摘要：本文上半部分首先就當前國內外保障性住房政策進行研究探討，接著就我國現行的保障性住房政策進行分析，探討其優缺及不足，并提出相關建議；下半部分則就廣西桃花源祈福城小區進行個案分析，結合國家政策及地區經濟狀況，進行規劃設計。
　　關鍵詞：保障性住房政策廣西南寧桃花源祈福城小區
　　
　　1保障性住房定義
　　社會保障性住房是指政府提供的，限定建設標準、供應對象和銷售價格或租金標準，具有保障性質的住房，具體包括社會保障性商品房、社會保障性租賃房（含廉租房、普通租賃房、租賃公寓）、安置房（含拆遷安置房、解危安置房以及落實僑房政策安置房）等。社會保障性住房的建設與管理實行統一建設、統一分配、統一管理、統一運作。
　　2國內外相關探索
　　2.1國外
　　2.1.1韓國
　　 
　　圖01-02：韓國70年代中低收入人群房屋狀況
　　
　　2000-2006年，韓國住宅建設以年均20％以上的速度逐年增加，房價持續快速上漲，其中首爾更是成為高不可攀的“富人區”，與此同時房屋租賃價格上漲。經濟高速發展、城市化過程往往伴隨著大量中低收入群體無法支付高額房價，特別是在首爾等地區出現大量的投資客、炒房群體，影響社會穩定和金融秩序，因而韓國政府主導大力發展面向城市中低收入戶的公共住房政策：（表01）
　　1) 建設中小型住房和租賃住房等公共住房，致力于解決中低收入戶住房問題；（圖01-02）
　　2) 在財政、宅地、金融和稅制等方面給予優厚支援。
　　城市中低收入戶公共住房政策實施以來，極大緩解韓國住宅供求矛盾，最大程度地保障居民住房需求，與此同時，遏制住宅市場投機泡沫，房價水平走向平穩。
　　•小結：
　　首先，保障目標及范圍明確。韓國政府進行了社會階層細分化工程，如絕對支援階層、部分支援階層和自立階層，對不同階層實施不同的公共住房政策；
　　其次，公共住房建設標準合理性，嚴格面積控制，全部在85平米以下；
　　
　　•表01：公共住房主要類型：
　　類型 使用條件 服務人群 備注
　　小型商品住房 小型公共住房 有購買力的中低收入戶 住房面積約為60平米以下
　　公共租賃住房 永久租賃房（非營利性住房） 城市貧困居民 國家或地方政府投入政府預算建設，或“國民住宅基金”的支援而建設。
　　 公共租賃住房（租賃期為5-50年，租賃期滿后出賣） 由于拆遷等原因造成的無房者等中低收入戶 
　　 國民租賃房（租賃期為30年） 前一年收入不到城市工人家庭月平均收入50%～70%的無房者，并且是住房認購儲蓄戶 
　　
　　再次，制定了相關法律確保立法保障，先后制定了如《住宅供應法》、《租賃住宅建設促進法》等；
　　最后，政府強化在住房金融、宅地供給和有關租稅優惠，特別是為降低土地成本，由大韓住宅公社或土地開發公社等公共機構開發公共住房用地。對購買小型住宅、租賃住房者進行大幅度的稅收優惠，比如在流通和保有住房環節上產生的取得稅、登錄稅和轉讓所得稅進行免稅或減稅的優惠政策。
　　2.1.2英國
　　70年代福利住房
　　經歷30年代的經濟危機和二戰，英國政府面臨最為嚴重的住房短缺狀況。為穩定社會，促進經濟復興，政府積極建設大量公有住房以低廉租金出租給普通居民。年租金只是相當于當時房價的1.1%。（西方國家市場年租金通常為房價的5%）
　　為避免不同收入家庭可以享受同樣福利的不合理局面，出臺標準住房福利，與收入水平相關，也比較合理。（圖03）
　　80年代鼓勵購買公房
　　大量資金興建公有出租房政策使得英國政府背上沉重財政負擔，還一定程度上干擾住房市場有效運行。
　　在住房福利制度改革中，首先是鼓勵私人購買住房，公有住房私有化；其次是大規模的消減公共開支，減少住房補貼。
　　
　　圖03：英國房價已經躍居全球之冠
　　變革新時代
　　自1997年至2007年10年間，英國住房價格增長了200%，使得低收入階層的住房短缺問題再次顯露出來。
　　2007年，英國將實現興建300萬戶新住房的目標，以解決日益擴大的一般住宅短缺危機。英國的福利住房保障又要進入一個變革的新時期。
　　2.1.3美國
　　美國住房制度沿襲英國，在20世紀80年代以來逐步建成公共福利方案，即對有未成年人負擔家庭的援助、額外保障收入、醫療救助方案和食品(券)補貼，公共福利方案是美國福利制度的核心，對緩解貧困危機、特別是城市貧困發揮重要作用。（圖04-08）
　　1994年，美國執行《聯邦受援區和受援社區法案》，分別由聯邦政府住房和城市發展署批準了6個城市受援區和65個城市受援社區，以推動貧困群體的居住環境改善和社區發展，幫助貧民獲得可持續性生計。
　　小結：通過拉動經濟增長，將居民住房納入社會保障福利體系。
　　 
　　圖04-05：美國中低收入人群房屋狀況 
　　
　　圖06：美國住區規劃
　　 
　　圖07：美國商品住宅社區 圖08：美國商品住宅，可俯瞰城市景觀
　　
　　2.1.4小結
　　通過以上三個案例可知，盡管三個國家體制不同，發展歷程不同，但對于保障性住房都通過一種模式，三個步驟組成，即：初期廉價出租，設立保障標準，立法保障體系。隨著經濟發展，社會保障不斷完善，在不同時期再相應采取不同對策。
　　2.2國內
　　2.2.1我國住房政策
　　我國從建國以來，住房也從福利分房，到住房投入市場的歷程。現今，住房體系中對不同收入家庭實行不同住房供應政策。（表02）
　　
　　
　　
　　
　　表02：不同家庭的住房供應政策
　　最低收入家庭 租賃廉租住房
　　中低收入家庭 經濟適用住房
　　中高收入家庭 購買、租賃商品住房
　　
　　兩限房的界定：建設部副部長齊驥在“解決城市低收入家庭住房困難的情況新聞發布會”上指出，兩限房不是保障性住房，而是一種政策性商品住房。一些城市房價上漲比較快，外地、境外人士到這些城市購房比例較高，造成市場供需不平衡，是這些城市房價上漲的重要原因，比如北京，據統計，大于三分之一的商品住房賣給北京以外的人。而當地居民需要承受很高的房價。因此，政府提出“兩限商品住房”概念。普通市民可以通過租賃房屋來解決暫時住房問題。
　　因此，兩限房是區別于一般保障性住房的，為本城市居民建設的政策性商品房。“兩限”，即“限房價、限面積”。
　　由以上概念界定可知，在我國現有住房政策中，只有經濟適用住房、廉租房納入社會保障性住房政策，而兩限房和一般商品房則是屬于非保障性的，購買者擁有自我產權的商品住房。
　　2.2.2保障性住房問題現狀
　　經濟適用住房、廉租房在建設和管理中問題不斷：(表03)
　　表03：保障性住房問題現狀
　　經濟適用住房 開發計劃不落實，土地供應難以保證
　　 供應對象模糊，審核不嚴
　　 有些城市供應規模偏小，造成供不應求現象
　　 建設標準偏大，初期開發建設的房屋面積過大
　　廉租房 實物和貨幣來源不暢
　　 租金標準難以確定
　　 保障方式不完善
　　 監督體系不嚴格
　　 地區間進展不平衡
　　
　　2.2.3我國保障性住房問題原因
　　關鍵在于與住房市場化進程相比，低收入家庭住房保障制度建設相對滯后。經濟適用房、廉租房在一些城市成為“點綴”，覆蓋面與現實需要相比還有相當大的差距：（圖09）
　　
　　圖09：保障性住房雖然在建，但商品房依然占市場主體
　　1）政府對保障性住房建設缺乏應有的態度
　　拿出一定土地建設經濟適用房，意味著地方政府不能再通過經營土地獲取巨額土地收益；建立住房保障制度，解決廣大中低收入人群的住房問題，不足以很快提高政績，不如單純追求GDP的增長速度那么突出。因此，我國住房保障制度的公共財政支出嚴重缺位。一方面，政府部門從土地出讓中獲得大量收益，另一方面，卻不愿意為建立中低收入家庭住房的保障體系出錢。
　　2）公共財政對保障性住房支持不足
　　從國外經驗看，不少國家在公共財政支出中都有社會保障住房一項，而在我國公共財政支出中，只有廉租房明確要以公共財政資金為主，其他涉及到住房保障的支出并未納入財政預算中。國外政府在住房保障方面一般采用立法、財政、金融和稅收等多種手段和措施給予支持。與之比較，我國住房保障手段比較單一，金融、財政和稅收上的系統配套支持政策嚴重不足。
　　3）經濟適用房準入標準過于簡單
　　由于供應對象寬泛，經濟適用房制度很難保證那些最需要解決住房問題的中低收入家庭的優先權；在個人信用體系和住房檔案不健全的情況下，資格審核容易流于形式，出現了騙購、轉讓獲利等現象，使經濟適用房制度的公平性受到質疑。
　　2.2.4我國保障性住房問題的對策
　　1）政府制定住房政策時，應明確區分“保障性住房”與“房地產市場”
　　在一些發達國家，即便居民平均收入已達到很高的水平，保障性住房仍然占有相當比重，比如：英國發展公共住房有100年左右的歷史，雖然經歷過“公房私有化”階段，到目前為止，仍然有20%的居民住房通過住房保障制度來解決。我國發展住房應遵循“保障+市場”的模式。保障性住房由政府提供和管理；而商品房市場由市場機制來進行資源配置，政府通過制定政策來進行宏觀調控。
　　2）政府在保障性住房體系中應發揮主體地位
　　自98年住房制度改革以來，我國保障性住房出現一系列問題，根本原因就在于政府作為管理主體的缺位。據國外經驗，公共住房的運行是一個系統工程，需要由政府作為主體設立專業管理機構來負責。一方面，政府應將保障性住房的投入納入財政預算，這是建立住房保障體系的基本保障。國外的公共住房政策對政府投入都有明確規定，并有法律保證，政府也有固定財政預算安排及專項基金等配套政策。但目前我國除了對廉租房及住房補貼有少量投入外，其他涉及住房保障的支出還沒有納入財政預算安排。另一方面，政府應切實加大廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的土地有效供應，發揮好稅收和信貸政策調節作用，加大住房需求調節力度，引導合理的住房消費。
　　3）制定和完善中低收入家庭標準體系，了解保障性住房需求，加強監督管理
　　公共住房的保障對象是中低收入群體，其劃分標準，是制定住房保障政策的核心問題。確定群體的數量，是制定保障性住房準入標準和供應計劃的基礎。
　　現階段，我國中低收入者所占比例人群的比例較發達國家要大得多。確定收入劃分標準，需要統計部門在統計調研的基礎上，運用科學計算方法得出。在確定合理的收入劃分標準之后，還要結合政府保障目標和計劃、居民的居住條件、家庭構成等因素，最終確定保障對象數量，這是一項復雜的基礎性工作。另一方面，要加強管理工作，嚴格防止政府部門和官員的權力尋租行為，避免出現經濟適用房面積過大，出售給不符合條件的個人等現象再現。
　　4）嚴格控制保障性住房面積標準
　　我國住房保障制度處于起步階段，居住面積應以“滿足基本住房需求”為原則，經濟適用房、廉租房的設計應強調功能優先，居住面積應受到嚴格控制。
　　5）擴大住房公積金覆蓋范圍
　　在不影響公積金制度正常運行情況下，將中低收入職工納入住房公積金制度覆蓋范圍，讓他們在這一制度中受益。
　　6）完善社會保障體系
　　我們的社保問題還沒有完全解決，把醫保、教育等問題都放棄，優先解決住房問題不太現實。保障體系是以戶籍為主導，城市給人們提供保障和財產分配，農村卻不能享受。
　　3案例研究——南寧桃花源祈福城小區規劃設計方案
　　桃花源祈福城小區是南寧2003年重點經濟適用房建設項目，東盟博覽會28個配套項目之一。桃花源祈福城小區位于安吉大道中段，與安吉路、北湖路兩大交通干線相鄰，與項目緊鄰的安吉大道連接城市的快速環道與外環，位居南寧城市發展的區域中心。(圖為2010年小區建成后的實景圖)
　　
　　小區總用地289831平方米,總建筑面積約57萬平方米,容積率為1.99,其中住宅約5000套,52萬平方米,按平均3.5人/戶,小區建成后將成為21000人口的大型生活社區。小區建設共分為五期,其中首期用建筑面積約8萬平方米。
　　規劃設計力求處理好人、建筑、環境三者的關系,|努力創造出有特色的生態健康居住小區。人的需求分為5個層次，即生理---安全---交往---心理---自我實現。
　　3.1布置格局及其功能
　　經濟適用房以6層為主，部分空間變化處設置7層,通過錯列布置，自然造就活潑多變的居住空間。小區中心結合中心公園布置小高層，既在建筑空間上起到了變化,又可充分顯出中心開放部分的合理性。現代氣派會所位于小區中部,正對中心廣場,是小區的標識建筑,在小區中央處合理布局托幼，小學。在地塊周邊沿規劃路設置商鋪，休閑商業步行街。如圖：
　　
　　小區整體結構設計為“一軸、兩心、三心、四區、五團的布局特點。
　　一軸——貫穿東西的景觀軸；
　　兩心——兩個社區公共中心；
　　三心——三個社區公共中心；
　　四區——四個居住社區。
　　五團——五個居住組團。
　　3.2.規劃目標
　　堅持“三贏”目標：政府贏得公眾信譽及區域市場檔次的提升；發展商贏得政府信任及實現晶牌、利潤雙重效益；購房者贏得優質低價的居住空間；規劃構思。
　　3.2.1揚長避短、立足實用
　　規劃在充分考慮現狀條件的基礎上,結合當地的實際情況，在兼顧經濟、社會、環境、效益的前提下，把實用、經濟的原則與美的要求有機結合起來,強調規劃布局的完善統一,在有限的用地空間內多方式合理組織內外部空間，創造舒適宜入的生活環境，滿足人們的生理需要及社會不同家庭生活模式的需求。
　　3.2.2意識超前,功能齊全
　　以住宅、基礎設施、綠化、環境、管理、服務全方位超豇為出發點，做到意識超前、布局有序、設施配套、功能齊全、環境優美。
　　3.2.3創造出與眾不同的獨特風格,增強居住環境的可識別性
　　設計中滲入陶淵明筆中世外桃源的居住意念，運用流水、桃林等設計元素,結合人的尺度及活動規律、組織出各類不同的活動空間,每一空間都有其主題與個性,從入口到進入各個組團都能強烈感受到世外桃源的意境,組團景觀沒有明顯的分區,通過景觀走廊相互滲動,親切對話。獨特的風格使小區有可識別的獨特標識,增強居民的自豪感與歸屬感。
　　3.3住宅建筑
　　引入家庭生活新觀念,滿足不同層次消費者的生活需要,戶型設計體現人性化設計,體現在每個細節上,做到“內”與“外”,“潔”與“污”、“主”與“客”的嚴格分離,互不干擾。起居室大面積落地窗,將綠色美景引入。在建筑外型設計中,依托地方獨特的文化背景,環境設計中將保留部分古樹及巷口的石塊,建筑風格以有代表性的古建形成為母本,簡化其形、保留其韻。沿著青石鋪成的住宅小路走進牌坊式的單元入口,人們似乎又看到了熟悉的家門,建筑上部褐色的仿木構架組成的窗欞,透過暖暖的燈光,在召喚回家的主人。淡黃色的樓體托起高低起伏的坡屋頂,畫出了最美的城市天際線。
　　3.4申請購買標準
　　1）常住城鎮的中低收入家庭無房戶（含符合當地安置條件的軍隊人員）或男28歲、女25歲以上的中低收入無房單身人員（含按南寧市人事、勞動部門規定與南寧當地機關、企事業單位簽訂一年以上用工合同，并在南寧市按時足額繳交一年養老保險的外來務工人員）；
　　2）現住房建筑面積未達到人均15平方米的住房困難家庭戶；
　　3）因城市建設規劃需要而被拆遷住房的無房家庭戶。
　　特別注明：中低收入家庭指家庭（含夫婦雙方）年工資收入低于當年本市統計部門公布的上一年職工平均工資6倍且高于當年本市統計部門公布的上一年職工平均工資一半的家庭戶。
　　4小結
　　政策性商品房與保障性經濟適用房、廉租房齊頭并進，希望通過嚴格的市場調研和購買、租賃標準的篩選，切切實實為本區域內中低收入家庭解決住房問題。
　　同時，經濟適用房、兩限房價格及使用面積的限定，也是政府作為房地產宏觀調控的大膽嘗試，結合廣西現有經濟水平及發展狀況，應發展經濟適用房、廉租房此類保障性住房的開發建設，不斷革新并吸取國內外住房建設經驗，結合本國國情制定相關保障制度及政策，必將取得社會效益、經濟效益、環境效益的統一，以及人民、國家、開發商三方利益的“三贏”——人民居有其所，開發商有投資回報，國家蓬勃發展并形成良性循環。
　　
　　
　　參考書目：
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　　[4]李鴻翔：從經濟適用房政策的實施看我國的住房保障制度[J]，《中國行政管理》2007年第5期
　　[5]任志強：完善保障性住房政策[J]，《21世紀經濟報道》，2007年12月08日
　　[6]殷麗娟：專家呼吁:我國亟待建立城市基本住房保障制度[N]，《經濟參考報》，2007年07月24日
　　[7]楊濤：發展住房保障制度需要金融支持[J]，《北京規劃建設》，2007年第4期
　　[8]朱亞鵬：國外中國住房政策研究：評述與啟示[J]，《學術研究》，2006年07月
　　[9]趙慶巖：住房保障制度的國際經驗[J]，《中國投資》，2007年第6期