管理近年來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在不同的方面進(jìn)行了政策上的宏觀調(diào)控，包括以往出臺(tái)的“三條紅線”和即將在銀行業(yè)實(shí)施的“兩條紅線”，都給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了沖擊，整體上加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的束縛，房地產(chǎn)行業(yè)融資難度上升。而房地產(chǎn)投資基本是一項(xiàng)耗費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)、資金鏈周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)周期加大了企業(yè)獲利的不確定性，尤其是在當(dāng)前房?jī)r(jià)被管控的時(shí)期，不同階段房地產(chǎn)企業(yè)可獲得的投資回報(bào)率以及承擔(dān)的成本費(fèi)用是不同的，在無法快速提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益時(shí)，加強(qiáng)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)有效擴(kuò)大利潤(rùn)、強(qiáng)化內(nèi)部管理的有效手段。本文以目標(biāo)成本管理為研究對(duì)象，分析其在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用。

　　一、相關(guān)概述

　　目標(biāo)成本管理是指企業(yè)以預(yù)算為手段，以企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為依據(jù)，對(duì)企業(yè)整體成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，測(cè)定目標(biāo)成本，并將其分解到各環(huán)節(jié)，再進(jìn)行控制、分析、考核以及評(píng)價(jià)的管理活動(dòng)。相比其他成本管理方法，目標(biāo)成本管理以管理為核心，通過對(duì)事前成本測(cè)定、事中成本控制以及事后成本考核來構(gòu)建全過程、全員參與的成本管理體系。落實(shí)目標(biāo)成本管理能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高投入產(chǎn)出比，提高企業(yè)各項(xiàng)資源的利用效率，其可操作性較強(qiáng)，因而在企業(yè)中得到廣泛應(yīng)用。而全面預(yù)算管理指的是企業(yè)當(dāng)中的一種財(cái)務(wù)管理模式，通過分析企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，然后制定相對(duì)應(yīng)的企業(yè)發(fā)展目標(biāo)以及管理目標(biāo)。而項(xiàng)目成本控制則是指企業(yè)通過一系列手段方法，按照既定的目標(biāo)，確保項(xiàng)目實(shí)施各環(huán)節(jié)的費(fèi)用支出都不會(huì)超過這個(gè)目標(biāo)定額。對(duì)于企業(yè)而言，全面預(yù)算管理部門可以根據(jù)成本分析，制定相應(yīng)的策略，合理分配企業(yè)資源，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。利用全面預(yù)算管理來強(qiáng)化項(xiàng)目成本控制，且能幫助企業(yè)優(yōu)化目標(biāo)成本，實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效，而不是一味地控制成本費(fèi)用，使得管理過于死板。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制中存在的問題

　　(一)企業(yè)選擇性地忽視了全面預(yù)算管理在成本控制中的作用，成本管理理念不先進(jìn)最近幾年，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，人民生活水平的逐漸提高，越來越多的人把錢投資到了房產(chǎn)上。因此，社會(huì)上出現(xiàn)了房子的價(jià)格越來越高的現(xiàn)象。此前房地產(chǎn)企業(yè)一直保持著較高的投資回報(bào)率，雖然也在實(shí)行預(yù)算管理，但相比之下更加關(guān)心土地的取得、房產(chǎn)的建設(shè)與銷售等，直到國(guó)家從宏觀政策上調(diào)控房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)上升，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)也受到影響，為保證資金鏈的穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)才漸漸重視全面預(yù)算管理在成本控制中的作用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本的控制不僅有利于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，還能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得更大的優(yōu)勢(shì)，并且能夠降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如果能將全面預(yù)算管理列到企業(yè)成本控制當(dāng)中并將兩者有效結(jié)合，不僅能夠降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，還能在市場(chǎng)當(dāng)中形成健康有益地良性發(fā)展。此外，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中涉及到的部門繁雜，各類財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較多，實(shí)行全面預(yù)算管理也有利于企業(yè)從各個(gè)方面各個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)成本實(shí)行精細(xì)化管理。

　　(二)預(yù)算數(shù)據(jù)不真實(shí)，目標(biāo)成本測(cè)算失真房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，通常需要財(cái)務(wù)部門、法務(wù)部門、采購部門、工程部門等多個(gè)部門的參與和配合，從前期項(xiàng)目立項(xiàng)到后期項(xiàng)目竣工的這整個(gè)過程中，所涉及的數(shù)據(jù)龐大且復(fù)雜，數(shù)據(jù)搜集難度較大，在反饋過程中需要經(jīng)過多個(gè)環(huán)節(jié)，數(shù)據(jù)安全性、全面性以及真實(shí)性都得不到保障，最終反饋到財(cái)務(wù)部門時(shí)，數(shù)據(jù)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)失真問題，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員在編制預(yù)算、測(cè)算成本時(shí)，容易偏離實(shí)際，無法編制科學(xué)的預(yù)算指標(biāo)，也得不到真實(shí)的成本測(cè)算數(shù)據(jù)，為人為操作成本留有余地，滋生貪污腐敗情況，基于此進(jìn)行的成本控制自然也難以實(shí)現(xiàn)成本精細(xì)化管理的目標(biāo)，項(xiàng)目成本仍然偏高，不但影響企業(yè)利潤(rùn)，還容易使得企業(yè)資產(chǎn)遭受損失，危害企業(yè)發(fā)展。

　　(三)預(yù)算執(zhí)行力較弱，預(yù)算調(diào)整較為頻繁，影響事中的成本控制效率不同于其他項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一旦啟動(dòng)，就已經(jīng)意味著大量的資金、人力投入其中，沒有重大事件中途盡量不停工，但由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，材料價(jià)格具有可變性，人力成本也不固定，還有其他自然、市場(chǎng)等因素，理論來講，企業(yè)項(xiàng)目預(yù)算目標(biāo)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的變動(dòng)來不斷調(diào)整，但考慮到項(xiàng)目的復(fù)雜度和工作難度，很多時(shí)候預(yù)算目標(biāo)并未得到有效調(diào)整，再加上施工人員對(duì)預(yù)算缺乏認(rèn)知，由此導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行力較弱，預(yù)算調(diào)整較為頻繁，而企業(yè)為不耽誤工期，往往會(huì)選擇直接批準(zhǔn)，由此也直接影響到各環(huán)節(jié)成本目標(biāo)，成本控制缺乏有效的參考，也增加目標(biāo)成本管理難度，實(shí)際成本控制較為粗放。

　　(四)績(jī)效考核體系不健全，問題得不到有效處理和優(yōu)化在當(dāng)前“降本增效”的宗旨下，企業(yè)應(yīng)將績(jī)效管理和成本管理有機(jī)結(jié)合，加強(qiáng)對(duì)事后考核的重視，但實(shí)際管理中，很多房地產(chǎn)企業(yè)還是存在“重目標(biāo)、輕考核”的情況，雖然對(duì)部門有成本控制目標(biāo)要求，但考核機(jī)制不健全，考核結(jié)果不夠真實(shí)，而且企業(yè)也并未設(shè)定合理的獎(jiǎng)懲機(jī)制，違反制度帶來的懲罰遠(yuǎn)小于因?yàn)檫`規(guī)而帶來的利益，由此驅(qū)使缺乏職業(yè)道德的人員冒險(xiǎn)去損害企業(yè)利益。而且，績(jī)效考核的不嚴(yán)謹(jǐn)也使得存在的問題重復(fù)出現(xiàn)，管理漏洞沒有得到及時(shí)修補(bǔ)，給不法分子提供了更多的機(jī)會(huì)，威脅企業(yè)資產(chǎn)的安全性。

　　三、借助全面預(yù)算管理優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的策略

　　(一)合理設(shè)置全面預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，加深全面預(yù)算管理在企業(yè)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用房地產(chǎn)企業(yè)要想將全面預(yù)算管理應(yīng)用到成本管理中，首先應(yīng)設(shè)置合理的全面預(yù)算管理機(jī)構(gòu)。全面預(yù)算管理機(jī)構(gòu)要想在公司當(dāng)中有威信，良好的環(huán)境是基礎(chǔ)，而企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的帶頭作用、全面預(yù)算管理體系制度的建立與完善、相關(guān)部門人員的檢查驗(yàn)收、獎(jiǎng)懲制度缺一不可。由專門的全面預(yù)算管理機(jī)構(gòu)來對(duì)企業(yè)當(dāng)中的各部門、各項(xiàng)事物進(jìn)行全面地成本預(yù)算、利潤(rùn)預(yù)算，為目標(biāo)成本測(cè)算提供有效的數(shù)據(jù)支撐，支撐目標(biāo)成本管理工作的開展，為全面預(yù)算管理和目標(biāo)成本管理的有機(jī)結(jié)合營(yíng)造良好的環(huán)境。

　　(二)科學(xué)進(jìn)行預(yù)算編制，提高目標(biāo)成本測(cè)算的準(zhǔn)確性一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇適宜的預(yù)算編制方法。從科學(xué)性來講，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以零基預(yù)算為基礎(chǔ)，采用滾動(dòng)預(yù)算、固定預(yù)算混合進(jìn)行的預(yù)算編制方法，比如在人員固定薪資等固定支出上，固定預(yù)算編制更加便捷、有效，而受市場(chǎng)影響的材料價(jià)格、設(shè)備租賃價(jià)格等，應(yīng)以零基預(yù)算為主，及時(shí)搜集市場(chǎng)信息，實(shí)時(shí)更新數(shù)據(jù)。另一方面，企業(yè)也需加強(qiáng)部門數(shù)據(jù)溝通效率，借助信息化手段實(shí)現(xiàn)全范圍的數(shù)據(jù)共享，提高預(yù)算指標(biāo)的可行性。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)信息，合理確定目標(biāo)成本，做好事前成本測(cè)算工作。

　　(三)加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行剛性，提高事中成本控制力度首先，完善相關(guān)管理制度，在預(yù)算執(zhí)行、成本控制時(shí)嚴(yán)格按照制度規(guī)章要求進(jìn)行。企業(yè)必須強(qiáng)調(diào)預(yù)算執(zhí)行的剛性，嚴(yán)格按照預(yù)算調(diào)整規(guī)范，杜絕隨意調(diào)整預(yù)算的行為，促使各項(xiàng)目部嚴(yán)格按照成本目標(biāo)、預(yù)算指標(biāo)等來開展各項(xiàng)工作，強(qiáng)化事中成本控制力度。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)預(yù)算執(zhí)行的重視，在保證科學(xué)進(jìn)行預(yù)算編制、得到合理的成本目標(biāo)后，以內(nèi)控、風(fēng)控為手段，全面監(jiān)管項(xiàng)目成本管理情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制中存在的問題，并評(píng)估現(xiàn)行成本管理的有效性，實(shí)行閉環(huán)管理，不斷優(yōu)化企業(yè)成本管理制度、體系等，幫助企業(yè)提高成本控制效率。

　　(四)完善績(jī)效考核體系，優(yōu)化獎(jiǎng)懲制度一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重新優(yōu)化績(jī)效考核指標(biāo)，將預(yù)算執(zhí)行、目標(biāo)成本執(zhí)行等加入到績(jī)效考核指標(biāo)體系內(nèi)，借鑒同業(yè)優(yōu)秀企業(yè)的績(jī)效考核指標(biāo)參數(shù)，重構(gòu)企業(yè)預(yù)算績(jī)效考核指標(biāo)，結(jié)合實(shí)際，設(shè)立合適的考核參數(shù)，有效分析各部門、各崗位人員的真實(shí)工作效率，并進(jìn)行評(píng)價(jià)，編制考核報(bào)告，作為企業(yè)后續(xù)管理的參考依據(jù)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)化獎(jiǎng)懲制度，加強(qiáng)獎(jiǎng)懲力度，確保其能夠在有效約束人員行為的基礎(chǔ)上，能夠同時(shí)最大化地激發(fā)人員工作積極性。比如將預(yù)算執(zhí)行率、成本控制率和人員績(jī)效工資、崗位升遷等掛鉤，對(duì)于考核不達(dá)標(biāo)的部門、人員，應(yīng)削減下年部門活動(dòng)預(yù)算、對(duì)負(fù)責(zé)人員、執(zhí)行人員進(jìn)行降職或降薪的處罰，并強(qiáng)制要求人員參與成本管理培訓(xùn)，提升其對(duì)成本管理的重視，以及能夠準(zhǔn)確了解自身所擔(dān)負(fù)的權(quán)責(zé)，從而更好地參與成本管理，有效支撐企業(yè)成本管理工作的開展。

　　四、結(jié)語

　　綜上所述，將全面預(yù)算管理體系運(yùn)用到房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中是非常重要的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身公司實(shí)際情況進(jìn)行全面性地預(yù)算估計(jì)，以此來降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，保證企業(yè)效益地提高和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理在成本管理中的應(yīng)用效果，在目標(biāo)成本管理時(shí)，借助全面預(yù)算管理來實(shí)現(xiàn)精細(xì)化控制，全面優(yōu)化事前成本測(cè)算、事中成本控制以及事后成本考核各階段工作，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，更好地適應(yīng)日益發(fā)展的新時(shí)代。

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　　《新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制思路》來源：《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)》，作者：周峻