分擔居民在這些方面上的消費壓力，因為在這些方面的消費支出減少了，所以也間接的提高了居民的收入水平，并且，還使居民減少了對未來的擔心憂慮，這樣居民就會產生幸福感，從而產生了其他方面的消費欲望，我國很多的專家學者都對此進行過研究，雖然得出的結論都有所區別，但是有一個觀點是一致的，那就是對于增加教育和醫療等保障的政府財政支出，會對居民的消費產生推動的作用，因此，買房痛苦指數是會受到政府財政支出的影響的。

　　(四)城市建設用地情況對買房痛苦指數的影響

　　城市建設用地的開發結構的不合理也是房價過高的原因之一，從表2-1可以看出天津市工業用地的數量過多，工業用地面積大約是住宅用地的四倍，而住宅用地成交均價是工業用地的十倍，這就說明住宅用地的比重不大，但是價格過高，從而導致住房的過高。

　　(五)人口密集度對買房痛苦指數的影響

　　天津2015年末，常住人口達到1516.81萬人，比上年末增加44.60萬人。其中，外來常住人口476.18萬人，比上年末增加35.27萬人，占全市常住人口增量的79.1%，天津市人口增長主要原因是人口自然增長和機械增長。天津多年來實行計劃生育政策，人口出生率始終保持著平穩的水平，但是伴隨著醫療生活水平的提升，人口死亡率逐年下降，故人口總數仍呈緩慢增長趨勢。另外，隨著天津市經濟的快速發展，越來越多的人進入天津謀求發展，大量人口遷移勢必造成城市住宅需求的增加，導致房價上升。

　　三、買房痛苦指數影響因素與指數之間的關系

　　(一)收入狀況與買房痛苦指數是負向關系

　　2014年6月天津市高等收入階層中擁有兩套以上房產的人數占比為97.80%;中高等收入階層中擁有兩套住房并且具有意愿和能力再次購買房產的人數占比為95.2%;中等收入階層中只有一套住房，沒有意愿并且沒有再次購買住房能力的人數占比為5.86%;中低等收入階層中現在沒有房產但有意愿而且有能力購買房屋的人數占比為92.7%;低等收入階層中沒有房產并且沒有購買意愿和能力的人數占比為97.1%。從以上數據可以看出居民的收入狀況與買房痛苦指數是負向的關系，居民收入越多，買房的經濟負擔越小，就會有更多的資金來買房，相反，居民收入越少，買房負擔越大，即買房痛苦指數越大。

　　(二)房價與買房痛苦指數是正向關系

　　從公式上來講，買房痛苦指數=每戶住房總價÷每戶家庭年收入。其中，每戶住房總價的計算公式如下：

　　每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數×單位面積住宅平均銷售價格。

　　所以當住房價格上漲時，每戶的住房總價也會變大，而此時每戶家庭年總收入不變，那么除數不變被除數變大，則所得到的商也會變大。所以當房價上漲時，買房痛苦指數就會變大，房價下跌時，買房痛苦指數就會變小。

　　所以可以得出房價與買房痛苦指數是正向關系。

　　(三)政府財政支出與買房痛苦指數是負向關系

　　政府財政支出對居民消費的影響極為顯著，根據相關的經驗，在政府增加了對教育和醫療等保障的政府支出的資金的話，居民就會擁有更多的可支配收入，那么居民在購買房屋的時候就會有足夠的資金作為保障，在購買住房的時候就會減少因資金不足而帶來的壓迫感，就會減少居民的買房痛苦指數，因此，買房痛苦指數是會受到政府財政支出的影響的，并且，二者之間是負相關關系。

　　(四)城市建設用地與買房痛苦指數是負向關系

　　從表2-1中可以看出，在2015年時天津市的城市建設用地共有598宗，然而，其中對于住宅的用地卻僅僅只有91宗，而且，成交土地均價達到了5040.59元，成交土地均價對樓面的成交價格起到了影響，使得住宅的成交樓面的成交價格達到了8700.48元，所以，住宅用地的數量在城市建設用地中所占的比例越大，那么土地的成交均價就會下降，從而使樓面的成交價格降低，那么買房痛苦指數也會減少。現在，天津市的審查和批準用地傾向于建設廉租房和經濟適用房，所以住宅用地的宗數也會越來越多，樓面成交的價格也會越來越低。所以買房痛苦指數與城市建設用地是負向關系，當城市建設用地增加時，買房痛苦指數就會降低。

　　(五)人口密度與買房痛苦指數是正向關系

　　從圖3-1中可以看出來，人口結構的變量對買房痛苦指數有提升的效用，居民的住房需求會隨著天津市人口密度的變大而變大。但是，人口的增加會使住房價格的上升速度增大，但是居民的收入增加速度卻要遠遠小于房價增加的速度，所以，會導致買房痛苦指數的增高。

　　四、緩解天津市買房痛苦感的對策建議

　　(一)政府方面

　　1、提高居民收入水平，增加就業機會

　　天津市政府若要提高居民的收入水平，就應該增加人們的就業機會，對服務業的政策措施進行落實，把擴大就業和宏觀調控緊密結合，應該繼續堅持擴大就業規模和控制減少失業率作為國民經濟和社會發展規劃的宏觀調控的重要目標，天津市政府還應該對天津市的經濟結構進行調整，扶持和鼓勵中小型企業和非公有制經濟的發展，增加就業和創業的機會，提高居民的收入水平。

　　2、抑制房價過快上漲，穩定房地產市場價格 　　為了促進房地產市場能夠健康平穩的發展，天津市政府應采取一系列措施來確保住房供應，例如，經濟適用房和低收入者使用的廉租房等可以提高價格，加快保障性的住房工程建設，調整供應結構，從而降低商品房的購買需求，以緩解過度性的投機，天津市房地產市場價格穩定了，那么人們會大大減少買房痛苦指數。

　　3、加大政府轉移支出，增加居民福利

　　天津市政府對于科學教育、社會保障和醫療保障等方面的資金投入不足，所以，居民就會在教育和醫療等方面的開銷加大，如果政府可以增加這幾方面的資金投入的話，那么居民的可支配收入就會增加，所以政府要對轉移支出的結構進行調整，發揮出財政政策的作用。

　　對政府轉移支付進行適量繁榮的增加，而且要向低收入階層的群體有所傾斜，由于社會事業的發展規律和公共服務都具有著不同的特點，所以要對財政的保障方式進行有效探索，建立健全的有關機制，包括將教育投資機制作為發展的重點，發展社會保障制度。

　　4、控制城市人口數量，防止人口密度進一步擴大

　　天津市的城市人口每時每刻都發生著變化，增長的主要方式是自然增長和機械增長，這兩者的總和便是增長的城市人口數量。出生人口數減去死亡人口數的值是人口自然增長。機械增長的變化是指人口遷移所帶來的變化量，即在一定的時間之內，遷入城市的人口數量和遷出的人口的數量的差值。

　　所以，天津市控制人口數量只須從這兩個方面進行，一方面是對人口自然增長的控制，實行計劃生育來控制人口出生率，從而減少自然增長。另一方面是減少機械增長，可以對外來流動人口數量進行控制，提高外來人口進入天津市的壁壘，同時建立衛星城，以激勵城市內的人口外出就業，以減少城市內的人口數量。

　　(二)企業方面

　　1、房地產開發企業應合理使用建設用地，開發中低層次住房

　　根據近年來的房地產市場的運營現狀以及對房地產市場的分析，再結合天津市的社會經濟發展政策目標，以市場的需求為導向，對房地產開發項目建設及市場銷售周期性等因素進行綜合考慮分析，科學、合理的對建設用地進行分配，將市場的供應總量和市場需求總量平衡好，對天津市已經供應建設用地但是還未開發建設的房地產開發用地進行全面的調查，保證其合理的開發建設，根據房地產市場的需求情況，對房地產開發用地的供應量進行適當的增加，節約利用土地資源。

　　2、房地產中介企業應制定合理的制度和規范，提高工作人員的素質

　　由于房地產的中介企業對于內部的管理缺少一定的制度性和規范性的制約，很多的工作人員素質偏低，并且沒有房地產業務和房地產法律法規等方面的知識，所以造成市場的行為不規范，工作人員經常做出一些隱瞞房屋實情、編造虛假情節、誘導甚至是誤導客戶的行為，嚴重的影響了企業的形象。所以房地產中介企業應該制定合理的制度和規范，以此來約束工作人員的不良行為，并且大力培養中介的工作人員，學習房地產銷售業務的有關知識和相關法律，并且學習職業道德提高工作人員的素質，做到誠信經營，使得客戶購買到滿意的房屋，從而減少買房痛苦指數。

　　(三)個人方面

　　1、轉變購房類型，降低購房成本

　　房價低的房屋類型對于居民來說也是不錯的選擇，比如經濟適用房和兩限房，經濟適用房要求有當地城鎮戶口的家庭，沒有住房或者是住房的標準低于政府規定的標準的住房困難家庭，并且家庭收入水平符合政府規定的收入標準，或者是其他標準的家庭;兩限房有兩個要求：具備一定房產消費能力;拆遷戶的定向購買。雖然這倆種房屋類型都有購房限制，但是也可以解決部分購房者的買房痛苦指數。

　　2、量入為出，理性購房

　　購房者在購房時可以根據自己的實際經濟情況和房屋的需求進行選擇，如對購房地點的要求不大的話，則可以選擇房價相對較低的地區進行選房;對房屋的面積要求不大的話，則可以選擇一些小戶型的房屋;對房屋的樓層要求不大的話，則選擇樓層相對便宜的房屋。

　　五、基于近幾年天津市房價的走勢對天津市2015年房價預測

　　(一)近十年天津市房價走勢

　　在20世紀90年代，天津市的房價是不漲不降的情況，一般是1000-2000元每平方米。到2003年下半年，天津房價啟動。根據有關的數據分析得出，天津市的住房，從2003年之前的2000-3000元上漲到2005年的4000-5000元。2006年住房平均價格達到6669元每平方米。伴隨價格上漲，2015年3月的平均價格每平方米16595元。

　　(二)天津市房價走勢的特點分析

　　天津市居民是以自住為主的買房需求，投資性和投機性購房較少，房價不會發生短期內的急劇下降，更不會出現上海市的因房價急劇下降而發生的集體退房的現象。站在開發商的立場，我國收緊金融的大形勢下，天津市的房地產開發融資環境是比較寬松的，很多開發商的實力都是很雄厚的，但是，市區內的集中開發項目投資比較大，所以不會輕易降價，此外，市政設施工程的建設，必須擴大拆除建筑物的規模，那么住房需求量就會增加，房價就會逐漸上升。

　　(三)天津市2015年房價預測

　　1、GM( 1 ，1) 模型建模機理

　　通過對平均絕對誤差的計算，可以判斷2016年各月房價的預測值是可信的，所以根據以上分析可以得出，在2016年的天津市的房價會穩定的上漲，其中3月份到8月份的房價會相對平穩，而8-10月份會較大幅度的上漲。所以2016年的房價的總體趨勢是上漲的。

　　六、結論

　　本文以天津市為例從多方面對買房痛苦指數的影響因素進行了分析，并且運用灰色系統理論對天津市2016年的各月房價進行了預測，得出以下結論：

　　第一，買房痛苦指數目前并沒有一個明確的定義，但是買房痛苦指數越來越成為中國房地產市場發展的一個重要指標，成為國家經濟決策的一個重要依據之一，買房痛苦指數的公式：買房痛苦指數=每戶住房總價÷每戶家庭年收入，影響買房痛苦指數因素有：收入狀況、房價、政府財政支出、城市建設用地和人口密度，從而對買房痛苦指數的算法有了基本的了解。 　　第二，收入狀況與買房痛苦指數是負向關系，房價與買房痛苦指數是正向關系，政府財政支出與買房痛苦指數是負向關系，城市建設用地與買房痛苦指數是負向關系，人口密度與買房痛苦指數是正向關系。正是這些不同的影響因素才使得天津市的買房痛苦指數居高不下，并且還有繼續升高的可能性。

　　第三，通過前面的分析對緩解天津市買房痛苦指數提出了建議，政府方面：提高居民收入水平，增加就業機會、抑制房價過快上漲，穩定房地產市場價格、加大政府轉移支出，增加居民福利、控制城市人口數量，防止人口密度進一步擴大;企業方面：合理使用建設用地，開發中低層次住房，房地產中介企業應制定合理的制度和規范，提高工作人員的素質;個人方面轉變購房類型，降低購房成本和量入為出，理性購房。

　　第四，天津市近年的房價總體上是上漲的趨勢，期間2005年、2007年和2013年房價的漲幅最大;同時運用灰色系統對2016年天津市的各月的房價進行預測，得出2016年天津市的房價總體是上漲的趨勢。

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　　相關期刊簡介：《世界經濟》雜志是中國世界經濟學會和中國社會科學院世界經濟與政治研究所共同主辦的專業學術刊物。它創刊于1978年，是國內創刊最早的世界經濟類刊物之一。