十一以來多個省份紛紛出臺限購的政策，國家一直對房地產(chǎn)實施這一系列的調(diào)控政策，來保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，現(xiàn)如今，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個新的發(fā)展階段，那么未來房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展呢?

　　《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究雜志，是立足廣州的國內(nèi)外公開發(fā)行刊物，創(chuàng)刊四年來目前累計發(fā)刊100期，總量500萬冊，已成為華南最具影響力的權(quán)威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強勢發(fā)展。《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》北京版將于11月正式面市。

　　城市化是當(dāng)今世界發(fā)展的普遍趨勢和潮流，是目前公認(rèn)的最顯著的社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。隨著社會和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的城市化建設(shè)正處于關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)業(yè)在城市化建設(shè)中具有促進(jìn)者的重要作用。研究城市化與房地產(chǎn)的互動關(guān)系，對于中國城市化進(jìn)程的推進(jìn)及房地產(chǎn)業(yè)的健康有序的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。本文通過探討城市化和房地產(chǎn)之間的關(guān)系和影響，試圖找出城市化促進(jìn)中國房地產(chǎn)健康發(fā)展的對策。

　　一、前言

　　最近幾個月，是中國房市的多事之秋，如“拐點”論、房市“崩盤”說等等都引起了社會各界的極大關(guān)注。再加上《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》明確地指明了我國房地產(chǎn)業(yè)在未來一定時期內(nèi)的發(fā)展方向;同時指出，未來五年是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時期，能否解決好廣大中低收入家庭的住房問題，直接關(guān)系到全面小康社會目標(biāo)能否如期實現(xiàn)。使房地產(chǎn)市場面臨著一輪新的調(diào)整，房地產(chǎn)的走勢和發(fā)展也越來越引起各界的關(guān)注。

　　二 、房地產(chǎn)

　　房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動的總稱，在國民經(jīng)濟(jì)中屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速的發(fā)展對于擴(kuò)大內(nèi)需、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、腿痛城市化進(jìn)程、解決社會就業(yè)、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動經(jīng)濟(jì)增長等方面均發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。

　　1.泡沫成份開始收縮，市場價格在高位運行的同時面臨較大的下降壓力

　　一些城市的房價開始下降。

　　2007年以來，在緊縮政策調(diào)控下，我國的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。

　　2.成交量萎縮，空置率上升。

　　空置率指某一時期空置空置房屋的面積占房屋總面積的比率。5%-10%為合理區(qū)，10%-20%為危險區(qū)，20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。2007-2009年商品房的空置率均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過11%的警戒線。

　　與房價下調(diào)相對應(yīng)的是，購房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。

　　3.緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大。

　　目前，我國房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。

　　4.市場開始走向分化，一些實力較低的房企正在被洗出市場。

　　一是土地制度方面監(jiān)管的加強，實力較小的房地產(chǎn)很難拿到地，即便拿到地，也要及時支付地款。

　　二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。

　　三是，房價下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。

　　四是，由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競爭力。

　　六是，大型房地產(chǎn)更具有實力進(jìn)行價格戰(zhàn)，通過價格戰(zhàn)來清洗市場。

　　5. 房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難

　　由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規(guī)范性制度約束增強，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營困難和倒閉。

　　三、城市化

　　城市化是一個國際現(xiàn)象。18世紀(jì)60年代英國產(chǎn)業(yè)革命以后，世界各國先后開始從以農(nóng)業(yè)為主的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村社會轉(zhuǎn)向以工業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代城市社會，這是一個自然歷史過程，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，是社會分工發(fā)展到一定階段必定會產(chǎn)生的社會現(xiàn)象。

　　城市化的實質(zhì)就是鄉(xiāng)村城市化，即鄉(xiāng)村不斷地轉(zhuǎn)化為城市并最終被城市完全同化。世界各國的城市化進(jìn)程表明，城市化有其自身的發(fā)展規(guī)律。一般來說，一個國家或地區(qū)的城市化水平達(dá)到30%左右時.城市化進(jìn)程將進(jìn)入快速發(fā)展階段，這是不可逆轉(zhuǎn)的客觀規(guī)律。

　　1949年新中國成立時，中國城市化水平只有10.6%。因此，中國是在起點極低的基礎(chǔ)上開展城市化建設(shè)的。進(jìn)入21世紀(jì)，中國的城市化進(jìn)程進(jìn)入了高速發(fā)展的軌道。統(tǒng)計顯示，城市化平均水平為41.8%。從城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的指標(biāo)來看，可以預(yù)測，2010年之后，中國城市化的發(fā)展會以每年至少1個百分點的遞增速度上升，至2020年達(dá)到60%左右的水平。由此可見，中國城市化已進(jìn)入快速發(fā)展的階段。

　　四、城市化對房地產(chǎn)市場的影響

　　即隨著我國城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也會得到很大的發(fā)展，城市化的過程就是我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程。對城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系，理論界有一條著名的“納什姆曲線”。美國城市地理學(xué)家納瑟姆所提出的“納瑟姆曲線”認(rèn)為：發(fā)達(dá)國家城市化過程包括兩個拐點，當(dāng)城市化水平達(dá)到30%時，第一個拐點出現(xiàn)，代表城市化發(fā)展進(jìn)入勢頭極為迅猛的高速階段;之后，當(dāng)城市化水平超過70%之后，出現(xiàn)第二個拐點，代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入超于平緩的成熟階段。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2005年我國城市化率為42.99%，預(yù)計到2020年會達(dá)到60%，在此期間城市化率每提升1個百分點意味著新增城市人口1300萬，房地產(chǎn)行業(yè)無疑是最直接的受益者。而且，城市化的過程也是收入增加的過程，從而也是我國住房結(jié)構(gòu)升級、環(huán)境優(yōu)化和舒適度不斷改善的過程，這也會促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的長期持續(xù)發(fā)展。具體表現(xiàn)以下三個方面在：

　　1、城市化水平的提要將促使房地產(chǎn)市場的有效需求總量增加。

　　目前中國正處于城市化的高速發(fā)展階段，城市化程度在45%到46%之間.在2020年預(yù)計達(dá)到60%左右。如果要使工業(yè)化和城市化達(dá)到一個比較匹配的狀態(tài)，在20年之內(nèi)中國城市化水平至少要翻一番。因此，從理論上看，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間是較大的.這是需求來源的一個非常重要的方面。如果城市化這樣持續(xù)高速發(fā)展.以國外在與中國相應(yīng)生產(chǎn)水平下達(dá)到的城市化水平推算，中國將會有一個非常巨量的房地產(chǎn)需求。因此，在合理的城市化政策下，房地產(chǎn)業(yè)完全有可能在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)維持高速增長

　　2、城市化推動中國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。

　　對于中國而言，由于經(jīng)濟(jì)處正在高速增長時期，城市化速度非常快，在未來20年內(nèi)，城市面積和城市人口都要增加—倍，巨大的住房需求使得全國各大城市的房價出現(xiàn)了普遍連續(xù)大幅上漲的情況。

　　按照房地產(chǎn)的區(qū)位理論，房價等于成本加上壟斷性地理位置的價值。在高速城市化過程中，住宅的地理位置一般都是越越好.郊區(qū)的房子幾年后就可能變成中心地區(qū)。處于高速城市化進(jìn)程中的房子，其本身地理位置的變化就處在不斷增值的過程中，因此，城市化進(jìn)程的加快會推動房價上漲。

　　3、城市化的不同階段并存使我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)需求結(jié)構(gòu)多元化。

　　世界城市化發(fā)展經(jīng)歷了四個階段。第一個階段是自工業(yè)革命至20世紀(jì)50年代的集中城市化，該階段體現(xiàn)的形式是人口、工業(yè)向城市集中。第二個階段是從20世紀(jì)50年代初開始的城市郊區(qū)化階段。第三個階段是進(jìn)入70年代以后的逆墟市化階段，即離開城市地區(qū)。第四個階段是80年代中后期的再城市化階段，即人口又開始向城市集中。

　　六、結(jié)論

　　基于城市化視角，首先城市規(guī)劃專業(yè)為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)要求，首先應(yīng)明確土地地塊的用途，并使其具有一定的靈活性;應(yīng)加強研究城市規(guī)劃的戰(zhàn)略，將研究提高到戰(zhàn)略的高度，提供動態(tài)房地產(chǎn)開發(fā);其次政府要為城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)營造良好的城市環(huán)境，建立一個既有競爭又有公平和效率的投資環(huán)境，同時還要采取有效措施堅決抑制房地產(chǎn)過度投機(jī)行為，為城市規(guī)劃和地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展提供良好條件。最后我國房地產(chǎn)業(yè)的價格會逐漸趨于合理，供需結(jié)構(gòu)會得到優(yōu)化，市場秩序會逐漸改善市場集中度會得以提高，政府行為會得以規(guī)范。

　　引文

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