摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，即對(duì)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本的管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理存在的問題，提出相應(yīng)的管理理論與方法，以供探討。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目；成本管理；對(duì)策
　　
　　隨著我國加入WTO，如何在控制質(zhì)量、保證工期的前提下，獲得預(yù)期的有效收益，是每一個(gè)工程管理的中心內(nèi)容。工程項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)與市場的結(jié)合點(diǎn)，是企業(yè)管理的落腳點(diǎn)，是發(fā)包單位評(píng)價(jià)企業(yè)素質(zhì)的直接對(duì)象。工程項(xiàng)目的成本控制，是工程項(xiàng)目管理狀況及實(shí)際所達(dá)到水平的綜合體現(xiàn)標(biāo)志，是評(píng)價(jià)工程項(xiàng)目管理的客觀、公正尺度，是對(duì)項(xiàng)目施工發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行預(yù)測、計(jì)劃、核算、控制、分析和考核等一系列科學(xué)管理工作的總稱[1]。加強(qiáng)成本控制，可以合理的補(bǔ)償施工耗費(fèi)，保證再生產(chǎn)順利進(jìn)行，促進(jìn)項(xiàng)目組織降低成本、增加盈利、擴(kuò)大積累，提高企業(yè)的競爭能力，增強(qiáng)企業(yè)素質(zhì)，進(jìn)而提高企業(yè)整體管理水平。正確認(rèn)識(shí)和掌握工程項(xiàng)目成本控制的本質(zhì)內(nèi)容，對(duì)指導(dǎo)工作具有重要意義。
　　一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目與成本管理現(xiàn)狀
　　房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭日益激烈，而激烈的的外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)，市場經(jīng)濟(jì)的基本罪責(zé)是優(yōu)勝劣汰，要想不被淘汰，必須根據(jù)市場規(guī)則對(duì)自身進(jìn)行調(diào)整。例如要想在國有土地出讓項(xiàng)目招投標(biāo)中獲勝，除必須具備企業(yè)資質(zhì)和整體實(shí)力外，還需要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢，使企業(yè)達(dá)到生產(chǎn)要素的合理配置，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量，降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進(jìn)步以達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益[2]。
　　在現(xiàn)有的房產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中，許多時(shí)候都在企業(yè)內(nèi)部推行項(xiàng)目承包制，即集房產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、施工于一體，開發(fā)企業(yè)同時(shí)也是施工實(shí)體，自行組織材料采購、進(jìn)貨安排，有的房地產(chǎn)公司還細(xì)分出園林施工分部和精裝修分部。這樣的設(shè)置，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能從項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期一直控制到施工活動(dòng)中的日常組織，能全面掌控項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程。缺點(diǎn)在于人力資源缺口大，項(xiàng)目的正常開展往往依賴于少數(shù)個(gè)別能力強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)/項(xiàng)目經(jīng)理，當(dāng)多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)展開后，往往難以應(yīng)付。以重慶房地產(chǎn)行業(yè)人才為例，每年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)人才的需求量大，業(yè)內(nèi)人才的流動(dòng)性強(qiáng)。因此留住人才、盡可能的開挖公司內(nèi)部人才的潛力，引入外部人才使之盡快融入企業(yè)文化，成為每個(gè)公司項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)均需面對(duì)和解決的問題。
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目與成本管理存在的問題及原因
　　（一）視成本管理為“點(diǎn)”，而不是“面”的概念
　　企業(yè)的價(jià)值增值過程是由研究、開發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售及售后服務(wù)等一系列“環(huán)”節(jié)連綴而成的價(jià)值鏈，企業(yè)的成本管理應(yīng)對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行管理。在企業(yè)的整個(gè)價(jià)值鏈中，各個(gè)環(huán)節(jié)之間是相互依存的。
　　（二）組織管理上存在的問題
　　首先是缺少擁有權(quán)力、承擔(dān)責(zé)任的成本管理部門。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)通行的管理做法是把成本核算與成本控制的主要任務(wù)委托給財(cái)務(wù)部門。但財(cái)務(wù)部門在實(shí)際工作中，更多做的是成本核算，有關(guān)成本控制主要是通過制度來被動(dòng)的“卡”，這樣在成本發(fā)生失控的時(shí)候，財(cái)務(wù)部門往往不能承擔(dān)失控的責(zé)任。事實(shí)上，成本是一項(xiàng)綜合指標(biāo)，它以貨幣形式表現(xiàn)，但又不是純財(cái)務(wù)問題，它涉及到項(xiàng)目施工的每一個(gè)階段，涉及技術(shù)、施工組織、核算、管理等各個(gè)方面，僅僅依靠財(cái)務(wù)部門并不能有效地解決成本控制。其次在成本控制上，缺少系統(tǒng)管理和對(duì)項(xiàng)目施工各個(gè)階段成本支出的系統(tǒng)控制。如有的注意材料費(fèi)用的節(jié)約，但不注意時(shí)間利用，有的想方設(shè)法使用新材料、新工藝以降低成本，但不注意材料庫損耗、材料采購成本的降低等等。
　　（三）施工方案上存在的問題
　　必須結(jié)合施工現(xiàn)場的實(shí)際情況，制定技術(shù)上先進(jìn)可行、經(jīng)濟(jì)上合理的施工方案。如考慮項(xiàng)目參加人員的素質(zhì)、數(shù)量，機(jī)械設(shè)備的技術(shù)狀況和特點(diǎn)，項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)、自然地理?xiàng)l件，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求和結(jié)構(gòu)特征等，選定幾種施工方法和施工程序，以進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，最后確定最適宜的施工方案。目前，在我國的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工中，不少工程項(xiàng)目都不進(jìn)行施工方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，即使比較也只是在技術(shù)上進(jìn)行比較或者是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)在局部方案上進(jìn)行比較，這種情況是因?yàn)槲覈�房地產(chǎn)企業(yè)的人員知識(shí)結(jié)構(gòu)和考慮問題的習(xí)慣有關(guān)系，因此，要有效的、系統(tǒng)的控制項(xiàng)目成本首先要從項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段做起，制定出最佳的施工方案。
　　（四）成本控制方法與手段上存在的問題
　　目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制工作主要由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，制定出的度是嚴(yán)格的，但實(shí)施的效果并不理想。其原因之一是缺少一套系統(tǒng)的成本控制方法和先進(jìn)的手段。沒有先進(jìn)的成本控制手段，項(xiàng)目施工過程中大量的數(shù)據(jù)信息就難以及時(shí)地進(jìn)行收集、傳遞、處理和儲(chǔ)存，就不能及時(shí)掌握項(xiàng)目成本的變化情況，成本控制也就失去了依據(jù)，更不能采取有效的措施去降低成本，保證企業(yè)利潤的最大化。
　　三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目與成本管理的對(duì)策
　　（一）項(xiàng)目成本控制原則
　　①節(jié)約性原則
　　節(jié)約就是項(xiàng)目施工用人力、物力和財(cái)力的節(jié)省，它表示用較少的人力、物力和財(cái)力的投入可以得到較多的產(chǎn)出。節(jié)約是提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的核心，是成本控制的一項(xiàng)基本原則。節(jié)約絕對(duì)不是消極的限制與監(jiān)督，而是積極創(chuàng)造條件，從提高項(xiàng)目的科學(xué)管理水平入手，來達(dá)到節(jié)約。在實(shí)際工作中，不少企業(yè)（和項(xiàng)目組織）只注重于嚴(yán)格成本開支范圍和有關(guān)規(guī)章制度，強(qiáng)調(diào)事后的分析和檢查，進(jìn)行“亡羊補(bǔ)牢”的防護(hù)性控制。這種思想對(duì)具有一次性特點(diǎn)的項(xiàng)目組織來說，在成本控制方面造成的危害尤其重大。因此，為了更好地貫徹節(jié)約原則，不但要加強(qiáng)成本的反饋控制和事后檢查分析，還要著眼于成本的事前控制，優(yōu)化施工方案，深入研究項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件和具體施工條件，擬定有關(guān)預(yù)防成本失控的技術(shù)、組織和經(jīng)濟(jì)措施，消滅成本控制工作的先天性不足，做到“防患于未然”，有效地發(fā)揮前饋控制的作用。
　　②全面性原則
　　項(xiàng)目成本控制中的全面性原則：1.項(xiàng)目全員成本控制。成本是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的指標(biāo)，它涉及到項(xiàng)目組織中所有部門、單位和每一個(gè)職工的工作業(yè)績，要降低成本，實(shí)現(xiàn)成本計(jì)劃，就必須充分調(diào)動(dòng)每個(gè)部門、單位和人員的積極性。2.項(xiàng)目全過程成本控制。工程項(xiàng)目確定之后，成本控制工作要從施工準(zhǔn)備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交后的保修期結(jié)束。首先，成本控制工作要伴隨項(xiàng)目施工的每一個(gè)階段，而不能等到“花錢”的時(shí)侯才進(jìn)行成本控制；其次，成本控制工作要考慮項(xiàng)目整個(gè)壽命周期的總成本，如在施工準(zhǔn)備階段制訂最佳的施工方案，按照計(jì)劃要求和技術(shù)規(guī)范施工，不但能充分利用項(xiàng)目組織現(xiàn)有的資源，減少施工過程中的成本支出，而且，由于工程質(zhì)量的提高，減少了工程竣工移交后的保修費(fèi)用，進(jìn)而可能減少了用戶在使用階段的維修保養(yǎng)支出。
　　（二）轉(zhuǎn)變經(jīng)營思想，加強(qiáng)組織管理
　　①樹立現(xiàn)代成本控制觀念
　　現(xiàn)代成本控制提出了一種嶄新的經(jīng)營觀念和成本經(jīng)營模式，它要求對(duì)傳統(tǒng)的企業(yè)管理觀念和管理方法進(jìn)行改革。1.在經(jīng)營思想上破除單純依靠提高工程造價(jià)來提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的思想，樹立“低成本，高效益”的觀念，著眼于企業(yè)內(nèi)部挖潛改造，降低成本。2.在經(jīng)營上變成本的事后核算為事前的成本控制；變成本開支的實(shí)報(bào)實(shí)銷為先算后用，限制使用；變財(cái)務(wù)部門的單兵作戰(zhàn)為全員參加的成本控制；實(shí)現(xiàn)“哪里有費(fèi)用，哪里就有成本控制點(diǎn)”的全過程、全方位控制；3.在分配上，建立和完善誰節(jié)余誰受益，誰超支誰受罰的管理制度。
　　②改進(jìn)和完善施工項(xiàng)目成本管理的基礎(chǔ)工作
　　建立起以成本責(zé)任制為中心的企業(yè)規(guī)章制度，從基礎(chǔ)工作入手，加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理。1.實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理，優(yōu)化項(xiàng)目成本控制過程。項(xiàng)目部通過規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)化管理，使成本控制目標(biāo)明確，責(zé)任分明，避免職責(zé)不清，互相扯皮等現(xiàn)象的發(fā)生，建立起成本管理良好規(guī)范的工作程序。2.加強(qiáng)施工預(yù)算和定額管理，促進(jìn)成本控制過程管理的科學(xué)化。施工預(yù)算是按照原材料定額、工時(shí)定額和費(fèi)用定額進(jìn)行計(jì)算編制的，是對(duì)項(xiàng)目成本的總體規(guī)劃，是對(duì)企業(yè)加強(qiáng)全面、全過程的控制，有利于成本的分析[3]。
　　定額管理是施工企業(yè)基礎(chǔ)管理工作，是有效控制消耗的重要手段，為施工企業(yè)進(jìn)行成本控制、評(píng)價(jià)提供了基本依據(jù)。
　　（三）優(yōu)化施工方案，加強(qiáng)成本控制
　　①設(shè)計(jì)工作中的成本控制
　　設(shè)計(jì)工作是房地產(chǎn)企業(yè)施工的向?qū)В瑢?duì)工程的價(jià)值、質(zhì)量、成本起著決定性的影響，因此確保設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理。
　　②結(jié)合設(shè)計(jì)方案確立合理的施工計(jì)劃
　　整體施工計(jì)劃的合理性直接關(guān)系到成本控制的最終效果，應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮與制訂：列出整個(gè)施工工程項(xiàng)目內(nèi)容，并一一進(jìn)行材料運(yùn)輸、人工等成本的核算，以及工時(shí)的數(shù)量進(jìn)行確立，對(duì)以后檢查與監(jiān)控做好基礎(chǔ)工作。對(duì)總體工程進(jìn)行垂直或橫向分解，確立出分項(xiàng)工程以及相對(duì)應(yīng)的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和其它費(fèi)用等，這樣可以分段來控制費(fèi)用成本的發(fā)生。依據(jù)分項(xiàng)工程的內(nèi)容確立出相對(duì)應(yīng)的人員、材料、機(jī)械的配備，避免人員窩工、機(jī)械閑置等的浪費(fèi)。
　　四、結(jié)束語
　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一個(gè)綜合的系統(tǒng)工程，涉及到企業(yè)的行政人事、工程、營銷、財(cái)務(wù)等，面廣量大，錯(cuò)綜復(fù)雜；如果管理上出現(xiàn)一點(diǎn)紕漏或松懈，就可能給項(xiàng)目帶來重大經(jīng)濟(jì)損失。所以，推行全員全崗位控制，提倡成本精細(xì)化管理，對(duì)內(nèi)挖潛力，對(duì)外開源節(jié)流，才能做到從源頭上控制成本，實(shí)現(xiàn)成本最優(yōu)化，效益最大化。
　　
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