摘要：本文介紹了我國房地產經紀業的歷史，重點闡述了經紀人的特征、作用及工作流程等問題。
　　關鍵詞：我國；房地產經紀業；特征；研究與思考
　　
　　一、發展房地產經紀業的現實意義
　　1、有助于房地產市場的活躍和興旺。
　　房地產經紀人運用豐富的信息、熟悉的法律條款、有效的公關技巧、豐富的判斷經驗、良好的名聲信譽，影響說合買賣雙方，協調房地產交易中的各種關系，促成買賣雙方的交易，拓寬房地產流通渠道，加速房地產商品的流通速度與流通質量，從而有助于房地產市場的活躍和興旺。
　　2、有利于房地產行業的穩定持續發展。
　　房地產經紀業是房地產業的重要組成部分，房地產經紀業務的開展，不僅促成了交易順利完成，為加速房地產商品流通和資金流動創造了條件，而且還為行業創造了增加值，從而促進了整個行業的供求平衡和經濟效益的提高，從而有利于房地產業的穩定、持續發展。
　　3、有利于住房制度改革的繼續深化。
　　隨著住宅商品化的發展，城鎮居民個人產權必然越來越多，市場交易量必定日益增大。而且，舊公房出售、拍賣、轉讓、租賃以及危房舊房的更新改造乃至住房使用權的置換等，都將成為市場交易中的常見業務，這些業務都需要房地產經紀人員從中牽線搭橋。可見，隨著住房制度的深入，更需要發揮房地產經紀人員的積極作用。
　　二、我國房地產經紀業產生與發展的歷史過程簡介
　　建國前的房地產經紀業：房地產經紀業的歷史源遠流長，早在宋代就有“典賣田宅增牙稅錢”的記載（《宋史》179卷第132志)。1840年鴉片戰爭之后，在我國—些通商口岸城市，如上海，出現了房地產經營活動，于是房地產掮客應運而生，掮客對于活躍房地產市場，緩解市民住房緊張，促進住房商品流通起到—定的作用。
　　建國后房地產經紀業的發展：解放初期，民間房地產經紀活動比較混亂，在20世紀50年代初，政府加強了對經紀人員的管理，整治了當時的房地產經紀業。隨后直到1978年改革開放前，在這—時期房地產經紀活動基本消失了。自改革開放以后，房地產市場迅速發展起來，特別是1995年1月1日《中華人民共和國城市房地產管理法》和1996年2月《城市房地產中介服務管理規定》（2001年8月5日修改)頒布實施后，房地產經紀行業的地位逐步為社會所承認。據不完全統計，到1996年底，全國注冊登記的房地產經紀機構已近萬家，同時從事中介、代理、咨詢服務的專職、兼職房地產經紀人員有幾十萬人，而且房地產經紀企業和經紀人員的數量還在增加。
　　三、房地產經紀人及其特征
　　房地產經紀人：房地產經紀人是指專門從事地產或房屋交易活動的中介服務人。我國規定，具有從事房地產經紀活動資格的人員在承辦經紀業務時必須由其所在的經紀機構統—受理，即不得以個人名義從事房地產經紀活動。故房地產經紀人是從事房地產經紀活動的個人與機構的統稱。
　　房地產經紀機構的類型：當前我國房地產經紀機構主要有三類：(1)由政府房地產管理部門成立的房地產交易所或事務所。經工商行政管理機關核準，登記發照，有固定的專業場所及注冊資金，實行獨立核算，自負盈虧。(2)由社會各部門和單位以及合伙人成立的，經工商行政管理機關核準，領有營業執照的企業。(3)由港臺及外資獨資或合資興辦的中介代理機構。
　　房地產經紀的特征：經紀作為中介服務業的一部分，除具有中介的共同特征外，還具有自身的兩個特征。首先，具有獨立性。房地產經紀人在進行經紀行為時，以自己的名義進行商務活動，而不以委托方的身份出現。第二，經紀機構不直接參與交易，只為交易的成立提供機會和服務，在整個經紀活動期間，經紀人不占有商品。
　　四、房地產經紀人的作用
　　1、提供市場信息和咨詢。
　　房地產業由于其自身地域性、綜合性、涉及范圍的廣泛性等特點，信息難以捕捉。
　　經紀人為市場提供信息、反饋信息，促進了交易的順利進行。房地產經紀人在實踐中摸索出一系列收集、處理、利用信息的方法，成為房地產市場的重要信息源。
　　2、簡化交易聯系，擴大交易范圍，提高交易效率。
　　經紀人作為交易雙方的媒介，可以起到穿針引線、互通有無、簡化交易聯系、擴大交易范圍的作用。同時，房地產交易涉及眾多的法規，其手續和方法十分繁瑣、復雜且又相當重要，依靠經紀人來完成交易，就可以大大提高交易效率。
　　3、強化市場競爭。
　　經紀人參與房地產交易并成為交易活動中的主體，增加了交易市場上競爭對手，提高了市場競爭的有效性，有利于保護交易雙方的利益。
　　4、穩定市場，分散風險。
　　具有較高職業道德水平的經紀人在市場上進行公正、公平的中介，可為建立良好的市場秩序、穩定市場發揮積極作用。房地產交易專業性強、難度高、風險大，經紀人的參與就可以降低或分散其中的風臉。
　　5、促進社會分工，提高社會經濟效益。
　　經紀人的出現和職能的專門化，既是市場經濟下社會分工的結果，反過來又促使社會分工的發展和市場經濟的活躍，能夠有效地促進社會經濟資源的合理運用，最大限度地節約勞動時間，大大提高社會經濟效益。
　　五、房地產經紀的業務內容與程序
　　關于房地產經紀的業務內容：其業務領域滲透到房地產開發市場、房地產交易市場和房地產物業管理市場。在開發市場活動中，經紀人主要提供融資中介服務和建筑服務中介。交易市場是經紀人最為活躍的領域，經紀人在這—領域中可以得到最為充分的發揮。主要業務有土地使用權的讓渡，包括各類商品房(期房與現房)買賣、公房買賣、私房買賣、房屋抵押、房屋典當；房屋使用權的讓渡，包括公房租賃、以房聯營、房地入股、房屋互換等；在物業管理市場中主要是專業性服務中介。
　　房地產經紀人的工作程序：按照交易進行的順序，經紀業務的工作程序是：(1)交易前的經紀業務。接受委托和簽訂合同；針對受托業務的具體內容，搜集、處理有關信息資料；尋找交易對象。(2)交易過程中的經紀業務。這是經紀業務中核心的部分，充分體現了經紀人的技巧與能力。a.與交易對象進行洽商。b.訂立交易合約。(3)交易完成后的經紀業務。合同簽訂達成交易后，經紀人與客戶要進行傭金的結算。此外，經紀人還應依法向稅務機關納稅。最后對整個交易過程的情況進行匯總、整理、分析、總結、備案等。
　　六、房地產經紀合同的類型
　　1、經紀人獨家銷售權契約。經紀人有獨家銷售該標的物的權利，在契約有效期中不論是經紀人還是賣主將房地產出售，賣主都必須向經紀人支付傭金。
　　2、經紀人獨家代理銷售契約。賣主只能與一位經紀人簽訂委托契約，不可同時與一家以上的經紀人簽約。在契約有效期內，如果業主自行找到買主，則不需付給經紀人任何傭金。
　　3、公開銷售契約。賣主給予眾多經紀人—個平等銷售房地產的機會，最終賣掉此房地產的經紀人可獲得傭金。賣主必須在眾多經紀人之間的競爭中保持中立，以免向—個以上的經紀人支付傭金。在契約有效期內，業主自行銷售出房屋，無須向經紀人支付傭金。
　　4、凈值銷售契約。賣主對其標的物設有固定價格(最低價)，不管經紀人實際售價為多少，只須將固定價格交給賣主即可。經紀人獲得的傭金為售價與原底價之間的差價，但經紀人必須把此差價額告知賣方。也有采取傭金按固定的價格的—定百分率加上售價與原底價之間差價的分成計算的。
　　5、聯合銷售契約。為了使賣主能在短時期內將房屋出售，各種類型的房地產公司與每位經紀人聯合，共同建立信息系統，組成聯合銷售服務網，其簽約方式釆用經紀人獨家銷售權的契約類型。聯合銷售服務是指將所有加入該組織的中介公司所簽代售合同轉給所有的會員，以提高市場流通率。如果是由其他經紀人將此房地產賣掉，則原來的經紀人仍可獲得部分傭金。
　　6、優先選擇契約。經紀人與業主簽訂此委托契約后，若業主欲以較低價格將房地產售予他人時，必須先通過經紀人。因為在此種經紀契約形態下，經紀人有優先承購該標的物的權利