摘要：房產(chǎn)測(cè)量是一項(xiàng)基礎(chǔ)性的工作，筆者結(jié)合實(shí)際情況，分析了當(dāng)前房產(chǎn)面積測(cè)量中存在的一些問題，并針對(duì)性的提出了相應(yīng)就的解決辦法，可供相關(guān)專業(yè)人士參考。
　　關(guān)鍵詞：房產(chǎn)、面積測(cè)量、對(duì)策
　　
　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市建設(shè)的需要，在房屋拆遷與市民購房的時(shí)候，房屋面積如何測(cè)算以及建筑如何分?jǐn)偣灿妹娣e的等問題受到了很多人的關(guān)注，不少爭(zhēng)議也是由此引發(fā)的。為了更好讓人們?nèi)罕娏私饨ㄖ�面積測(cè)算與共用建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算方法，也為了提高房產(chǎn)測(cè)繪的準(zhǔn)確性、現(xiàn)實(shí)性、技術(shù)性，本文針對(duì)近些年來房產(chǎn)測(cè)量中房屋建筑面積測(cè)算中時(shí)常發(fā)生的一些問題進(jìn)行了探討，并提出了相應(yīng)的解決策略。
　　1房屋建筑面積測(cè)算的一般規(guī)定
　　1）外墻量點(diǎn)取自室內(nèi)地平面以上1.00~1.40m，房屋每邊應(yīng)獨(dú)立測(cè)量兩次以上，以便于結(jié)果的檢核。手持測(cè)距儀進(jìn)行測(cè)量時(shí)，量距結(jié)果進(jìn)行四舍五人，取至0.01。
　　2）能夠計(jì)算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備的條件如下：有上蓋；有圍護(hù)結(jié)構(gòu)；結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性建筑物；層高≥2.20m，可以作為人們正常生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所。
　　3）層高的計(jì)算方法。成套住宅層高，指上下二層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離，也包括樓板面至屋頂平臺(tái)面的高度，但房屋頂面或平臺(tái)都不應(yīng)包括隔熱層的高度；斜面屋頂?shù)膶痈撸�若為混合結(jié)構(gòu)，量至內(nèi)空2.05m(加水泥板厚度0.15m1，若為瓦頂量至擱瓦的木板上2.20m(板下加板厚)。
　　4）對(duì)在《規(guī)范》實(shí)施前已測(cè)繪認(rèn)定的房屋建筑面積，提出異議要求復(fù)核的，一律執(zhí)行原測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)。
　　5）房屋面積計(jì)算時(shí)計(jì)算建筑面積的基本原則參照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》第8條房屋面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定。
　　6）共有共用面積的處理和分?jǐn)偣�式以及共有建筑面積的分?jǐn)倕⒄铡斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》附錄B。
　　2房產(chǎn)測(cè)量中面積量算存在的問題及解決方法
　　2.1突出墻面部分的面積計(jì)算
　　在高層建筑中，因結(jié)構(gòu)需要在下面幾層(商業(yè)區(qū)和辦公區(qū))可能有與墻體相連和屋內(nèi)獨(dú)立的承重結(jié)構(gòu)柱，遇到此種情況，目前的處理方法是：無論柱子多大，其面積計(jì)人該柱平面位置所在的套內(nèi)建筑面積中(分零攤位除外)，這意味著此面積還要去分?jǐn)偲渌�的共有面積。此種方法處理的弊端在于：承重結(jié)構(gòu)是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)需要而設(shè)計(jì)，并不是為一戶專用，把其面積計(jì)人該戶套內(nèi)建筑面積不符合產(chǎn)權(quán)人的客觀利益。國標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》明確規(guī)定有“套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成”，由此可見，把承重結(jié)構(gòu)柱納入套內(nèi)建筑面積是不符合國標(biāo)精神的。
　　建議：承重結(jié)構(gòu)柱的設(shè)立是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)考慮，應(yīng)由整棟房屋共同分?jǐn)偂?br /> 　　2.2關(guān)于伸縮縫
　　《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》上規(guī)定：有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。現(xiàn)在有兩種觀點(diǎn)，其一認(rèn)為：只要是與室內(nèi)相通的伸縮縫，則整個(gè)伸縮縫均計(jì)算建筑面積，無論伸縮縫的寬度多寬。其二認(rèn)為：只要是與室內(nèi)相通的伸縮縫，通行的部分計(jì)算伸縮縫面積，余下的部分不算。一般的伸縮縫面積相對(duì)本棟樓來說并不大，若單獨(dú)只計(jì)算其通行的部分也只是門口那一小部分。而這點(diǎn)面積的界定有時(shí)由于尺寸的不詳，結(jié)果并不十分準(zhǔn)確，計(jì)算起來也十分麻煩。
　　建議：只要是通行的伸縮縫，均應(yīng)全部計(jì)算建筑面積。雖然沒有通行的部分有人認(rèn)為沒有使用到，然而，作為伸縮縫具有的功能，此部分空間全樓均得到收益。
　　2.3復(fù)式結(jié)構(gòu)的有關(guān)問題
　　2.3.1關(guān)于自然層的認(rèn)定
　　房屋自然層數(shù)是指房屋的樓板和地板結(jié)構(gòu)分層的層數(shù)，復(fù)式(或越層)結(jié)構(gòu)中上層應(yīng)算自然層數(shù)。由此引發(fā)一些值得探討的問題：
　　戶外樓梯、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井的面積會(huì)大幅度(甚至成倍)增加，勢(shì)必會(huì)加大復(fù)式房(或躍層)權(quán)利人的共有面積分?jǐn)偭俊Ｖ灰蚴菑?fù)式(或躍層)就加算梯間、垃圾道等的面積有些欠妥。
　　2.3.2關(guān)于復(fù)式建筑斜屋面
　　隨著我國經(jīng)濟(jì)的繁榮和建筑業(yè)的蓬勃發(fā)展，城市建筑在滿足居住的同時(shí)也越來越講究獨(dú)特、美觀、新穎。于是，一批又一批的復(fù)式建筑斜屋頂應(yīng)運(yùn)而生。這就意味著今后測(cè)算商品房要測(cè)算更多的斜屋面房屋。
　　對(duì)于斜屋面房屋怎么測(cè)算?《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定：斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2O米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。斜屋面頂?shù)姆课菔侵冈诜课菸蓓敾蛱烀嫔狭碛幸挥谰玫摹⒖晒┤藗兙幼∮玫幕騼?chǔ)存物品用的斜面屋頂房屋。
　　如果單純是斜屋面的房屋，直接“切取”2.20米的高度計(jì)算倒也方便、準(zhǔn)確，遇到帶有三角形“老虎窗”的斜屋面情況就不一樣了。這種三角形“老虎窗”斜屋面因其僅窗頂部分高于2.20米，兩側(cè)逐漸斜下又低于這個(gè)高度，可計(jì)算的面積并不大，且結(jié)構(gòu)錯(cuò)綜復(fù)雜，測(cè)算起來十分麻煩，界定也不見得準(zhǔn)確。
　　建議：這種三角形“老虎窗”斜屋面房屋的窗頇超過2.20米的部分可以不予考慮。
　　2.3.3對(duì)房屋內(nèi)部上空的處理
　　因?yàn)闆]有明確的規(guī)定，不同的工作人員對(duì)不同的房屋上空部分都有自己不同的計(jì)算方法。一特別是上空部分的墻體面積，甚至在很多計(jì)算建筑面積的軟件中，對(duì)此的理解也不盡相同。在一些計(jì)算軟件中，外墻面積按層計(jì)算，沒有考慮到內(nèi)部是否有與外墻有關(guān)的上空部分，往往會(huì)發(fā)生重復(fù)計(jì)算外墻面積的情況。
　　正確的做法是，當(dāng)外墻是上空的一面支撐時(shí)，例如一部分復(fù)式房屋的挑空大廳等，作為這部分的外墻，就只能計(jì)算成是復(fù)式下層的建筑面積，不能在計(jì)算上層時(shí)重復(fù)計(jì)算。
　　2.4共有面積被分?jǐn)偟讲煌�功能區(qū)或樓層的計(jì)價(jià)差異問題
　　隨著國家住宅商品化的深入和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益活躍，房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系越來越復(fù)雜，由傳統(tǒng)的單一產(chǎn)權(quán)向多元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化。因此共有面積計(jì)價(jià)與共有面積計(jì)算和分割呈現(xiàn)出的矛盾越發(fā)突出：如地下室的銷售價(jià)格往往比地上部分低得多，當(dāng)其為共有面積被分?jǐn)偟讲煌�的功能區(qū)或樓層時(shí)，其價(jià)位也被確定為與該功能區(qū)或樓層的價(jià)位一致。若同時(shí)被攤位和住宅分?jǐn)偅瑒t會(huì)出現(xiàn)同為地下層共有面積而價(jià)位差異畸形的情況。顯然，這種計(jì)價(jià)方法對(duì)權(quán)利人利益是一種極大的侵害，但又十分隱蔽。所以如何從面積計(jì)算角度出發(fā)來解決這一矛盾值得探討。
　　2.5樓梯問題
　　樓梯是多層房屋很重要的一部分，很多房屋建筑面積以及產(chǎn)權(quán)糾紛都與樓梯有關(guān)。因此，如何理解和準(zhǔn)確地計(jì)算樓梯的建筑面積就顯得十分重要了。在目前情況下，樓梯建筑面積的測(cè)算主要是依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，該規(guī)范對(duì)樓梯建筑面積的計(jì)算進(jìn)行了一般性規(guī)定和一些特殊性規(guī)定，但在實(shí)際操作中，有可能遇到一些規(guī)范中沒有涉及到的情況。樓梯作為公用建筑面積中的重要組成部分，隨著建筑設(shè)計(jì)的復(fù)雜化，其建筑面積也趨向復(fù)雜化，具體情況要根據(jù)設(shè)計(jì)情況及產(chǎn)權(quán)使用情況而定。
　　2.5.1一般情況下樓梯建筑面積的計(jì)算
　　《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中對(duì)房屋的建筑面積規(guī)定了三個(gè)大的原則：1）結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑；2）層高在2.2m以上(含2.2m)；3）有上蓋。這三大原則是進(jìn)行房屋建筑面積測(cè)算時(shí)的首要原則，對(duì)樓梯的建筑面積測(cè)算同樣適用。同時(shí)，規(guī)范對(duì)一些特殊的無頂蓋的室外樓梯作了例外的規(guī)定，其他無頂蓋的室外樓梯只計(jì)算各層水平投影面積的一半作為其建筑面積。
　　2.5.2空走樓梯的面積計(jì)算
　　在一些綜合樓宇中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)下面幾層（一般是非住宅)通往上部功能區(qū)(一般為住宅)的樓梯(含步行梯和電梯)連續(xù)空走的情況，即該樓梯在下面幾層不開門而直接通過。如果嚴(yán)格按照“誰使用，誰分?jǐn)?rdquo;的原則進(jìn)行分?jǐn)偀o疑加大上部功能區(qū)的共有面積，從使用功能來看，空走樓梯確實(shí)只為上部功能區(qū)使用，而從設(shè)計(jì)角度看，它的出現(xiàn)是出于為上部功能區(qū)使用者出人方便和非住宅部分便于管理的需要而專門設(shè)計(jì)的。第一種建議：樓梯空走由其經(jīng)過的功能區(qū)和服務(wù)功能區(qū)共同分?jǐn)傒^為合理。第二種建議：商住樓的商業(yè)部分單位平方米的售價(jià)在制定時(shí)己經(jīng)考慮了整幢樓的總體造價(jià)問題，所以這部分樓梯間不應(yīng)該再由商業(yè)部分分?jǐn)偭恕Ｈ羰巧虡I(yè)部分使用了樓梯問，那么它就得根據(jù)情況分?jǐn)倶翘蓍g共有建筑面積。
　　2.5.3復(fù)式房屋樓梯的計(jì)算
　　若一層房屋有躍層現(xiàn)象，即一套房屋包括了由室內(nèi)樓梯相連的一層和二層兩部分，該套房屋一般都在一層設(shè)有門洞，而樓梯問里則沒有門洞，那么該套房屋就不應(yīng)該參加樓梯問的分?jǐn)偂Ｈ粲虚T洞與樓梯問相通，則必須參加樓梯間及其他相關(guān)共用建筑面積的分?jǐn)偂?br /> 　　2.6關(guān)于陽臺(tái)
　　近幾年來，由于上級(jí)政策關(guān)于對(duì)陽臺(tái)面積確認(rèn)有著幾次變化，因此在實(shí)際陽臺(tái)面積計(jì)算中就存在一些伸縮性，這也給產(chǎn)權(quán)面積的確認(rèn)帶來了一定的不穩(wěn)定性。
　　2.6.1關(guān)于封不封閉的陽臺(tái)
　　在《房產(chǎn)測(cè)繪制度》改革實(shí)務(wù)研討會(huì)上，有專業(yè)人士認(rèn)為：陽臺(tái)封不封閉均按圖紙上定論或另有批文，圖紙上未封閉的陽臺(tái)，實(shí)際測(cè)量時(shí)若是封閉也按圖紙上末封閉算。筆者認(rèn)為：封閉陽臺(tái)和不封閉陽臺(tái)面積差了一半，這樣依圖紙而定未免脫離實(shí)際，給商品房面積確定，帶來很大誤差，會(huì)造成面積糾紛。而商品房測(cè)量的目的，恰恰是為了房屋實(shí)際面積的準(zhǔn)確性。
　　筆者建議：商品房面積應(yīng)以實(shí)測(cè)時(shí)的面積為主，故陽臺(tái)封不封閉也應(yīng)以實(shí)測(cè)時(shí)狀況或另有特別批文為準(zhǔn)。
　　2.6.2關(guān)于封閉陽臺(tái)建筑面積的探討
　　《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中并沒有明確的指示對(duì)封閉陽臺(tái)的確認(rèn)是“以設(shè)計(jì)文件或其它批準(zhǔn)文件”為準(zhǔn)，還是以現(xiàn)狀封閉為準(zhǔn)，筆者翻閱了大量的房產(chǎn)測(cè)量參考文件，幾乎所有的文件中都提及陽臺(tái)封閉與否以“以設(shè)計(jì)文件或其它批準(zhǔn)文件”為準(zhǔn)。封閉陽臺(tái)的確認(rèn)以“以設(shè)計(jì)文件或其它批準(zhǔn)文件”在有些問題用為準(zhǔn)，比較有實(shí)際意義和可操作性，而且矛盾相對(duì)少一些。因?yàn)楝F(xiàn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》來對(duì)照操作就比較棘手，求變更房產(chǎn)證面積，理由是原來未封閉的陽臺(tái)現(xiàn)已封閉，例如有些房屋主提出要按國標(biāo)中的規(guī)定說明應(yīng)全算面積，故前來變更房屋產(chǎn)權(quán)面積；還有一種情況，有些拆遷戶把陽臺(tái)封閉一下，要求全算建筑面積。因此建議對(duì)封閉陽臺(tái)的面積確認(rèn)加以明確說明，在沒有明確說明前，對(duì)是否屬于全封閉的陽臺(tái)應(yīng)以設(shè)計(jì)圖紙中明確為封閉陽臺(tái)為準(zhǔn)。
　　2.6.3關(guān)于天面上的曬臺(tái)
　　曬臺(tái)有別于陽臺(tái)，一般是指天面上沒有頂蓋的，四周有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，可供人們正常活動(dòng)的空間平臺(tái)。《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定：房屋的天面、挑臺(tái)均不計(jì)算建筑面積。然而，實(shí)際建筑中有不少曬臺(tái)可獨(dú)立使用，且四周圍護(hù)結(jié)構(gòu)很高，有的超過了2.20米。居住者只要在棚上加頂蓋完全可以當(dāng)作陽臺(tái)，其空間面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于陽臺(tái)。顯然，這樣的曬臺(tái)占了很多“便宜”。如果將這樣的曬臺(tái)按陽臺(tái)計(jì)算面積，因其面積很大，套內(nèi)面積就會(huì)增加很多，且這塊面積又是不封閉的，也不為合理。
　　建議類似這樣的陽臺(tái)，如果四周圍護(hù)結(jié)構(gòu)超過了2.20米，建筑面積均可按50％計(jì)算。反之，則不應(yīng)計(jì)人建筑面積。
　　3結(jié)束語
　　以上幾個(gè)方面，僅僅是一些方面的問題。隨著房屋造型設(shè)計(jì)的不斷更新，房產(chǎn)測(cè)量工作的難度也越來越大，在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中沒有涉及到的有關(guān)問題也會(huì)越來越多，這就提出了許多新課題，也促使大家要積極尋找解決問題的新途徑，積累工作經(jīng)驗(yàn)，拓寬工作思
　　路，并以此為動(dòng)力推進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)的健康發(fā)展。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
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