針對當前我國房地產抵押登記中存在的問題，本文從超額抵押、抵押期限、民間借貸抵押、最高額抵押四個方面分析問題提出解決對策，期望對同行有所啟發和幫助。

　　《中國地產市場》是由中華人民共和國國土資源部主管、中國國土資源報社主辦，囊括地產行業全產業鏈，面向海內外公開發行的地產類權威刊物。本刊辦刊十余年來，始終明確地產行業專業雜志的定位，順應地產行業發展潮流，不斷調整辦刊方向，始終保持行業領袖地位，是地產行業最具品牌價值的雜志。

　　近年來，我國房地產業快速發展，城市里的房屋不斷升值，房屋抵押作為一種融資方式，越來越受到市場歡迎，抵押以不轉移占有抵押物為特征，不妨礙抵押人的正常使用收益，又為抵押人融通了資金，抵押權人通過抵押可以增加所擔保債權的安全性，符合各方利益需求，因此被大家廣泛使用，但在辦理房屋抵押登記過程中，不論是債權人還是債務人亦或是房屋登記機構都存在一些模糊不清或理解不準確的地方，使抵押不能充分發揮其"擔保之王"的作用。為此，筆者結合多年在房屋登記部門工作體會，談談開展房地產抵押登記業務產生的問題及對策。

　　一、超額抵押問題

　　一些地方房屋登記機構拒絕當事人超額抵押申請，依據是《擔保法》第三十五條規定，"抵押人所擔保的債權不得超過其抵押物的價值"，但《擔保法》制定之初，有其歷史背景，當時國家信用體系還不健全，遏制欺詐行為維護社會穩定，有非常積極作用，而現今社會市場經濟已經深入社會方方面面，信用體系逐步健全，抵押財產的價值并不是一成不變的，也許設定抵押權時抵押物價值低于擔保的債權，但可能后來又大大超過擔保的債權了。

　　《物權法》第十三條規定，"登記機構不得要求對不動產進行評估"，第一百七十八條規定，"擔保法與本法規定不一致的，適用本法。"

　　按照《物權法》中的規定，登記機構不得要求對不動產進行評估，在評估價值無法確認情況下，要求抵押金額不超過評估價值不存在實際意義。基于此，登記機構應該放開對抵押物價值的管制，積極支持社會各主體自由開展經濟貿易活動，充分尊重市場中當事人的意思自治。

　　在實踐工作中，針對一些房屋登記機構存在的超額抵押風險顧慮，可考慮向申請人提示超額抵押的風險，由申請人在問詢表對風險進行確認后，才給予辦理，這樣既有利地支持地方經濟發展，又可減輕登記機構賠償責任。

　　二、抵押期限問題

　　抵押期限是一個很容易讓人產生誤會的概念，在辦理房地產抵押登記中，申請人往往會在抵押合同中約定抵押期限，但最高法《關于適用(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》中明確指出："當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力。"因此無論是一般抵押還是最高額抵押，登記的期限都不是抵押期限，一般抵押登記記載的期限是主債權履行的期限，而對于最高額抵押，記載的主債權確定(發生)的期間。原建設部統一監制的房屋他項權證上記載的期限也不是抵押期限，而是約定期限，因此建議抵押人還是抵押權人亦或是房屋登記機構工作人員在辦理抵押登記時能引起注意。

　　此外，抵押人與抵押權人就主債權設定抵押擔保后，抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的，人民法院不予保護。有一些銀行金融機構把主債權訴訟時效期間作為抵押期限或是約定期限，這一觀點也是不正確的，主債權訴訟時效期間只是法院受理的期限，超過訴訟時效期間只是法院不受理，抵押權無法通過法院行使，但抵押權本身仍然存在。

　　例如甲企業向乙銀行借款，以自有房產提供抵押擔保，并在登記機構辦理了登記，超過還款日后甲企業一直不還款，且已超過借款訴訟時效期限，此時乙銀行不能再通過向法院起訴來行使抵押權，但抵押權不會因此而消失，抵押權仍然會存在，如果甲企業要賣掉此房產，登記機構不會受理，因為只有經過乙銀行同意，登記機構才能受理過戶申請。

　　三、民間借貸抵押登記問題

　　民間借貸是一種快捷的融資渠道，能夠為企業個人提供方便快捷的資金，對充分使用社會閑置資金有著不可替代的作用，是國家金融的有益和必要補充，在客觀上拓寬了中小企業的融資渠道，促進了多層次信貸市場的形成和發展。

　　2011年12月最高人民法院發布了《關于依法妥善審理民間借貸糾紛案件促進經濟發展維護社會穩定的通知》。在肯定民間借貸積極作用的同時，指出了民間借貸存在著交易隱蔽、風險不易監控等特點，容易引發高利貸、中小企業資金鏈斷裂甚至破產以及非法集資、暴力催收導致人身傷害等違法犯罪問題，對金融秩序乃至經濟發展、社會穩定造成不利影響。

　　多年以來，許多房屋登記機構對民間借貸抵押登記一直持謹慎態度，特別是《物權法》規定登記機構先行賠付責任后，登記機構在辦理抵押登記過程中，如何甄別合法的民間借款關系，如何發現是否隱含非法吸收公眾存款、集資詐騙、高利轉貸、違法發放貸款等經濟犯罪行為，對此登記機構既沒有權利又沒有技能去判斷，因此對于民間借貸行為，在相關法律法規尚不健全，監管尚處于空白狀態下，抵押擔保風險較大，一旦出現問題，將給放貸人造成無法挽回的損失。為防控風險，保障權利人合法權益，維護社會穩定，建議國家規范民間借貸的房地產抵押行為，盡快出臺關于"民間借貸涉及的房屋抵押權登記"指導意見的文件，指導房屋登記機構正確辦理民間借貸涉及的房屋抵押權登記，以減少或者避免可能發生的登記錯誤。

　　四、最高額抵押登記問題

　　對于一般抵押權登記如何辦理，無論是銀行還是登記機構都比較熟悉，但對于最高額抵押登記，很多登記機構還是從《物權法》及《房屋登記辦法》頒發實施后才實踐的，但如何能全面認識掌握最高額抵押登記，使其充分發揮作用，先談談它的優點：

　　例如某日化企業為提高產品市場競爭力，未來三年時間內需要籌集大筆資金用于產品研發，為支持該企業發展，某銀行與其簽訂了一份長期貸款合同，雙方約定在未來三年期限內，由銀行向該企業提供6次貸款，同時以該日化企業的廠房作抵押。假如根據一般抵押中"一債權一抵押"的原則，雙方應簽訂6次抵押合同，并辦理6次抵押登記，手續繁瑣不堪。對此類問題，我國《物權法》專門規定了最高額抵押，最高額抵押是指抵押人與抵押權人協商約定，在最高債權額度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。這種抵押權僅需當事人設定一個抵押所擔保債權的最高限額，而不需要就其中多個債權關系特別地設定抵押，即可長期擔保。從而為當事人長期交易提供便利和充分的保障。

　　從上述事例中，我們能看出最高額抵押登記有高效便捷的優點，也有利于加強對銀行等金融機構的債權的擔保。總結最高額抵押登記特點有以下幾個方面：

　　1、最高額抵押權是為一定期間內連續發生的不特定債權提供的擔保。

　　如甲企業需要連續采購原材料進行生產經營，與乙銀行協商簽訂了抵押合同，約定在兩年內甲企業向乙銀行發生的連續借款，均由甲一處自有廠房抵押擔保，此情況應該采用最高額抵押登記，但如果甲企業僅僅需要向乙銀行申請一筆貸款，那么因債權特定，只能用一般抵押登記，不能采用最高額抵押登記。

　　在實際工作中，有一些銀行向企業發放流動性貸款，也申請最高額抵押登記，一些登記機構依申請給予登記，但流動性貸款一般是特定的貸款不會產生連續債權，因此不符合最高額抵押登記特征，建議登記機構在遇到此類情況時按一般抵押權登記辦理。

　　2、最高額抵押所擔保的債權通常為將來的債權。

　　在一般情況下，抵押權應隨其所擔保的債權的成立而成立。然而，在最高額貸款抵押設定時，貸款主債權尚未發生，其擔保對象是將來發生的貸款債權。

　　3、最高額貸款抵押須存在最高債權限額。

　　盡管最高額貸款抵押設定時，主債權尚未發生，其數量難以確定，但也必須有所確定，確定的辦法不是判斷貸款債權的數額，而是確定抵押物擔保的貸款債權的最高限額，貸款人優先受償權僅在最高限額內存在。

　　參考文獻：

　　1、《中華人民共和國物權法》

　　2、《房屋登記辦法》，原建設部發布，自2008年7月1日施行

　　3、住房和城鄉建設部政策法規司 住宅與房地產業司 村鎮建設辦公室 ，房屋登記辦法釋義，人民出版社，2008年6月第1版