近幾年房地產市場一直十分火熱，有相當一部分人購房并非為了滿足居住需求，而是為了投資，針對這種現象國家也是出臺了一系列的宏觀調控政策，抑制了房地產過熱的現象，隨著我國經濟的發展，房地產還會遇到一些新的問題，本就針對這些問題就行了分析。

　　《房地產導刊》地產經濟研究雜志，是立足廣州的國內外公開發行刊物，創刊四年來目前累計發刊100期，總量500萬冊，已成為華南最具影響力的權威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強勢發展。《房地產導刊》北京版將于11月正式面市。

　　我國經濟發展進入了新常態，作為處于我國經濟發展重要地位的房地產業也迎來了新趨勢，房地產市場發展進入平穩階段。經濟發展放緩、房地產市場供需矛盾基本解決、人口老齡化社會到來等因素疊加使得房地產市場發展由注重量的增加逐步向注重質的提高和結構的優化轉變。中央城市工作會議提出去庫存是重要任務之一，順應這一新趨勢需制定針對性的政策措施。

　　2014年房地產業增加值占國內生產總值的比重達到6%，比2013年下降了0.1個百分點，是近年來首次出現下降。經濟新常態下的房地產面臨著新的發展機遇與挑戰，應充分認識新形勢下的新趨勢，注重從供給側方向入手，積極調整結構化解盤活存量，推動房地產業平穩健康地發展。

　　一、房地產發展的新趨勢

　　1、市場趨于平穩

　　在經歷了較為快速發展的階段后，我國房地產市場已進入了相對平穩的發展時期。從房地產供需情況看，得益于近年來房地產投資的加快，市場供給大大增加，住房市場供需矛盾得到有效緩解，人們的居住需求基本得到了滿足，大規模進行房地產投資的需求已經沒那么迫切，房地產發展由快速增長階段進入相對平穩發展階段。

　　2、投資趨于理性

　　近年來，為實現人們住有所居的住房目標，房地產投資快速增加。大規模投資帶來的巨大供給基本滿足了近幾年市場的住房需求，住房供需市場基本實現平衡。再加上政府為防止房地產過熱出臺了一些房地產調控政策，有效地引導了市場和民眾預期，基本上控制住了市場的過度投機需求。以投資為目的的需求得到有效遏制，投資需求趨于下降，房地產投機得到有效遏制，房產投資趨于理性。

　　3、適老住宅發展前景廣闊

　　隨著我國老齡化趨勢的加快，養老住宅的發展將迎來良好的前景。據國家統計局統計，截至2014年底我國人均GDP約為7485美元，65歲人口為13755萬人，約占總人口的10.1%，老年撫養比為13.7%，我國已經進入老齡化社會，并有著不斷加快的趨勢。老齡化社會的到來給住房發展提出了新要求，再加上房地產業進入存量房時代，市場和企業也積極轉變發展方式，國家也出臺了政策鼓勵支持適老住宅發展，適老住宅成為房地產發展的新亮點和新增長點。這既包括新建住宅中的養老房產的增長，也包括既有建筑的適老化改造。在房地產發展新趨勢的背景下，適老住宅的發展將是房地產未來發展的新趨勢之一。

　　4、去庫存壓力仍較大

　　中央經濟工作會議也將去庫存定為2016年的五大主要任務之一，去庫存成為住房市場的新常態。近幾年的大規模投資促進了住房市場的快速發展，住房供給大幅度增長，且大大超過了市場需求，住房市場的庫存壓力不斷增大，去庫存(尤其是二三四線城市)已成為當前房地產發展的首要任務。據國家統計局2016年1月20日發布的消息，2016年商品房待售面積首次突破“7億”大關，達到7.18億平方米。

　　二、房地產發展呈現新趨勢的原因

　　1、經濟發展速度放緩

　　改革開放以來，得益于市場化改革的深入帶來的市場機制作用的發揮，我國經濟發展取得了巨大成就，年均GDP保持了近10%的快速增長，GDP總量已經躍居世界第二位，經濟體量不斷增大。然而隨著改革的不斷深入，改革的難度越來越大，體制機制的弊端對經濟發展的束縛也越來越明顯;同時受國際市場低迷的影響，經濟發展的速度逐步放緩，由高速發展向中高速換擋。2012年、2013年和2014年的GDP增長分別為7.7%、7.7%和7.3%，均達到歷史較低水平，經濟發展速度放緩直接或間接影響了房地產市場的開發投資建設。

　　2、政府產業政策干預

　　在國家發展戰略調整的大背景下，經濟結構調整加快推進，政府尋求創新、開拓新經濟增長點的力度不斷加大。同時，在房地產市場供需矛盾較大的時期，國家出臺政策鼓勵住房市場發展，住房供應大幅度增加。近年來住房市場的供需矛盾基本解決，房地產庫存壓力增大，國家又緊緊抓住住房市場的新情況、新特征、新要求，相繼出臺相關政策調控房地產發展，房地產發展也與經濟發展進入新常態一樣進入一個新的相對穩定的發展時期。鑒于房地產市場庫存壓力增大，房地產市場進入存量房時代，有效地去庫存而又保持房地產市場的平穩運行已成為新時期房地產發展的新任務。

　　3、人口老齡化趨勢加快

　　我國人口老齡化趨勢近年來提升迅速，老齡化人口的加快在給社會保障等帶來更高要求的同時，對住宅設計建設也提出了更高的要求。我國長期實行計劃生育的基本國策，幾十年來有效地控制了人口的過快增長，同時伴隨著衛生、醫療、保障等措施的不斷完善，人口的平均年齡也不斷提高，再加上人們生活水平的不斷提高，人們尤其是年輕人對養育多個孩子的意愿已經沒有以前那么強烈，雖然現在國家已實施了全面放開二孩政策，但人口出現大幅度增加的可能性也不大。人口增長緩慢加上老齡人口增加使得社會的撫養比不斷提高，這一重要的趨勢轉變對房地產業的發展帶來了巨大的挑戰和機遇。

　　4、前期政策消化期到來

　　為了實現住有所居的目標，國家制定了鼓勵房地產發展、加大住房供應的政策。房地產市場進入存量房時代，中央城市工作會議也提出去庫存成為房地產市場的主要任務。中央相關部委已出臺了一系列政策促進房地產去庫存，如下調非限購城市的首付比例、完善公積金異地貸款政策、鼓勵農民工進城購房等，這些政策效果將在新時期不斷產生，經濟政策效果的滯后性意味著前期政策將在近階段進入發力期。同時，國家正大力推進新型城鎮化建設、提高戶籍人口城鎮化率，這些因素一定程度上可能會帶來房地產銷售的增加。另外，國家積極鼓勵既有建筑的更新改造，老舊小區改造也將對房地產市場帶來一定影響。

　　5、剛性需求不可期 　　我國長期以來為了控制人口過快增長，實行了計劃生育政策。經過時間的累積，計劃生育政策也確實有效地降低了人口增長速度。現在我國的基本家庭結構呈現出四二一結構，即一對夫妻養育一個孩子和四個老人。隨著時間的推移，將呈現出家庭房產相對集中的趨勢，即房地產市場剛需將進一步下降。未來的房地產市場將由剛需市場向改善性需求轉變，由滿足基本需求向提升住房宜居程度轉變。未來房地產將更為注重差異化、宜居化、適老化建設，剛性化需求的潛力不可期。

　　三、應對房地產新態勢的政策建議

　　從總體上看，我國房地產市場進入了存量房時代，房地產市場發展由注重數量增加向注重質量提升、注重結構優化方向轉變;由剛性需求向改善性個性化需求轉變;由增量發展為主向增量和存量共存發展。面對房地產市場的新趨勢，應積極開拓新的市場需求，落實框定總量、限定容量、盤活存量、做優增量、提升質量的基本政策。

　　1、框定總量、盤活存量

　　鑒于房地產市場進入存量房時代，大規模地追求數量增加的時期已經結束，而進入增量發展與存量發展協同發展的新階段。因此，在總量上看，應繼續適度增加房地產的市場供給，保持房地產市場供需總量基本平衡，特別是在國家大力推進新型城鎮化建設，提升戶籍人口城鎮化率的背景下，應繼續合理增加市場供給，滿足城鎮化人口增加帶來的市場需求。在保持房地產市場總量基本平衡的情況下，優先化解房地產市場存量。特別是在城鎮棚戶區改造、城中村和危房改造中提高貨幣化安置的比例，鼓勵居民通過市場購買商品房，增加市場需求來化解庫存。

　　2、大力發展適老住房

　　我國老齡化趨勢不斷加快，已經未富先老進入了老齡化社會，但我國的適老住房發展還處于初級發展階段。從成熟的發達國家經濟的發展經驗看，普遍的規律是當人均GDP突破10000美元，65歲以上人口占比突破10%時，養老地產進入快速發展階段;當人均GDP突破20000美元，65歲以上人口占比處于12%～15%之間時，養老地產進入市場成熟階段。截至2014年底我國人均GDP約為7485美元，65歲人口為13755萬人，約占總人口的10.1%，老年撫養比為13.7%，養老地產發展仍處于起步階段。面對老齡化趨勢不斷加快，國家應出臺有針對性的政策措施，來鼓勵支持適老住宅的發展，發揮市場決定性作用的同時發揮政府政策的引導職能，吸引社會資金、企業等積極向適老住宅領域投資。同時，鑒于我國早期的住宅建筑標準相對較低，對適老設施的重視不足，現有的老舊小區建設標準不高，特別是適老設施相對不足，適老化水平亟待提高。因此，積極大力發展適老住宅是我國房地產市場未來發展的一大亮點。

　　3、積極穩定剛性需求，不斷滿足改善性需求

　　存量房時代下人們的住房需求基本得到滿足，市場供需基本平衡。隨著人們收入水平的提高，人們更多地追求高品質、個性化的住房需求，住房市場由剛性需求向改善性需求轉變。伴隨著我國放開計劃生育政策，全面實施二孩政策，剛性需求可能會有一定的增加，但預期效果可能不大。未來的住房市場改善性需求占的比重將會越來越大。因此，國家、企業、投資機構等應適應房地產發展新趨勢，住房供應應該向不斷滿足多樣化、多層次、個性化的需求轉變。

　　4、提高戶籍人口城鎮化率，鼓勵農民進城購房

　　大力推進新型城鎮化是我國經濟發展的重要紅利。新型城鎮化要把提高戶籍人口城鎮化率作為重要內容，中央城市工作會議提出：“推進城鎮化要把促進有能力在城鎮穩定就業和生活的常住人口有序實現市民化作為首要任務。”要實現這一目標，就要加快戶籍制度改革，破除農民工進城的體制機制障礙，完善城市基礎設施和公共服務供給，在提升城市綜合承載能力的同時，解決進城農民工的后顧之憂。

　　在此基礎上，出臺鼓勵農民工進城購房的政策措施，完善并落實公積金相關政策，尤其是公積金異地貸款政策，為農民工購房提供便利。針對農民工購房及還款的特點，制定針對性的還款策略，協助購房農民應對暫時性還款困難帶來的風險。

　　參考文獻

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