摘要：房地產開發的小區管線綜合設計是由開發商牽頭組織，設計院匯總設計，各市政部門參與，多專業布局的系統工程。本文通過對房地產開發小區管理綜合設計及對組織控制的幾點想法，為促進開發小區的工程建設和管理工作科學有序地進行，應引起高度重視，共同搞好開發小區工程管線綜合工作。
　　關鍵詞：嚴肅性，可控性，冗余量，全面性
　　房地產開發的小區管線綜合設計是由開發商牽頭組織，設計院匯總設計，各市政部門參與，多專業布局的系統工程。它的設計按照國家規范，依據城市規劃的整體管線布局要求和房地產商自身對開發小區的品質要求進行完善。前者是由城市市政配套控制，它確保了城市生產、生活等各項經濟社會活動的正常運行，提供市政工程系統的最基本活動條件；小區的管線綜合就是在城市總體市政規劃確定的前提下。依據規劃部門對小區市政提出的設計要點和意見，結合自身的小區品質要求進行整個市政管線的完善。在實際小區開發組織過程中經常出現單項管線施工圖與管綜圖紙不符，施工組織與管綜圖紙脫節，規劃驗收與現場實際敷設管線不符等矛盾。通過這些現象我有如下幾點想法：
　　1．設計的嚴肅性：
　　管線綜合設計圖的完善流程是：在基本確定小區建筑總規劃的前提下，購買小區周邊相關的地形圖和地下管線圖，由設計院進行初稿設計，報送各市政管理部門，經過各專業部門出具的修改意見匯總，經設計完善至各市政部門同意后，報送規劃部門審批。審批后的管線綜合規劃圖具有嚴肅性，各專業市政圖紙必須依據此圖進行擴初設計，形成施工圖，在施工過程中不能隨意更改。開發商在設計組織流程中必須提供準確數據給各個市政部門。其中：
　　 燃氣部門：需提供建筑規劃總圖，單體建筑平面圖，總戶數，小區配套用房功能等數據；在反饋過程中，要求燃氣部門提供在規劃總圖上調壓站的相對位置。
　　 供電部門：需提供建筑規劃總圖，總戶數，套型面積，配套用房的功能、面積等數據；在反饋過程中，要求供電部門提供配電房或室外箱式變壓器的位置。
　　 自來水部門：需提供建筑規劃總圖，用水量資料，在反饋中需確定泵房位置等。
　　還有污水處理用房、弱電（電信、有線電視）室外機箱等用市政配套設施。在管線綜合規劃設計中，小區內室外市政配套設施應盡可能的在建筑規劃總圖上反映，減少規劃驗收時出現的圖紙與實際不符問題，否則將在規劃程序上需重新辦理手續，增加開發時間成本。
　　2．相關設計的可控性：
　　現在一般開發小區涉及到的市政管線有給水、排水、供電、電信、路燈、燃氣、有線電視、熱力管線。還有小區特有的智能化系統管線，雖然在規劃管綜上不反映該管線，但在規劃總圖上需確定物業監控用房，要求在開發組織上對其有可控性，對未來物業管理全面策劃，在管線設計上要充分利用市政弱電線路。在施工組織上盡量同溝槽敷設。同時地下管線不宜橫穿公共綠地和庭院綠地。在景觀綠化設計中也要考慮管線與綠化樹種間的最小水平凈距，見表1中的規定。
　　管線、其它設施與綠化樹種間的最小水平凈距（m）表1

　　3項目組織對設計的冗余量控制：
　　在小區開發實施中，還會出現分片、分期開發，不同時間的交付業主，特別是在大型的開發小區，先期交付的住宅仍需提供完善的市政配套。一般設計人員不會考慮分期開發的施工組織過程，只要求每個系統的完整性，這就要求開發商必須提供相應的開發組織計劃，使設計人員圍繞開發組織來完善各類管線設計，在管線設計上考慮增加冗余量，如排水問題，污水處理等問題，都需要增加配套的相應管線和設施。在設計上可考慮兩種方案1）臨時性過渡管線。在施工組織上要考慮臨時管線避讓永久管線。2）正式市政管線。在第二種方案中，就必須充分考慮規劃部門對管線設計的要求，使設計的管線綜合在分期分片施工結束規劃驗收時不受影響，否則需重新辦理規劃管綜手續，影響驗收和交付，加大時間成本。同時在施工組織中盡可能先行敷設各類管線的主管線和建設配套設施，并與小區外的市政管線接通，確保項目的分期交付。
　　4．整體設計的全面性：
　　在地下管線敷設中，容易忽略小區室外配套景觀的排水、給水、供電問題，門衛室的供電、給水、排水問題，這就要求在外部管線設計中對于這類問題應予留有接口或敷設通道，確保在施工過程中能一步到位。
　　結語：
　　小區管線綜合設計工作涉及面廣、頭緒眾多、比較復雜。這是小區建設事前控制的主要環節。這一工作的好與壞，直接影響到工程管線間的配合難度，影響到各工程管線各個建設階段工作的難度，也直接影響到建筑小區建成后管理工作的有序和無序。為促進開發小區的工程建設和管理工作科學有序地進行，應引起高度重視，共同搞好開發小區工程管線綜合工作。
　　
　　參考文獻葉堂林著《小城鎮建設的規劃與管理》
　　《城市工程管線綜合規劃規范》GB50289-98