隨著城鎮化進程的不斷加快，城鎮規模不斷擴大，同時大量的農業人口進入城鎮就業、生活，大量的農業用地也隨著城市的擴張，轉變為城市建設用地，特別是國家在保證農民耕地的前提下，加快城鎮棚戶區改造工程，還給予一定的政策。在這樣的大環境下，房產行業也得到了飛速發展，做為房地產行業的一個分支，房產測繪也遇到了很好的發展機遇，與此同時，房地產測繪成果也得到了廣泛的應用。在多種測繪成果的應用中本文特別論述的是關乎民生的商品房預測建筑面積和實測建筑面積成果應用及二者產生誤差的原因，商品房預測建筑面積和實測建筑面積有誤差時如何采取措施，避免用戶與開發商之間的矛盾與糾紛。

　　《中國房地產業》期刊簡介：《中國房地產業》雜志社(原名《中國房地信息》)雜志是由國家新聞出版總署批準，中華人民共和國住房部和城鄉建設部主管，中國房地產業協會主辦，主要面向、建筑、房地產開發、裝飾裝修、裝飾設計、家居建材、城市環境規劃、建筑院校、設計院等行業的房產建筑行業雜志。本刊是建設部權威期刊，已被《中國知識資源總庫》，《中國學術期刊網》等網絡媒體收錄;國內統一刊號：11-5936/F，國際統一刊號：ISSN1002-8536。

　　一、 房產測繪的作用及成果應用

　　房產測繪由房地產主管部門下屬房產測繪大隊(事務所)從事，是房地產產權產籍管理的基礎工作，與房地產權關系緊密相關。例如為房地產主管部門提供房產數據和房產圖集以及數據庫在內的測繪成果，以便更好地為房產產權、產籍管理、房地產利用開發、交易、征收稅費以及城鎮規劃建設提供數據資料和住房制度改革服務。

　　1、房產測繪的成果

　　在房產測繪中使用過的地形圖、控制點成果以及測量完成的控制點、界址點、面積、房產平面圖等和相應的技術設計書、技術總結等都列入房產測繪成果。

　　2、房產測繪成果的應用

　　⑴在法律方面的應用

　　房產測繪為房地產產權、產籍管理、房地產開發提供房屋和房屋用地的權屬界址、產權面積、權源及產權糾紛等資料，是進行產權登記、產權轉移和產權糾紛裁決的依據。確認以后的房地產成果資料具有法律效率。

　　⑵在財經方面的應用

　　房產測繪的成果包括房地產的數量、質量、利用現狀等資料，是為進行房地產評估、征收房地產稅費、房地產抵押以及房地產保險服務，特別是房地產開發、房地產交易業務，廣泛應用房地產測繪成果。

　　房地產測繪成果為房地產開發、經營以及交易提供基本信息服務，為房地產開發、經營企業實施房地產開發經營決策、銷售、核算，提供了數據方面的參考依據，也為房地產消費者選擇、購置房地產提供了必要的信息。當買賣雙方以合同形式約定以產權登記面積作為銷售面積且銷售價格按單位面積售價來核定時，房地產面積就與房地產價格掛上了鉤。準確而完整的房地產測繪成果是審查、確認房屋產權、產籍和保障產權人合法權益的重要依據。因此，房產測繪是房地產管理工作的重要基礎。在測繪成果廣泛應用中，測繪工作者如何將房屋預測建筑面積和實測建筑面積誤差在測繪技術角度減小到最低程度，在技術角度避免用戶與開發商之間的矛盾與糾紛。

　　二、分析商品房的預售面積與實測面積產生誤差的原因

　　房屋預測面積是指在商品房預售中，由房地產開發部門委托，房地產行政主管部門認可的具有房產測繪資質的測繪單位，按照規劃局建設規劃許可證規劃核準圖紙上的尺寸，依據《房產測量規范》，并參考開發部門提供圖紙公用面積使用說明，對尚未竣工的房屋預先計算的面積。此面積可作為開發商在前期項目宣傳中使用，同時也可以作為開發部門預銷售商品房使用。

　　房屋實測面積是指房屋竣工驗收后，由開發部門委托房地產行政主管部門認可的具有房產測繪資質的測繪單位，依據《房產測量規范》和"五證"(土地使用權證、用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、預售許可證)及房屋竣工圖紙、變更圖紙、預算數據等，對房屋進行實地勘測(用實地量距法)、繪圖、計算而得出的商品房的建筑面積。此面積是購房者辦理房屋所有權證、他項權證、房款結算、物業費結算和繳納取暖費等的依據。

　　從理論方面講，如果建筑商嚴格按圖施工，施工中沒有變更的情況下，房屋的預測建筑面積就是房屋的實測建筑面積。但實際上，開發部門遇到圖紙設計不合理的地方等多種原因確實需要變更才能滿足實際要求、建筑商在砌筑過程中有誤差、測繪工作人員測繪數據的采集和計算有誤等而產生一系列的誤差，從而導致房屋的預測面積和實測面積有差異。

　　1、圖紙變更。房屋預測面積主要是依據設計建筑施工圖紙進行，對采集數據、確認共用部位面積、選擇分攤辦法等，沒有直觀的感受和認識。加上房屋在設計上多樣化、復雜化，而在后期的實測中所有數據采集都是經過實地勘測得來。房地產開發部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會對建筑設計進行變更，這是造成預測面積和實測面積差異的主要原因。

　　2、技術水平。由于不少房產測繪單位技術水平、管理水平有限，從事測繪人員所學專業單一、素質參差不齊，對規范、政策、法規等理解的不透。在具體工作中，由于工作程序不完善，質量意識淡薄，儀器設備落后，觀測記錄數據有誤，計算過程出現差錯等原因都會造成實測建筑面積的不同。若預測和實測建設面積是由兩家不同的測繪機構來完成，且兩家測繪機構水平不同，二者產生的誤差可能會增更大。

　　三、減小誤差應采取的幾點措施

　　1、加強預測建筑面積的準確性

　　(1)預測圖紙資料的準確性。設計建施圖紙是預測建筑面積的首要資料，其圖紙是否準確直接影響到建筑面積預測的準確性，預測圖紙資料應該是蓋有設計單位的圖章的全套設計施工藍圖，一套完整的建筑施工圖應包括規劃總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑剖面圖、樓梯及陽臺詳圖等，若附有建筑設計電子版更好;有些單位提供是沒有經規劃部門核準擴初設計圖紙，該圖紙往往會變更，不能作為預測使用。 建筑平面圖上尺寸標注是否清楚，若尺寸不清，無法進行平面圖的繪制和預測面積的計算;檢查設計單位提供的圖紙上是否有水泵房、電梯間、發電機房、配電室、制冷機房、消防控制室等公用配套設施，部位功能使用說明是否清楚，以便確定此公用配套設施建筑面積是否能進行分攤;特別注意設計圖上的文字注釋。例如：是否有上蓋、有維護結構、結構牢固的永久性建筑、層高是否夠2.2m等等，另外，該公攤的部位必須使用與房產測量的有關性質的詞語，不規范的詞語，使用技術規定條款中不存在的名詞，不好把握計算建筑面積，是套內還是公攤面積，實際中究竟如何定性，必須要有一個明確的說明，才能使預測面積準確。

　　(2)尺寸數據的采集。首先，在許多設計圖上，設計的尺寸有柱軸心尺寸，不同墻體的尺寸，偏軸尺寸等，這些情況與我們所需的計算套內面積的墻體中心尺寸有一定的區別，計算房屋建筑面積時，要看清圖上標注的是什么部位的尺寸，需要經過細心的換算，才能計算出準確的預測面積;其次，對于有些邊長沒有標注的尺寸，我們也可以通過查閱結構圖、詳圖尺寸為準，另外，通過查閱房屋開發商提供的電子版設計光盤尺寸數據也是一個簡捷的辦法;再次，要看清設計圖各層上下之間的結構關系，如樓層高度、陽臺的頂蓋，架空通廊的頂蓋，大廳的高度，特別是坡面屋頂的閣樓層高度，只有層高超過2.2m(含)才能計算建筑面積，所以我們要在建筑剖面圖上通過圖解三角形才能計算出2.20m 高度的準確位置。只有數據采集準確，才能使預測面積準確。

　　(3)認定共有面積及分攤原則。對于多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分攤比較復雜，一般要進行二級分攤或三級甚至更多級的分攤。在著手之前，應首先對本幢樓的共有建筑面積進行認定，分清哪些是供全樓共有的建筑面積，哪些是功能區共有建筑面積，哪些是層共有的建筑面積，決定其分攤層次和歸屬。只有將共有建筑面積認定清楚，才能使預測面積準確。

　　(4)預測建筑面積成果資料的檢查、整理、歸檔。商品房預測成果資料經過計算，書寫技術報告，再測繪小組工作人員互相檢查驗收后，確認無遺漏和差錯，才能正式地向委托人提交成果資料，歸檔使用。但一定要注明此預測建筑面積只能供開發部門作商品房預售使用，不能作為辦理產權證依據。

　　2、加強實測建筑面積的準確性

　　(1)房產調查內容的準確性

　　房產調查內容包括房屋坐落、產權人、產別、層次、所在層數、建筑結構、建筑年份、用途、墻體歸屬、權源、產權糾紛和他項權利等情況，以及房屋權界線示意圖。

　　(2)外業實測的準確性

　　建筑外圍測量時，建筑首層外圍尺寸必須測量完整，不同層的尺寸不能標在同一層圖紙上;對于外圍尺寸有變化的地方，比如有退層或懸挑的尺寸應注明;對于不足2.2米的部位，現場找出2.2米的位置，并測量其相鄰墻體的關系;現場無法實測的數據，可抄錄設計數據并注明數據來源。

　　建筑內部測量時，一定要字跡工整，圖面清晰，適當加以文字說明，如:"所有陽臺均封閉";"二層陽臺兩側墻體為三七墻體，其余層陽臺為二四墻體";"飄窗位置不足2.2米"等;現場測繪的所有橫尺和所有縱尺必須必須對好，不能有誤差。

　　(3)拍攝建筑物實景照片

　　由于房產測繪要求的數據較多，為防止遺漏，測繪完畢要拍攝建筑物四面八方的實景照片，有利于在計算面積和檢查時備用，也有利于提高實測質量。

　　綜上所述，鑒于預測面積和實測面積的不同，直接導致房款的補和退。在具體工作中，即使按照《商品房銷售管理辦法》和《商品房銷售合同》中規定的條款處理，也會遇到很多麻煩和糾紛。如實測面積小于預測面積，誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人，絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人;在實測面積大于預測面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款，由買受人補足，超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。需要購房者交款的，這時購房者大多不愿再補交房款，甚至對開發部門、測繪機構、房地產行政主管部門產生不信任，常常引起爭議和糾紛。因此，為了避免這些爭議和糾紛首先，開發商在建筑商建筑施工過程中，由于種種原因對建筑設計進行變更，導致面積差異較大時，應及時告知購房者;其次，測繪機構的測繪專業技術人員要不斷提高素質，不斷加強測繪機構間的交流和培訓學習，保證測繪成果質量，維護國家和廣大群眾的利益。