【摘要】本文論述地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段、施工實(shí)施階段和竣工階段的造價(jià)控制方法
　　【關(guān)鍵詞】成本，造價(jià)控制
　　成本分析和控制直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和利潤空間，如何做好成本控制關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，因此每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都會重視成本控制，下面就對在建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)階段如何進(jìn)行成本分析和控制進(jìn)行探討
　　
　　一、 造價(jià)管理體系框架的建立二、 三、 
　　科學(xué)建立造價(jià)管理體系和流程是控制好造價(jià)的首要條件，以下為造價(jià)管理體系和流程：

　　二、工程造價(jià)在地產(chǎn)項(xiàng)目全過程控制的方法：
　　從工程造價(jià)控制的基本原理上來看，所謂控制就是指行為主體為保證在變化條件下實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)，按照事先擬定的計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，通過各種方法，對被控對象在實(shí)施中發(fā)生的各種實(shí)際值進(jìn)行對比，檢查、監(jiān)督、引導(dǎo)和糾正的過程。全過程分為：事前、事中和事后。三個(gè)階段以事前控制為主。即項(xiàng)目論證和設(shè)計(jì)階段，一般影響占總投資的65%-75%。控制要素包括：人力、物力、財(cái)力、信息、技術(shù)、組織和時(shí)間等。控制的狀態(tài)是動態(tài)的。
　　一、事前控制階段是項(xiàng)目論證和設(shè)計(jì)招標(biāo)階段對項(xiàng)目造價(jià)的控制
　　1.在獲得土地之前，投資人已根據(jù)規(guī)劃要求已對該地塊進(jìn)行概算預(yù)估，對于工程費(fèi)用的預(yù)估將成為拿到土地后進(jìn)行限額設(shè)計(jì)的依據(jù)。對工程的預(yù)估費(fèi)用一般根據(jù)本公司以往的類似工程決算和當(dāng)?shù)刈稍児�司積累的資料為基礎(chǔ)。再根據(jù)該項(xiàng)目的水文、氣候、地質(zhì)和周邊環(huán)境等因素預(yù)估七通一平的費(fèi)用。給決策層提供相對細(xì)致的數(shù)據(jù)，以保證投資費(fèi)用的準(zhǔn)確，確保后續(xù)階段的實(shí)施。
　　2.設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制：這個(gè)階段是決定占項(xiàng)目投資比重較大的建安費(fèi)用的重要環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)決定了工程造價(jià)，一旦設(shè)計(jì)方案敲定，預(yù)算、結(jié)算等等只能是計(jì)量過程而不能改變造價(jià)，因此設(shè)計(jì)不僅要做到滿足功能要求還要經(jīng)濟(jì)合理、最大限度的降低成本，設(shè)計(jì)單位往往從自身的利益出發(fā)，并不把工程造價(jià)放在首位，主要追求設(shè)計(jì)的安全可靠、美觀耐用，作為開發(fā)商就必須在保證安全和功能的前提下提出了“限額設(shè)計(jì)”的概念。一般來說，設(shè)計(jì)階段可以控制工程造價(jià)的30-35%，但達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要花大量的時(shí)間和精力，不停的對圖紙進(jìn)行優(yōu)化和細(xì)化，從而控制以后工程的變更。選擇一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位也是非常必要的。
　　3.工程招標(biāo)和合同的簽訂：這個(gè)階段也是成本控制的重要環(huán)節(jié)，是建安成本控制的核心。要達(dá)到工程造價(jià)真正意義上的動態(tài)有效控制，引入施工承發(fā)包行為導(dǎo)向控制，它是通過對特定的施工承發(fā)包行為的控制達(dá)到預(yù)控工程造價(jià)結(jié)果目標(biāo)的有效方法。這種控制是通過建設(shè)工程招投標(biāo)形成的施工承發(fā)包等合同及相關(guān)文件來奠定基礎(chǔ)的。因?yàn)橐环莺玫暮贤�可以最有效地調(diào)整、調(diào)節(jié)合同當(dāng)事人及當(dāng)事人之間的行為，改變施工求效益重經(jīng)營輕管理的不良狀況，使得在施工階段的動態(tài)造價(jià)有效地得以控制。同時(shí)做到發(fā)包方降低工程造價(jià)增加合理利潤；承包方減少不必要的管理、重復(fù)耗費(fèi)，目標(biāo)明確、精心組織、精心施工、降低工程造價(jià)、提高施工承包的利潤率。一般采用以合理低價(jià)中標(biāo)的原則。合同中特別對造價(jià)，工期和質(zhì)量，以及計(jì)價(jià)方式、甲供材的種類、結(jié)算和付款方式做了詳細(xì)的規(guī)定。
　　同時(shí)對監(jiān)理和造價(jià)咨詢單位的聘用也可根據(jù)信譽(yù)和招標(biāo)雙重結(jié)合進(jìn)行選擇。
　　二、事中控制階段是施工階段對項(xiàng)目造價(jià)的控制
　　1、有效控制工程變更和現(xiàn)場經(jīng)濟(jì)簽證
　　在工程建設(shè)項(xiàng)目中，工程變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但要進(jìn)行有產(chǎn)的控制。為防止在施工圖設(shè)計(jì)中產(chǎn)生漏洞，除在審核時(shí)把關(guān)外，還應(yīng)在甲乙方的圖紙會審、設(shè)計(jì)院的技術(shù)咨詢中消除，總之，應(yīng)消滅在開工之前。設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，反之就越大。為此，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在設(shè)計(jì)階段初期，尤其對影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更，更要用先算帳后變更的辦法解決，使工程造價(jià)得到有效控制。
　　2、嚴(yán)格審核工程施工圖預(yù)算
　　根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)的進(jìn)度計(jì)劃和現(xiàn)場施工的實(shí)際進(jìn)度，及時(shí)核定施工圖預(yù)算。對于預(yù)算超出相應(yīng)概算的施工圖設(shè)計(jì)部分，要加以詳細(xì)分析，找出原因，并及時(shí)與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人通氣，調(diào)整或修正控制目標(biāo)，對工程造價(jià)實(shí)施動態(tài)控制。
　　3、擇優(yōu)確定專業(yè)分包單位，防止少數(shù)壟斷性行業(yè)任意抬價(jià)。
　　在工程建設(shè)中，有些特殊專業(yè)工種不得不委托專業(yè)施工單位承擔(dān)，如變賠電所安裝工程、通訊工程、綠化工程等，而這些行業(yè)往往又帶有一定的壟斷性質(zhì)。如：每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的變配電系統(tǒng)必須由供電部門所屬的三產(chǎn)負(fù)責(zé)從設(shè)備采購到安裝高度的總承包。而且價(jià)格是一口價(jià)。在這些項(xiàng)目中，首先應(yīng)該尊重供電部門的“規(guī)定”，由他們總承包變配電系統(tǒng)，另一方面要求允許多選幾家供貨商參與競爭，并且與供電施工單位進(jìn)行溝通，嚴(yán)控工程量。
　　4、深入現(xiàn)場，收集和掌握施工有關(guān)資料
　　在工程施工過程，審價(jià)人員和費(fèi)用控制人員經(jīng)常深入施工現(xiàn)場，對照圖紙察看
　　施工情況，有時(shí)與監(jiān)理、總承包方及施工人員進(jìn)行座談，了解、收集工程的有關(guān)資料，及時(shí)掌握現(xiàn)場施工動態(tài)；協(xié)助業(yè)主及時(shí)審核因設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等發(fā)生的費(fèi)用，相應(yīng)調(diào)整控制目標(biāo)，并為最終的工程總結(jié)算提供依據(jù)和做好必要的準(zhǔn)備工作。
　　5.，材料設(shè)備市場價(jià)的掌握也是影響工程造價(jià)控制的重要因素，一般建筑安裝工程的材料設(shè)備費(fèi)用要占整個(gè)工程造價(jià)的70%以上，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，材料價(jià)格在這個(gè)周期中會波動較大，比如這兩年的鋼材和有色金屬的價(jià)格，宛如坐著過山車一般，造價(jià)管理部門出臺的建筑工程材料信息價(jià)周期長、品種不全、時(shí)效不及時(shí)，而且主要以材料供應(yīng)商的報(bào)價(jià)刊登，與實(shí)際市場采購價(jià)有很大的脫節(jié)，不能真實(shí)準(zhǔn)確的反映材料的實(shí)際價(jià)格，造價(jià)人員不能依靠信息價(jià)來進(jìn)行成本分析核算，應(yīng)該做到自己走訪市場，了解各種材料參數(shù)；收集整理經(jīng)銷商信息和
　　生產(chǎn)信息，對比政府信息價(jià)，尋找差異；深入施工現(xiàn)場，詢問一線工人，了解市場人工單價(jià)和工日消耗量，確定某些分項(xiàng)工程的市場承包價(jià)；貨比三家，多多聯(lián)系誠實(shí)守信的商家；掌握第一手的材料市場行情信息，對做好成本分析和成本控制裨益匪淺。
　　三、事后控制就是對項(xiàng)目進(jìn)行竣工結(jié)算的控制
　　竣工結(jié)算階段是造價(jià)控制的最終階段，也是最后一個(gè)程序。它是全面考核投資控制效果好壞的主要環(huán)節(jié)，也是投資成果轉(zhuǎn)入使用的標(biāo)志階段。在此階段一定要嚴(yán)格把關(guān)，依據(jù)總承包合同、獨(dú)立承包合同、專業(yè)分包合同、指定供貨合同及其他合同的有關(guān)規(guī)定，及時(shí)開展分階段竣工工程的結(jié)算，并做出完整的建設(shè)項(xiàng)目審價(jià)報(bào)告。
　　1.核對合同條款
　　首先，應(yīng)審查竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程是否竣
　　工驗(yàn)收合格，只有按合同要求完成全部工程內(nèi)容并驗(yàn)收合格的項(xiàng)目才能列入竣工結(jié)算審核。其次，應(yīng)按合同約定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠條款等，對竣工工程進(jìn)行結(jié)算審核。若發(fā)現(xiàn)合同開口或漏洞，應(yīng)及時(shí)提請公司與施工單位認(rèn)真研究，明確結(jié)算辦法。
　　2.檢查隱蔽驗(yàn)收記錄
　　所有隱蔽工程均須進(jìn)行驗(yàn)收，并需兩人以上簽證；實(shí)行工程監(jiān)理的項(xiàng)目應(yīng)經(jīng)監(jiān)理工程師簽證確認(rèn)。竣工結(jié)算審核時(shí)應(yīng)對隱蔽工程施工記錄和驗(yàn)收簽證進(jìn)行認(rèn)真復(fù)核，手續(xù)完整、工程量與竣工圖一致的方可列入結(jié)算。
　　3.落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證
　　設(shè)計(jì)修改、變更應(yīng)由原設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)修改、變更通知和修改圖紙，設(shè)計(jì)、校核人員簽字并加蓋公章，公司和監(jiān)理工程師審查同意并簽證；重大設(shè)計(jì)變更應(yīng)經(jīng)原審批部門審批。否則不應(yīng)列入結(jié)算。
　　4.認(rèn)真核實(shí)工程量、綜合單價(jià)和各項(xiàng)取費(fèi)
　　竣工結(jié)算的工程量應(yīng)依據(jù)竣工圖、設(shè)計(jì)變更單和現(xiàn)場簽證等進(jìn)行核算，并按國家統(tǒng)一的計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量。結(jié)算綜合單價(jià)應(yīng)按投標(biāo)單價(jià)以及合同約定的計(jì)價(jià)原則和計(jì)價(jià)方法確定。各項(xiàng)取費(fèi)應(yīng)按合同約定以及項(xiàng)目建設(shè)期間與計(jì)價(jià)定額配套使用的項(xiàng)目屬地政府有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。
　　5.價(jià)值工程的運(yùn)用
　　最后還有一點(diǎn)要提醒的，就是作為造價(jià)控制并不是造價(jià)越低越好，特別是需要充分利用價(jià)值工程的原理，配合其他部門做好產(chǎn)品，從質(zhì)量和品質(zhì)上贏得顧客的需要。價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本的關(guān)系的，使之以較低的總成本，可靠的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能，從而提高產(chǎn)品價(jià)值的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法。通過功能和價(jià)值的關(guān)系，將技術(shù)問題和經(jīng)濟(jì)問題緊密結(jié)合起來，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種管理方法。一般來說，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有5種：一是提高功能，降低成本，這是最理想的途徑。二是功能不變，降低成本。三是成本不變，提高功能。四是功能略有下降，但成本大幅度降低。五是成本略有上長，但功能大幅度提高。運(yùn)用價(jià)值工程原理，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上對方案實(shí)行科學(xué)決策，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的設(shè)計(jì)方案。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是：從使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對所研究對象進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。特別是第五條的運(yùn)用在房地產(chǎn)中最為普遍。如：一個(gè)住宅小區(qū)增加了地源熱泵系統(tǒng)，提出了“會呼吸的房子，知冷暖的家”的口號，雖然地源熱泵系統(tǒng)增加了成本，但房屋銷售價(jià)格遠(yuǎn)高于同地區(qū)的其它小區(qū)，同時(shí)形成了銷售亮點(diǎn)并增加了利潤。
　　綜上所述，地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)控制是一項(xiàng)艱難而又繁瑣的工作，涉及面廣，周期較長，包括的內(nèi)容多。要有效地控制地產(chǎn)項(xiàng)目投資，更好地發(fā)揮投資效益，就要堅(jiān)決、明確地把控制投資的重點(diǎn)放在建設(shè)前期階段上。在做好此階段工作的基礎(chǔ)上，才能做到全面、系統(tǒng)地實(shí)施地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)控制，才能盡可能減少不必要的浪費(fèi)，取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。
　　
　　主要參考文獻(xiàn)：
　　[1]山西建筑2007.5第三卷第13期李惠玲《如何進(jìn)行成本控制》
　　[2]大眾科計(jì)2006（3）張明惠，如何對工程變更進(jìn)行有效控制和管理