房地產(chǎn)的建設(shè)發(fā)展一直以來(lái)都是經(jīng)濟(jì)管理政策中十分重要的方面，同時(shí)對(duì)于在經(jīng)濟(jì)改革和發(fā)展上也起到了重要的影響。以下是對(duì)于中海地產(chǎn)成本管理上的介紹。

　　摘要：作為政府保障房項(xiàng)目，既要滿(mǎn)足政府對(duì)保障房銷(xiāo)售價(jià)格的限制，還要滿(mǎn)足政府對(duì)產(chǎn)品配套的各項(xiàng)要求，更要控制好工程質(zhì)量以保證社會(huì)效益。要想贏得預(yù)期的利潤(rùn)以保證公司的后續(xù)發(fā)展，其難度之大是對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的最好驗(yàn)證手段，超前完善的成本管控就顯得尤為重要。

　　關(guān)鍵詞：中海地產(chǎn),成本控制,房地產(chǎn)應(yīng)用,房地產(chǎn)論文

　　中海地產(chǎn)以完善的制度做保障，配以ERP信息系統(tǒng)放入成本數(shù)據(jù)庫(kù)做成本預(yù)測(cè)的支撐平臺(tái)，以成本預(yù)測(cè)為前提，與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工相互制約與影響，經(jīng)過(guò)后期的不斷完善與改進(jìn)，最終在建安成本控制方面取得了超前的成功。歸納起來(lái)，其成本管控的總起思路基本是：以統(tǒng)一成本科目為前提，以建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)為支撐，以全過(guò)程成本管理為主線(xiàn)，以建安成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以統(tǒng)一的合約安排模式及ERP項(xiàng)目管理為手段，從而構(gòu)建了有效的成本管理體系。

　　推薦期刊：《房地產(chǎn)世界》雜志創(chuàng)刊于1993年，江西省出版總社主管，江西人民出版社主辦，是中國(guó)最早的房地產(chǎn)類(lèi)經(jīng)濟(jì)雜志。創(chuàng)刊以來(lái)，以其客觀、公正的立場(chǎng)和深入、實(shí)用的編輯理念，追蹤房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)云變幻，記錄領(lǐng)袖企業(yè)的成長(zhǎng)軌跡，在業(yè)界贏得了廣泛影響，被稱(chēng)之為一本“嚴(yán)肅的”“房地產(chǎn)經(jīng)理人的刊物”。

　　下面就以中海地產(chǎn)2013年年底梭工交付的**保障房項(xiàng)目做為實(shí)例以進(jìn)一步的驗(yàn)證其成本管控的整個(gè)過(guò)程及最終取得的成果。

　　2011年年底中海地產(chǎn)在深圳取得了**保障房項(xiàng)目的建設(shè)用地，該地塊用地面積為48655 m%整個(gè)規(guī)劃建筑面積為232686. 68 m%容積率4. 2,建筑密度26%,車(chē)位1226個(gè)(其中地下670個(gè)，地面548個(gè))，室外空地面積36004. 71 itf.其中地下室面積26881. 32m% 一層地下室建筑面積18677. 15 m 二層地下室8204. 17 nf (含人防);共4棟34層高層住宅，住宅建筑面積189720. 46 nf,住宅戶(hù)數(shù)2888戶(hù);幼兒園為3層建筑，層高3.6m,建筑面積3215.90m²;商業(yè)建筑面積8690m²;商業(yè)贈(zèng)送面積12489m²,其他配套建筑面積2502in2.

　　在項(xiàng)目開(kāi)始前，根據(jù)中海的管理制度，首先成立項(xiàng)目執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。在成本管控方面，其牽頭部門(mén)是財(cái)務(wù)部、成本管理部，并由成本管理部作為召集部門(mén)，組織設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目發(fā)展部、項(xiàng)目部進(jìn)行項(xiàng)目的前期定位調(diào)研工作，并在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目預(yù)研階段的成本分析報(bào)告供領(lǐng)導(dǎo)決策，經(jīng)過(guò)集體的討論與分析，設(shè)計(jì)部門(mén)根據(jù)最終的項(xiàng)目定位報(bào)告，提供各項(xiàng)參數(shù)及產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)給成本管理部，成本部根據(jù)設(shè)計(jì)要求對(duì)照公司的成本數(shù)據(jù)庫(kù)編制出最終成本預(yù)測(cè)明細(xì)表，并由財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)管理部門(mén)提供的市場(chǎng)分析報(bào)告編制出項(xiàng)目最終的盈利預(yù)測(cè)供領(lǐng)導(dǎo)決策并最終形成成本預(yù)測(cè)報(bào)告，上報(bào)總部及區(qū)域成本管理部進(jìn)行審核，審核一經(jīng)通過(guò)即作為本次項(xiàng)目成本管控強(qiáng)制性目標(biāo)。

　　該成木預(yù)測(cè)表經(jīng)公司審核通過(guò)后，既用作公司成本管理的指導(dǎo)性文件，用以指導(dǎo)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)及選型、工程的招投標(biāo)以及項(xiàng)目管理等各項(xiàng)工作，并分別與成本、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目相關(guān)責(zé)任人簽定成本責(zé)任狀，以制度的形式保證實(shí)施。

　　對(duì)成本管理部，所有分項(xiàng)工程的招標(biāo)結(jié)果均需與成本預(yù)測(cè)表進(jìn)行比較，一旦超出，即從招標(biāo)方式是否具有足夠的競(jìng)爭(zhēng)性、單位的選擇以及工程量的計(jì)算等多方面進(jìn)行檢討修正后進(jìn)行再一輪的回標(biāo)報(bào)價(jià);對(duì)設(shè)計(jì)管理部，其著重于結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)是否合理，反映在其鋼筋含量、混凝土含量是否合理，以及窗積比、墻積比是否超標(biāo)，材料及設(shè)備選型是否合理等各項(xiàng)限額限量設(shè)計(jì)參數(shù)選擇上，一旦超出指標(biāo)即進(jìn)行重新的檢討與分析;對(duì)項(xiàng)目部，主要是在工程實(shí)施過(guò)程中，釆取樣板先行、項(xiàng)目例會(huì)等多種措施確保工程的順利進(jìn)行，從而確保了整個(gè)施工過(guò)程在成木管控范圍內(nèi)高效、有序的進(jìn)行。另外該表亦作為成木動(dòng)態(tài)控制的依據(jù)進(jìn)行每月的成本數(shù)據(jù)跟蹤，并對(duì)每一數(shù)據(jù)的變化相應(yīng)做出說(shuō)明，從而確保設(shè)計(jì)對(duì)每一項(xiàng)設(shè)計(jì)變更均采取謹(jǐn)慎負(fù)責(zé)的態(tài)度進(jìn)行認(rèn)證與檢討;項(xiàng)目對(duì)每一項(xiàng)工程指令的發(fā)放均以成本為優(yōu)先考慮。

　　從上表中可以看出，最終實(shí)施的效果是整個(gè)項(xiàng)目下來(lái)，全部成本尚結(jié)余2. 1%的成本，整個(gè)建安成本均值為2693元/m%對(duì)照政府規(guī)定的可售造價(jià)，整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)水平仍然達(dá)到了 16%,整個(gè)實(shí)施的效果相當(dāng)成功。