隨著經濟的發展，作為國民經濟的重要組成部分，房地產行業無疑是我國的支柱性產業之一。2019年頒發的《安徽省房地產開發企業信用管理暫行辦法》，使得房地產開發企業信用管理體系得到進一步完善。作為四線城市之一的安徽省銅陵市，其商品房價格的高低以及波動也必然會給當地市民帶來不同程度的影響。根據2020年《銅陵市新建商品住房價格備案管理工作實施辦法(暫行)》通知，我們了解到銅陵市在商品房價格管理上進行不斷的加強與完善。當然，由于房地產的系統性，銅陵市商品房價格勢必會被諸多因素所影響，而區分起主導作用和非主導作用的因素從而獲取有指導性的結論則是房地產行業相關從業人員所應該關注的重點。本文利用灰色關聯分析方法，選取五個指標作為影響商品房價格的因素，得到幾個影響因素與房價之間的關聯度，并從中提出有效的意見與建議。

　　一、文獻綜述

　　目前，國內在房地產行業的研究還是有著一定的數理分析和理論基礎。針對這方面的研究，比較有代表性的有：梁云芳、高鐵梅、賀書平利用協整分析和H-P濾波，計算了房地產均衡價格水平，以及房地產價格偏離均衡價格的波動狀態;屠佳華、張潔通過對上海房地產市場價格數據的分析，得出房地產投資和人均可支配收入等成為影響房價綜合指數的主要因素;鄧健、張玉新通過構建“生命周期-永久收入”的消費分析框架，研究了房價波動和居民消費之間的影響機制;安輝、王瑞東通過構建向量自回歸模型，得出土地政策和保障房政策對房地產價格影響雖具有時滯性但卻具有長期性。

　　這些已然存在的理論研究有可取性，但也在一定程度上反映其局限性。基于此，為了研究銅陵市房價的主要影響因素，本文選取其中幾個具有代表性的指標，為正確分析銅陵市商品房價格與其影響因素之間的關系提供科學的依據。

　　二、研究背景

　　(一)理論依據。

　　房價是房地產行業最為重要的指標之一。而由于一般因素、區域因素和個別因素等的存在，如供給需求、經濟水平、社會結構等，銅陵市商品房價格也會受到不同程度影響和一定范圍內的波動。

　　1、古典經濟理論有力地證明了供給和需求對房價的影響，即減少住房供給有利于提高房價、而減少住房供給則有利于抑制房價增長的趨勢。基于供給需求理論，我們可以看出房地產開發投資和商品房銷售面積成為供給主體的因素，而人口因素則成為了需求主體的因素。

　　2、消費理論中關于收入的假說，反映了消費與收入在一定程度上呈正向變動。在示范效應和棘輪效應的影響之下，市民購買商品房的消費行為儼然成為了一種社會行為。而國民收入和人均GDP等反映的便是地區和市民的經濟水平，決定著消費，繼而決定著商品房價格的波動。

　　3、生命周期假說中消費者最優的決策是追求消費效用最大化。人口數量和人口結構成為社會結構的組成部分，其層次性和多樣性也決定了市民消費習慣存在的差異性。

　　(二)影響因素。

　　房地產作為一個復雜的系統，其發展受到來自多維度的影響和制約，而商品房價格境況亦是如此。因此，本文根據銅陵市各年統計年鑒數據，選取了其中代表供需、經濟和社會結構的五個影響因素，分析如下：

　　1、人均可支配收入。

　　人均可支配收入是影響消費的重要因素，也是影響商品房價格的重要因素。銅陵市人均可支配收入的提高或降低，將顯著促進或抑制居民的消費欲望和購買能力，并提高或降低其對商品房的購買需求。這種情況下的需求，也勢必影響到房地產這一供給方制定的商品房價格。

　　2、全市人均GDP。

　　全市人均GDP在一定程度上就是全市居民經濟水平的反映，也是影響商品房價格的經濟因素。銅陵市全市人均GDP反映了這個地區的平均水平，其一定程度的增長將給予整個房地產市場良好的發展導向，并帶來商品房價格的波動。

　　3、房地產開發。

　　房地產對商品房的開發投資，反映了這個地區房價的發展趨勢和走向。銅陵市房地產開發投資額的增加，將給居民帶來未來房價上漲趨勢的預期，從而影響到其購買動機和購買交易量，最終造成房地產價格的相應波動。

　　4、商品房銷售面積。

　　房地產市場的供給量取決于商品房銷售面積的大小，并決定著市場發展導向。銅陵市商品房銷售面積的大小在一定范圍內受到供需理論的制約，繼而影響到商品房的價格。此外，全過程中的成本亦是影響商品房面積的規劃設計、銷售管理等的因素。

　　5、人口數量。

　　住宅一直是人們的生活必需品，其在人們生活中發揮的作用不言而喻。而人口數量決定了商品房的需求量，成為影響房地產價格的重要因素。對于銅陵市來說，其人口出生率、死亡率和流動率等影響著最終的人口數量，也勢必影響到市場的商品房需求量和交易量，繼而造成對價格的影響。

　　通過以上分析，我們可以總結出：這些影響因素證明了稀缺性的重要性，也反映了銅陵市的城市發展潛力是決定其房價高低的根本原因。只有深入挖掘這些因素，我們才可以得出更為準確的結論。

　　三、數據來源與處理

　　本文數據來源于歷年的《銅陵市統計年鑒》、銅陵市國民經濟和社會發展統計公報以及銅陵市人民政府數據庫。由于銅陵市商品房價格的影響因素諸多且千差萬別，故本文基于一定的考量選取了其中影響程度較大的五個指標：人均可支配收入、全市人均GDP、房地產開發投資額、商品房銷售面積和人口數量。基于數據的完整性和可獲得性，選取的期間為2003～2019年。

　　灰色關聯分析是系統分析中較簡單的一種分析方法，其對樣本數量沒有過多的要求，需要的計算量也相對比較小;但是其又比較可靠，能得到與定性分析相類似的結果。相較于層次分析法和模糊綜合評價法，灰色關聯分析方法不需要制定一個一個的目標，也不需要調查各個方面的數據，只需要得出各個指標關聯程度的大小并進行比較評價。基于灰色關聯度分析的種種優點，本文選擇對這些選取的數據進行灰色關聯度分析研究。

　　四、銅陵市商品房價格影響因素關聯度分析

　　(一)灰色關聯分析模型分析步驟

　　1、分析數列的選擇。收集數據，從而確定母序列和子序列，前者記為x0;后者記為(x1,x2，…，xm)。

　　2、變量的預處理。對變量進行去量綱化，對每個指標中的元素都進行如下處理：

　　其中，xi'(j)為每個指標中的元素，xi(j)為去量綱化后每個指標中的元素。

　　3、計算子序列與母序列之間的關聯系數。計算a和b:

　　其中，a為兩極極小差，b為兩極極大差，且i=1,2，…，m,j=1,2，…，n。

　　計算關聯系數：y(x0(j),xi(j))=a+ρ×bx0(j)-xi(j)+ρ×b

　　式中，ρ為分辨系數，主要用來削弱最大絕對差的數值太大帶來的失真，提升關聯系數之間的差異性，通常在0～1之間。本文根據相關參考文獻，將ρ取為0.5。

　　4、計算各指標與房價的灰色關聯度。各指標與房價的灰色關聯度滿足下式：

　　(二)灰色關聯分析結果。

　　由此可以得出，影響因素重要程度排名：全市人均GDP>人均可支配收入>商品房銷售面積>人口數量>房地產開發投資額。(表1、表2、表3)

　　(三)關聯指標的分析

　　1、銅陵市人均GDP成為影響程度最大的指標，是因為近些年來銅陵市的人均GDP呈逐漸上升趨勢，成為提高市民消費欲望和購買能力的重要推動力量。而消費的增長也會帶來市場需求的上升，從而推動銅陵市商品房價格上漲。

　　2、銅陵市人均可支配收入是影響消費者購買能力的重要因素，也成為了影響銅陵市商品房價格的較為重要的指標。

　　3、從供需層面來看，銅陵市商品房銷售面積的多少，不僅影響著市民的市場購買空間，也在一定程度上成為影響商品房價格的指標之一。

　　4、隨著銅陵市的穩步發展，其人口數量和規模也在不斷優化。而人口流動帶來的人口數量的變化不僅影響著銅陵市的經濟發展，更是影響著其商品房的銷售情況和價格。其中，適齡兒童上學的數量亦是人口數量這一影響因素的指標之一。

　　5、銅陵市房地產開發投資額的穩步上升，不僅體現了銅陵市綜合實力的提升，也體現了其在房地產行業的投入與建設。房地產行業與民生息息相關，其開發投資額也勢必會影響到商品房的供給與建設，從而影響其價格。

　　從一般因素來考慮，銅陵市的地區生產總值和人均GDP是影響其商品房價格的經濟因素，而全市人口數量和社會銷售品零售總額則為社會因素。其次，從區域因素來考慮，銅陵市的地區發展環境和人口流入規模成為制約其商品房價格的結構因素，而由區域影響的銅陵市房地產開發投資額和商品房銷售面積則成為發展因素。最后，從個別因素來考慮，銅陵市出臺的買房政策和適齡兒童上學數量成為了決策因素，商品房自身具備的設計和居住優勢則成為了客觀因素。

　　五、結論及建議

　　(一)結論。

　　本文采用灰色關聯度分析，將影響銅陵市商品房價格的五個重要因素依次進行排序，得出了較為客觀的結論。從整體上來看，銅陵市的經濟發展以及市民生活水平成為制約市民消費能力和商品房價格的重要因素。當然，影響銅陵市房地產價格的因素遠不止于此，這也是本文存在不足之處之一：選取的五個影響因素并不能高度概括影響銅陵市商品房價格的全部因素。然而，在不確定性更大的未來，影響銅陵市商品房價格因素涉及的層面將更廣闊，也更需要我們去深析研究并給出解決方案。

　　(二)建議

　　1、堅決抵制“炒房”，全面建設房地產布局。

　　在十九大報告中，習近平同志提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”，房地產行業與民生息息相關，是決定一個地區發展繁榮與否的重要因素。基于此，銅陵市政府相關部門要出臺更多的針對性政策，旨在為人民服務、提高銅陵市市民的滿意度和幸福指數，致力于建設“可持續健康發展房地產布局”。

　　2、不斷發展銅陵市經濟，提高經濟水平和收入水平。

　　灰色關聯度分析結果中，銅陵市全市人均GDP和人均可支配收入成為五個影響因素之中影響程度最大的兩個指標。誠然，銅陵市市民的購買能力受到收入狀況的限制和制約，而這也會顯著影響到商品房價格。由此，銅陵市應該大力發展當地經濟，提高當地的經濟水平和人們的收入水平。

　　3、合理控制銅陵市人口結構，穩定商品房價格。

　　不同年齡結構的銅陵市市民，對商品房的需求程度是顯著不同的，而這也會影響到銅陵市的房地產發展。因此，優化人口結構不僅有利于銅陵市房地產的穩定發展，還促進了全市的全面發展。此外，銅陵市應致力于穩定商品房的價格以保障民生，完善市場體系以促進全市房地產行業良性發展。

　　4、發展銅陵市民生地產，增進民生福祉。

　　房地產行業的發展與民生息息相關，因此銅陵市需要投入更多的資金和精力，致力于構建“可持續發展”的房地產市場行業。銅陵市還應該關注民生地產的發展、努力增進民生福祉，將提高廣大市民的生活滿意度和幸福感作為最終的宗旨。

　　參考文獻

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　　《銅陵市房價影響因素分析》來源：《合作經濟與科技》，作者：余彬,盛佳豪