摘要為提高人民生活水平，建立和諧進步的社會，我國正大力推動城市舊城改造工作。舊城改造項目政策性強，牽涉到群眾、政府、開發企業三方利益，稍一不慎將成社會問題。在舊城改造工作中，原先的國有地產企業優勢逐步體現出來，國有地產企業作為參與舊城改造的主體之一，成為舊城改造的開發企業，它既能更好貫徹政府精神，也能很好照顧百姓利益。這就是現階段國有地產企業重新發展的機會。
　　關鍵詞：國有地產企業，舊城區改造，抓住機遇，謀取發展
　　隨著我國改革開放的逐步深入，在市場經濟逐步成熟過程中，國有地產企業都曾面臨過一場真正意義上的考驗。一方面企業要生存要發展，就要面對公開競爭的土地市場，這是屬于完全市場行為的領域，高利潤同時也是高風險，由企業自負盈虧。另一方面國企與政府有著千絲萬縷的聯系，無法徹底分開，要完成政府委辦的危改任務、經濟適用住房，安置房等建設任務，這一塊屬于不完全開放的市場，利潤少，甚至有可能賠錢。在這種狀態下國有地產企業的發展過程出現了不同程度的分化，大部分國有地產企業被市場邊緣化。而當前為建設和諧社會，地方政府大力推動的舊城改造工程給國有地產企業帶來良好的發展機遇。
　　一、國有地產企業的優勢與劣勢
　　首先國有地產企業存在著明顯的優勢
　　1、信譽優勢：多數國有地產公司都隸屬于各類政府部門，行政上和業務上受政府雙重領導，嚴格按規章辦事，在銀行系統的信用和建設系統的資質等級較高，因而社會信譽比較好。
　　2、經驗和人才優勢：從公司成立以來，開發形式有商品房、合作建房、舊城改造、城中村改造。建設產品有住宅小區、商住綜合樓、寫字樓、專業市場、學校、度假村等形式建筑物。這些不同類型、不同規模、不同特點的項目積累了各種實際經驗，同時也培養一支由各專業組成的技術隊伍。
　　3、社會認同度優勢：因國有地產公司過去都隸屬于各級政府，經常參加政府主導的福利房、公益事業用房等，在市場與政府機關中享有較高的社會認同度。
　　國有房地產企業存在的劣勢；
　　資金積累少，融資方式單一：上世紀90年代根據中央政企分開要求，國有地產公司變為事業單位企業管理，原先利潤逐步收歸政府。造成企業自有資金逐日減少，1999年后，土地供應改為有償使用，失去政策照顧的國有地產公司又普遍存在的保守意識，缺少靈活多樣的融資方式，有限的自有資金很難適應充滿激烈競爭的土地市場。而隨著政策開放，房地產市場迅猛發展,越來越多民營資本進入地產市場，他們對國有房地產公司直接構成了經營和生存的的壓力，國有地產公司在市場陷入緩慢發展狀況。
　　二、舊城改造成為國有地產企業的新方向
　　國有地產公司如何能夠走出困境，舊城改造給他們提供了發展的新空間。
　　舊城改造是當前政府大力倡導和實施的利民政策，通過對舊城區的改造，統一規劃市政設施，達到對水利、電力、交通等的民生資源的合理配置，最終改善人民生活水平。但舊城區改造又是一件十分艱難的施政工程，其最突出問題就是：政府的決策、社會公眾的利益，開發商的利益這三方利益的平衡。一但政府決策在執行中出現問題，受損害的肯定是社會公眾的利益，還會引起負面效應。這其中如果開發商能夠做到很好的貫徹政府精神，并能做到適當得利就會使這兩方達到平衡，而這正是國有地產企業的強項。
　　現在一部分國有地產企業在生存和發展中遇到的主要困難在于資金短缺，最終導致手中無地開發，無項目可作。但卻具有大量的優秀技術人員、合理嚴格的規章制度、與政府協調一致的思想覺悟、社會信任感。可見以公共利益為重的舊城區改造項目，由于大部分是利民工程利潤低，并且涉及到居民動遷、城市基礎設施改造等問題，開發難度很大，多數的民營企業暫時尚處于觀望位置。這種條件下，國有地產企業的公益性、低利潤訴求就能和舊城改造的方針達成一致。所以舊城改造為國有地產企業提供了發展的新方向。
　　三、國有地產企業應如何面對機遇
　　國有地產企業要在舊城改造項目中抓住機遇就要做到以下幾點：
　　1、主動積極參與：舊城改造工程將涉及大量的社會和專業技術工作，國有地產企業利用自身優勢組織一支懂政策、服務意識強、專業知識全面的隊伍，主動參加由政府部門組成的機構開展前期各項具體工作。這讓國有地產企業在舊城改造工作中比民營企業掌握了先機。
　　2、做好項目規劃和項目運作策劃：根據改造范圍實際現情，在符合群眾需求，遵守城市規劃條例，完全貫徹政府精神的提前下，充分利用前期參與工作中獲取的準確資料，做好項目規劃設計和項目運作策劃，在為政府決策提供參考意見的同時保證經營利潤。能被政府和社會認可的規劃設計和運作策劃方案是企業成為舊城改造工作主體之一的有力保證。
　　3、靈活的融資渠道：舊城改造項目的啟動，需要大筆資金，全部依靠政府是不現實的，企業要充分利用政策采取靈活融資手段，比喻盤好現有資產爭取銀行支持，鼓勵職工參股、尋找優質社會資金參與。充足的資金量是企業成為舊城改造工作主體之一的有力保證。
　　4、品牌塑造：由于舊城改造項目具備政府形象，社會公眾利益，商品經營目的多種屬性，而且面廣時長，未來必將面臨日益激烈的市場競爭。因此通過適當宣傳包裝和營銷推廣，建立企業在市場上的知名度、美譽度和影響力就非常必要。這是市場的選擇也是為企業持續發展的需要。
　　四、舊城改造為國有地產企業提供的發展契機
　　1、市場契機：積極參與前期工作，做好隊伍組織和資金準備工作，高標準進行區域改造規劃設計和項目運作策劃方案。爭取政府體諒和理解國有地產企業存在的實際困難，適當降低企業在市政建設等方面的負擔，為舊城改造項目創造一個較合理的門檻和底限。這種合作方法給資金相對短缺的國有地企業創造市場契機。
　　2、合理的利潤空間：舊城改造項目會有大部分原居民選擇回遷，企業在這部分安置房建設過程少取或者不取利潤，而經過科學規劃，提高容積率，會有部分土地從舊城改造后優化出來，這就成為開發商的利潤點。以福州為例：2009年，福州市政府公布計劃將在未來三到五年內將實施中心城區1800多萬平方米的危舊房改造工程。按照這個計劃，將涉及到的土地面積在一萬畝以上，重建的建筑面積將達3300萬平方米以上（中心城區的容積率在5—6之間），扣除用于回遷的建筑面積后將多出1500萬平方米左右的商品房。按五年平均每年是300萬平方米（而參考數據是，2009年1—10月福州市五城區出讓商住用地11幅，土地面積946畝，規劃建筑面積163萬平方米）。每年300萬平方米的開發量將會給國有地產企業帶來巨大的經濟利益。
　　綜上：旨在提高民生的舊城改造工程，雖然充滿挑戰也給困境中的國有地產企業帶來了實實在在的發展機遇。用服務于公眾的心，提高自身能力，是國有地產企業借舊城改造擺脫企業停滯不前狀況的好機會。只有這樣才能在這次機遇中贏得發展機會。
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