房地產建設項目如果存在質量問題而沒有進行有效的監督和整改，后果是不堪設想的，會對人們的生命財產安全帶來嚴重威脅，因此，房地產項目建設完成后需要進行驗收檢驗，才能使房地產項目投入使用。

　　《房地產導刊》地產經濟研究雜志，是立足廣州的國內外公開發行刊物，創刊四年來目前累計發刊100期，總量500萬冊，已成為華南最具影響力的權威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強勢發展。《房地產導刊》北京版將于11月正式面市。

　　自從實施《房地產管理》以后，房地產業的管理有了一定的提高。但是現行的《房地產管理法》對于房產開發項目的竣工驗收過程還存在部分缺陷，本文主要對該法規定的房產開發項目竣工驗收制度的缺陷，提出了相關的具體建保障議，提高房地產項目竣工驗收過程的管理和監督，促進房地產行業的開發質量，確保廣大人民群眾的財產和生命安全。

　　《房地產管理法》是《中華人民共和國城市房地產管理法》的簡稱，其中第二十六條第二款規定表示：房地產開發項目竣工，只有在驗收合格后才可以進行交付使用。2007年第十屆全國人大常委會第二十九次會議決定修改《房地產管理法》，在第一章增加了第六條規定，規定的基本內容是：國家可以為了公共的利益，對個人和單位的房屋進行征收，依法給予拆遷補償，對于個人住宅的征收，需要保障被征收人的正常居住條件。國務院對征收過程中的具體實施辦法進行規定。2009年第十一屆全國人大常委會第十次會議對《房地產管理法》做了部分的修改，修改后的法律條文雖然發生了部分變化，但法律的立法模式以及語言表述基本相同。現行的《房地產管理法》第二十七條第二款確定的房地產的開發項目竣工驗收中，還存在部分立法缺陷，還需進一步的完善修改。

　　1、立法缺陷的主要表現

　　1.1法律規則的單一性

　　規則是由權威部門發布或者是社會習俗中人們行為的標準、準則，然而，法律規則是人們在法律上的責任、權利、義務的標準、準則，或者是對某種事實狀態在法律意義上的規定和指示。我國是一個法治社會，在我國，法律規則是構成法律的主要要素，它具有最高或最終的法律效力。雖然學術界對法律規則的分類還存在一定的爭議，通常認為，根據法律規則的調整方式、行為模式或者內容的不同可以將其分為授權性規則、義務性規則和權利義務的符合規則。以這種分類方式對法律規則的類型進行研究，現行的《房地產管理法》中第二十七條第二款的內容，應當屬于義務性規則的命令規則。這種命令性規則的主要目的是對于“令行”問題的解決，也就是說房地產開發項目的竣工，必須在驗收合格之后，才可以進行交付使用。然而，現行的《房地產管理法》規定中沒有同時規定“驗收不合格或者未經驗收的項目，不得進行交付使用”。由此可見，命令性規則的單一性不能根本的解決禁止性的問題。從而導致了立法者在推動、引導、規范和保障房地產行健全發展的嚴肅立場不能夠得到全面的彰顯。

　　1.2不規范的命令性規則的設計

　　在實際的立法實踐過程中，不同類型的法律規則通常都有各自的特定語言標志。如在命令性規則中，常用的表述有“應該”、“必須”、“有責任”、“有義務”等;授權性規則的法律條文中通常表述為“有權”、“可以”、“不受……干涉”、“有……自由”等;禁止性規則中的表述通常是“不得”、“嚴禁”、“禁止”等。竣工驗收是房地產開發項目運行所有過程的最后程序，是對房地產開發工作的全面考核，檢查工程質量以及設計要求是否符合相關要求，此過程是檢查安全隱患是否存在的一個重要環節，同時也是房地產開發項目質量的關鍵。在現行的《房地產管理法》中第二十七條第二款的法律規定需采取標準的命令性規則，加強控制房地產項目的質量，從而消除或者減少房地產開發項目的安全隱患。也就是說本應規定“房地產開發項目的竣工，必須在驗收合格之后，才可以進行交付使用。”然而卻未強調“必須”。在一定程度上降低了命令性規則的客觀表示效果。

　　1.3缺少責任性規定

　　我國現行的《房地產管理法》在第二十七條第二款中規定了：房地產開發項目竣工，在驗收合格后就可以進行交付。但是并沒有對“驗收不合格”及“未驗收”的房屋就進行交付使用的行為，并沒有做出相關的規定，應當承擔怎樣的法律責任、該如何處理。由此可見。法律規則的要素存在不完整性。我們都知道，法律規則必須具備假定、行為模式、法律后果三個基本要素，才能夠有力的對相應的社會關系進行調整。但《房地產管理法》的第六章的立法規定中，僅從第六十四條至第七十一條規定了房地產項目開發過程中的一系列法律責任，對房地產開發企業違反了本法第二十七條第二款規定，并未對需要承擔的法律責任做出相應的規定。這種現象導致了違反房地產開發項目竣工之后必須在驗收合格后才可以進行交付使用命令性規則缺失法律責任，與《房地產管理法》的立法定位不相協調。

　　1.4和建筑法合同規定不協調

　　第八屆全國人大常務委員通過的《中華人民共和國建筑法》，簡稱《建筑法》，其中的第二款規定:““建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”此法律規則不是單一的命令性規則的立法模式，而是采用“命令性規則+禁止性規則”的復合型立法模式。1999年第九屆全國人民代表大會第二次會議通過的《中華人民共和國合同法》第二百七十九條規定：“建設工程竣工后，發包人應當根據施工圖紙及說明書、國家頒發的施工驗收規范和質量驗收標準及時進行驗收。驗收合格的，發包人應當按照約定支付價款：未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”這種立法模式是“命令性規則+禁止性規則”，不同于現行的《房地產管理法》第二十七條第二款的單一立法模式。由此可見，現行的《房地產管理法》與《合同法》、《建筑法》具有不協調的立法規定，對法律體系內部的和諧建設有著嚴重的影響。

　　2、對房地產開發項目竣工驗收制度的建議

　　對于《房地產管理法》中第二十七條第二款的立法模式進行改變，由原來的單一型命令性規則修改為“命令性規則+禁止性規則”的復合型法律規則。將法律規則的內容改為“令行禁止”，而不再是“令行”。以鮮明的旗幟表明立法者的嚴肅立場，徹底的對房地產開發過程中的質量通病進行解決，保障廣大人民群眾的財產和生命安全。在《房地產管理法》的第二十七條第二款中，增加“必須”和“未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。該規定的前半部分用“必須”表示，屬于命令性規則;后半部分用“不得”進行表述，屬于禁止性規則。從而形成《房地產管理法》和《合同法》、《建筑法》相協調的法律體系，確保了法律體系內部建設的和諧。在《房地產管理法》的第六章增設法律責任后果的條款，使法律規則的邏輯結構進一步完善。加大對房地產開發項目的質量通病的法律制裁力度和行政執法力度，促進法律強制效果的提高。

　　對《房地產管理條例》進行修改，使其和《房地產管理法》保持一致的立法規定。將《房地產管理條例》第十七條第一款的內容修改為：“房地產開發項目竣工，必須經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”在對部分法律條例的修改過程中，在原法律基礎的相應位置加上“必須”，以示對法律內容的強調，確保執法力度。

　　結束語：

　　通過上文對房地產管理與竣工驗收法律保障的分析，為《房地產管理法》提供了相關建議，促進了對房地產項目質量的提高，為房地產行業的健康發展提供創造更好的條件。

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