房地產企業要想發展就必須對每個項目進行合理有效的管理，從施工前到施工過程中，最后再到施工后，不論是項目本身還是客戶都需要管理。

　　《房地產導刊》地產經濟研究雜志，是立足廣州的國內外公開發行刊物，創刊四年來目前累計發刊100期，總量500萬冊，已成為華南最具影響力的權威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強勢發展。《房地產導刊》北京版將于11月正式面市。

　　由于施工現場存在較多分包及壟斷單位的專業分包，總包單位又不愿在房產公司項目上投入較強的管理力量或業務水平、管理水平不高，協調非常困難，導致項目的質量和進度等沒有保證，這就需要甲方做好現場的總體把控工作，做好前期策劃及準備工作，對施工過程嚴格把關。本文根據項目實施的過程進行分析，提出房產公司工程管理的有效策略，希望能給房地產公司的管理工作提供有效建議。

　　隨著房地產市場的發展，客戶對項目的品質要求越來越高，品質越高的項目，帶來的經濟效益也就越大，就要求項目工程管理不斷發展。甲方對工程項目的管理分為施工前的管理和施工過程中的管理，施工過程中的管理包括了工程質量管理、進度管理、安全管理和成本管理，就管理的內容和要求作具體闡述。

　　1 項目施工前管理

　　1.1做好工程管理規劃

　　項目實施前要預先評估工程管理的各環節，提出相應管理措施，減少風險因素，提高工程管理水平，為此有必要制定項目工程管理指導書，主要內容包括：項目工程管理架構、項目總控制進度計劃及保證措施、設計管理措施、項目施工組織方案、材料設備供應方案、項目質量保證措施、項目成本控制措施、現場安全文明管理措施、成品保護措施、工程移交程序及要求、文件檔案管理措施、工程的重點難點分析等。這能夠明確項目目標，使項目的開展更有計劃性，缺少計劃就會使項目管理變得錯綜復雜，影響施工效率。

　　1.2做好項目優化設計

　　做好設計方案優化是甲方技術工作的首要任務，而往往由于設計院不認真進行經濟分析，而追求高標準，或為保險起見隨意加大安全系數，造成投資浪費。需要用價值工程原理進行設計方案分析，以提高價值為目標，以整體效益為出發點來進行優化設計，一是要慎重選擇設計單位;二是加強甲方專業力量，能夠用價值工程原理做出設計方案分析;三是不要過度追求新穎、獨特從而忽略了對優化的要求，做到美觀、技術，經濟兼顧，避免設計保守浪費現象;四是甲方與設計相互協調配合，明確工程應具備的功能要求及應達到的目標;五是優化設計應有具體的明確的措施，應體現地域、環境、氣候對優化設計的影響。

　　1.3選擇優秀施工單位 ，簽好施工合同

　　施工單位的素質直接影響工程進度和質量，在對施工單位的選擇上，要嚴把質量關，做好對施工單位的調查和篩選，選擇的依據包括施工單位的資質、信譽、經濟狀況、技術設備、最近的工作業績、項目經理的素質、員工素質等，最好是能夠找優秀的施工單位長期合作，建立戰略伙伴關系。

　　合同是甲乙雙方進行管理的依據，合同具有法律效力，要加強合同的管理就要樹立法治觀念，同時注意提高合同管理人員的專業素質，細化合同條款，建立標準合同，嚴格落實合同中的條款。

　　1.4做好施工前準備工作

　　施工準備工作是為了創造有利施工條件，保證施工能夠又快、又好、又省地實施，主要有：1、現場調研，對周邊的市政情況作充分的調研，查明臨近開閉站位置和容量、市政給水管路走向和接口位置、污水管線走向和接口位置等，對于設計階段尚未發現的地下建筑物、地下管線、不能按時交接的工程占地、施工中可能危及安全的建筑物及設施等也要查明并及時解決;2、七通一平，主要指上水、下水、電力、電信、燃氣、道路、供暖、場地平整;3、測量放線，勘測單位對建筑物進行定位放線，需經規劃局驗收合格;4、相關手續辦理，包括施工臨水、臨電、臨時排水及施工路口等，也包括按照政府有關的規定及程序辦理工程報建手續;5、組織合同交底，確保合同執行及關聯各方掌握合同主要條款內容，減少糾紛，提升合同履約質量;6、開工申請報告審批，具備下列條件方可批準開工：施工圖已交底、會審，施工組織設計已審批，施工現場已具備施工條件，施工單位的各項準備工作已就緒，監理規劃和監理實施細則已審批，各種施工許可手續齊全。

　　2 項目施工過程管理

　　2.1工程質量管理

　　在施工過程中按照合同和規范要求督促監理單位和施工單位認真履行合同，實現質量目標。

　　1、施工前準備工作，對進場的監理人員進行資格審查，檢查和了解監理人員的資格證書、工作簡歷等是否真實可靠，并對進場的監理人員進行面試，符合要求才能開展監理工作;

　　2、施工質量預控，主要是實行樣板引路制，包括重要的部位、關鍵的節點、新工藝新材料的應用等，特別是關于滲漏方面的必須實行樣板引路制。主要步驟如下：明確工藝流程，由施工單位編寫施工方案和質量控制要點，監理單位編制監理實施細則和質量檢查標準，經審核后由施工單位實施;樣板確認，樣板做好后必須經相關單位、部門確認，由施工單位技術負責人對施工班組進行交底，監理單位監督檢查;樣板落實，各分部分項工程開工前，監理單位審核施工單位的技術交底情況，檢查各項準備工作及施工工藝的落實，包括操作人員的上崗證，各種材料的質保書、出廠合格證、取樣復試，機械器具的準用證等;

　　3、施工質量過程控制，加強對測量及定位放線的監控，對重要材料設備的檢查，特別是見證取樣和測試情況。不定期地抽查材料的準用證、質保書、合格證、檢驗報告等質保材料。檢查隱蔽工程驗收情況，不定期的抽查監理人員對重點部位的旁站檢查情況。應堅持經常性的質量檢查制度，以屋面、外墻、門窗、衛生間滲漏控制為核心內容，掌握現場質量的實際情況;

　　4、事后控制與成品保護，對于重要分部分項工程，如防滲漏的有關工序，在完工后要督促監理單位100%檢查驗收，并落實整改，同時要加強成品保護的管理。對于出現的質量問題要進行歸納總結，分析產生問題的原因，提出采取預防的辦法，并整理成案例;

　　5、工程驗收，隱蔽驗收：施工單位自驗后，通知甲方和監理驗收，專業工程師和監理驗收通過后，在隱蔽工程驗收單上簽字，允許其進入下一道工序。中間驗收：甲方組織監理對分部工程進行驗收評定，并在施工單位提交的分部工程質量檢驗評定表上簽字。竣工驗收：單位工程完工后，甲方組織監理對單位工程進行檢驗評定，驗收合格后會同施工單位上報工程所在地質監站驗收。

　　2.2工程進度管理

　　根據公司的經營計劃要求，把項目各工期節點在施工合同中明確。督促施工單位按照合同要求制定施工計劃，并在過程中監督落實，但施工過程中難免會出現突發狀況，影響工程進度，甲方應該與施工單位一起制定趕工措施，減少工期延誤。

　　1、根據合同工期要求編寫施工總進度控制計劃、階段性施工進度控制計劃、甲分包招標計劃、甲供材料(設備)采購計劃、總體配套施工進度計劃，并每周檢查進度計劃落實情況;

　　2、如工程進度有變化，必須編制調整后進度計劃，并說明計劃調整原因及采取的措施，按調整后計劃每周檢查進度落實情況;

　　3、現場檢查實際進度情況后，對可能出現的工期拖延提出預警，對比實際施工進度與計劃施工進度之間的差距，采取措施，避免工期延誤;

　　4、每月分析影響工期的原因(如設計變更、報批報建、氣候、甲供材料、施工單位人力及物質資源)、采取過的補救措施及下一步相應的趕工方法等，便于后期更好的控制工程進度，也為今后合同工期提供原始資料。

　　2.3現場安全環保管理

　　施工現場安全環保狀況從側面反映了房產公司的風格和現場管理水平，反映出房產公司對自己工程質量的重視程度，是房產公司給社會一個最直觀的形象，也是業主對房產公司信心的保證，直接影響社會和業主對房地產公司的評價。重視安全必須嚴格落實安全管理制度，建立安全管理體系，依法管理，監督施工單位對安全制度的落實情況，還要做好安全檢查工作，定期組織大型檢查，一旦發現施工方在施工過程中存在安全隱患，要責令其立即進行整改，必要時可停工整頓，確保施工安全。

　　2.4成本管理

　　成本管理包括設計階段成本管理和施工階段成本管理。設計質量的好壞對建設費用和進度影響很大，采用限額設計，加強對設計成果的審核，發現問題及時更正，避免施工階段無法更改造成損失。嚴格招標制度，形成競爭機制，在工程施工階段，以工程完成量及合同相關條款為依據，嚴格控制驗工和工程款支付。加強現場簽證和索賠管理，索賠是合同一方因對方不履行或不適當履行義務而遭受損失時向對方提出的價款和工期賠償或補償的要求，是合同雙方各自享有的正當權利，所以甲方也要重視索賠工作，強調索賠也是為了避免索賠，正確地運用和落實索賠，可以使企業減少損失，維護自身正當權利的有效手段。

　　2.5監理單位管理

　　監理單位是現場質量、進度、安全環保管理和施工單位間協調的主要責任單位，依據監理合同、監理規劃、現行的法規和規范對監理單位進行有效管理和監控是一項特別重要的工作，是項目管理正常進行的重要保證。甲方現場工程師要經常與監理人員進行有效溝通，使其了解甲方的管理思路、工作方式，盡快與甲方合拍。要樹立監理單位的威信，充分發揮監理的作用，為監理開展工作創造良好的外部環境。

　　1、監理人員的資質審查，及時調整不合格的監理人員;

　　2、審核監理單位提交的文件，并進行追蹤檢查;

　　3、監督、檢查監理單位對施工單位提交的總進度計劃、月進度計劃、周進度計劃、、趕工措施、施工組織設計、施工方案、技術交底、工程簽證、技術核定、工程付款等的審核情況。

　　4、監督檢查監理單位的現場控制，施工單位準備工作、落實樣板制度、隱蔽工程驗收，現場旁站、巡視、施工材料的進場檢查、見證取樣和送樣情況、工程實體質量、安全文明施工檢查等。

　　5、檢查監理單位的內業資料，審核資料的及時性、完整性、準確性。

　　3 總結

　　工程項目涉及范圍廣、時間長、費用高，對管理的要求也越來越高，甲方貫穿于項目建設的始終，要想做好項目管理工作，需要不斷加強自身學習、提高自身能力，這樣才能在項目管理中發揮作用，提供客戶滿意的建筑精品。