摘要：本文通過某一房地產開發項目風險管理的實施，從開發商的角度詮釋開發項目全過程的風險分析、評估和控制。
　　關鍵詞：房地產項目；風險管理
　　前言
　　房地產開發是由房地產開發公司通過土地買賣和改造、房屋建設、房屋租售等一系列過程取得收益，從而達到自己的社會和經濟目的的活動。在活動的全過程中，各種不確定因素至始至終伴隨全程，這些不確定因素就是風險。
　　房地產項目的特性不同于其他行業，它具有不可移動性、高投入性和投資過程的長期性，這些特性決定了它本身的特殊性，使得房地產商在開發項目的不同時期在管理上面臨著多種困難和風險。
　　房地產商至始至終都要認真對待這些困難和風險，充分考慮房地產開發市場中存在的這些不確定性因素，如只單純看到房地產行業賺錢，就傾其所有把大筆資金投入進來，一旦這些潛在不確定因素發生就會給投資者帶來災難性的后果。思達“藍堡灣”就是這樣的典型案例。開發商前期投入了巨額資金，工程全面開工，但沒有進行有效的資金風險管理，遭遇2008年“全球金融危機”，資金鏈斷裂，整個企業像“多米諾”骨牌倒塌一樣發生連鎖反應，企業倒閉，房地產項目無法運作只能易主。因此對房地產項目中的不確定因素即風險進行全面系統的管理是一項不可忽視的重要工作。
　　一、房地產項目風險管理的意義
　　房地產開發項目的風險管理體系的建立，有利于更自覺、更系統的管理項目開發中的風險，有目的的確立風險管理目標，有效地進行風險識別、分析和控制，對風險進行全面、系統化的管理，使企業綜合管理效力得到極大提高；有利于房地產開發企業增強風險管理意識，強化風險管理措施，變目前企業被動式管理模式為主動型的風險管理；有利于房地產開發企業項目管理水平的提高，積累更多的管理經驗，增加項目開發的成功系數。
　　二、房地產開發項目風險和風險管理
　　房地產開發項目風險是指在項目開發的全過程中，開發項目的預期收益受不確定因素的影響，預期值上下浮動，與未來實際情況發生偏移的程度。
　　房地產項目風險管理是研究房地產開發過程中風險發生規律和風險控制技術的一門管理學科。房地產開發商通過運用這一管理手段，優化組合各種風險管理技術，進行風險識別、風險估計、風險評價和風險決策，既在客觀上做到未雨綢繆，或在風險無法避免時能尋求切實可行的補償措施，從而有效地減少意外損失，或進而使有些風險能轉化成有利于房地產開發商并為我所用。
　　房地產項目風險管理是一個連續不斷的過程，可以在項目周期的任何一個階段進行，對不同的項目風險因素進行控制的方法會有所差異，但是無論是什么項目，有一點是共同的，即越是在項目的早期進行風險分析和風險管理的效果就越好。在決策時，期望達到既定目標，然而是否能達到，不僅取決與決策前風險識別、風險估計以及風險評價是否全面正確，而且還取決于實施控制方案不斷修改使其風險控制方案更加切合實際，這表明房地產開發項目風險管理方案的實施是一個動態的過程，管理者必須根據實際情況隨時辨識、分析和評價項目發生的新風險，修改風險管理方案，這樣才能達到以較低的成本最大程度的減少風險獲得最大收益和最高的安全保障。
　　房地產項目主體涉及開發商、設計單位、承包商、供應商和監理單位等多家單位，是項目運作中不可或缺的實體，但風險管理主體是房地產開發商。房地產風險管理的基本內容方法和程序的核心在于選擇最佳風險管理技術組合。房地產開發項目的管理目標在于以最少的成本實現最大的收益。
　　鄭東新區某項目的風險管理
　　該項目位于鄭州市鄭東新區，規劃總用地約150畝，總建筑面積175000㎡，34棟住宅建筑，容積率1.6，綠化率33%，戶型140~270㎡不等。2005年8月正式開工建設，建設周期為一年零六個月。
　　一、項目各階段的風險及分析
　　（一）在投資決策階段風險及分析
　　投資決策階段是房地產開發過程中一個最重要的環節，本階段的任務是通過對國家、地區和地方的政治、經濟和社會發展趨勢的研究綜合考慮市場供應需求等經濟環境制定自己的房地產開發策略以確定房地產開發經營的區域、類型、時機，即決定在何時、何地開發何種房地產。本項目在這方面主要考慮國家和地方有關方面的政策，如土地政策、住房政策、稅收政策、金融政策、環保政策以及市場供求情況。因國家各種相關政策的出臺和到位使其除土地以外的風險因素較小，但土地受國家宏觀調控政策的影響，土地方面的風險是存在的。
　　（二）在土地獲取階段的風險及分析
　　2003年當時由于鄭東新區建設剛剛起步，各種城市配套設施不完備，道路、水、電等都不通，周邊原有建筑物未拆遷，且小區范圍還有兩條軍用光纜和兩條黃河灘至東周水廠直徑1.2m的供水干管橫穿土地貫穿南北，因此購地后一直不具備開工條件。從土地的自然屬性方面看，該區地下管網錯綜復雜，水文地質條件差，對項目的開發產生嚴重的影響，土地獲取風險明顯存在。
　　籌資風險方面，我國房地產業資金大部分來自于金融機構的貸款，當投資中借貸比例很高時，籌資風險也越高。該項目也不可避免的具有籌資風險。
　　（三）在建設階段風險及分析
　　建設階段是進行單體與群體建筑物的建造。與所有房地產開發項目在建設階段的風險一樣，該項目也面臨著招標模式風險、承包方式風險和施工索賠等風險。
　　土地購置后，房地產公司的所有項目招標都是在鄭東新區管委會的指導監督下，由招標公司組織，公開透明，無論是工程招標還是材料采購，都是這樣選定的，既保證了質量，又降低了成本。
　　承包方式為直接承包，且多家施工單位同時開工，開發商現場組織協調工作量增多風險增大，同時也增加了施工索賠的隱形風險。
　　（四）在銷售階段風險及分析
　　該項目在銷售階段面臨如下風險：銷售時機風險、租售合同風險、自然災害風險、意外事故風險。
　　該階段的主要風險是銷售價格定位，如何能較快的為廣大需求者所接受，從而為房地產商資金的快速回籠提供可能。
　　二、主要風險評估
　　（一）資金籌措風險評估
　　一般項目通常開發商自有資金僅占開發項目總投資金額的20％－35%。該項目總建筑面積175000平方米，建設總成本為33250萬元,自有資金21950萬元，占建設總成本的66％，遠遠超過了人民銀行121號文件規定的房地產公司自有資金不低于30％的底線，融資方面風險較小。
　　（二）項目銷售階段風險評估
　　在銷售階段主要決定該項目的價格定位風險，該風險可以利用盈虧平衡點分析，具體如下：
　　銷售保本量
　　該項目總可銷售面積＝175000平方米，建設總成本為33250萬元,
　　盈虧平衡即指經營利潤為零，計算公式為：銷售收入－總成本費用＝0
　　設盈虧平衡的銷售單價M則：M*175000－建設總成本＝0
　　則M＝1900元/平方米，
　　具體的含義為：按1900元/平方米銷售，本項目即可保本。由于良好的房地產發展走勢，周邊平均銷售價格均在3500元/平方米左右，未來房價會穩中有升，故在銷售價格上風險較小。
　　三、項目的風險規劃
　　（一）風險控制的各種手段
　　在風險控制的各種手段中，主要有風險回避、風險控制、風險轉移、風險自留、風險分散、風險利用。
　　1.對籌資風險主要采用風險控制與風險自留。
　　（1）明確不應過度負債，開發前期對資金運作全盤考慮，并有資金補充應急計劃。
　　（2）將短期負債與長期負債區別對待，盡量減少短期負債。
　　2.對設計變更風險、設計方案不合理風險規劃主要采用風險控制和風險轉移。
　　（1）建立健全設計交底與施工圖會審制度
　　（2）采用監理制度對設計的全過程跟蹤監督
　　（3）嚴格設計變更審查制度，對項目運行過程做好投資控制。
　　3.對工期拖延的風險規劃主要采用風險轉移
　　（1）在工程承包合同中，嚴格制定工期條款，明確工期拖延所造成的后果及相應承擔的責任，將該部分風險轉移到主體承包單位。
　　（2）聘請專業監理公司，在監理合同中同樣設定相應工期條款，明確監理公司對工期拖延同樣負有責任。
　　4.對各種安全事故風險以及其它風險采取風險控制
　　（1）制定編制風險管理計劃書，對涉及結構安全以及關鍵控制點作出詳細的計劃安排，并下發給具體實施部門，嚴格按照計劃書上的要求開展工作。
　　（2）現場監督。1）對各種原材料、構配件、設備的進廠檢驗嚴格把關。2）對停檢點、必檢點、重要隱蔽工程的驗收實施監督，監督到位率應達到100％。3）對主要分項、分部工程、單位工程的驗收實施監督。4）堅持現場巡檢，重大質量問題發質量通報，并限期整改。5）檢查監理公司的人員、檢驗設備配備情況，現場監督情況，要求定期上報監理周報和監理月報。
　　（3）采購物資必須到信譽度高、質量穩定合格的供貨公司。
　　（4）聘請專業監理公司進行施工全過程控制，包含投資控制、進度控制和質量控制。
　　（5）開工前要收集該地域地下埋藏物諸如通信、供電、給水、排水、燃氣等地下管線和墳墓等的資料。
　　（6）選擇口碑好的專業地質勘探公司對該地塊進行全方位地質勘探。
　　（7）成本實現動態控制。項目施工的每一階段，做到事前控制、事中控制、事后分析等工作。
　　（8）對從事相關危險區域、危險工作的人員進行意外事故保險。
　　結論
　　本文探討房地產項目全過程風險管理，對房地產項目開發各階段的主要風險作出評價、分析，有利于降低房地產項目投資風險，提高房地產投資項目實施過程中管理、控制的技術水平，更好地實現房地產項目投資目標，使企業具有良好的生存空間。但項目進行風險管理具有雙重性，既有完善企業管理制度的一面，又有獲得額外收益的一面即規避、利用的問題，這方面有待于在今后的工作中學習提高。