摘要：本文重點介紹了住宅小區基準房價法在房地產估價中的應用優勢,所謂住宅小區基準房價法，就是假想小區內一個基準狀態的房屋，將一段時間內該小區的房地產交易案例收集充分數量后，對其求取單位面積價格算術平均值，作為這一假想案例的房屋單價，估價過程中，將估價對象與該假想案例進行適當的修正和調整，以此求出該估價對象的客觀合理單位面積價格或價值的方法。
　　關鍵詞：小區基準房價法，房地產估價，應用
　　一、前言
　　市場比較法成立的條件之一，是同一供求圈內存在著較多的類似房產。根據“大數定律”，相同或相似區域因素的區片內的類似房地產的單位面積價格的平均值具有穩定性；若其他因素越是接近，則該區片房地產單位面積價格變異指標愈小，替代原理愈顯著成立，估價結果愈接近真實的客觀單位面積價格。但是現實中各宗房地產或多或少存在的差異的大小、估價師對各參考案例的信息掌握程度的不同，都會影響到對參考案例的修正和調整，因而會出現誤差，其大小直接影響到最終比準價格的真實程度。
　　在應用市場比較法估價時，估價對象求取比準價值后，殘余的誤差表現為偶然誤差，也叫做隨機誤差。隨機誤差是許多微小偶然因素的綜合影響的結果。對此，在維持市場比較法的基礎上，筆者借鑒前人學者的部分研究成果，以住宅小區為例，以減少偶然誤差和簡化操作為目的，針對性提出住宅小區可選用“小區基準房價法”，并力圖使估價結果更客觀接近真實值。在分析過程中，本文將引入統計學的誤差理論進行論證。
　　二、小區基準房價法
　　所謂住宅小區基準房價法，就是假想小區內一個基準狀態的房屋，將一段時間內該小區的房地產交易案例收集充分數量后，對其求取單位面積價格算術平均值，作為這一假想案例的房屋單價，估價過程中，將估價對象與該假想案例進行適當的修正和調整，以此求出該估價對象的客觀合理單位面積價格或價值的方法。
　　可以看出，小區基準房價法其實是源自于市場比較法，只是在參考案例的選取和因素修正方面上選用了不同的手段。小區基準房價法的理論依據依然是替代原理，之所以要選取同一個小區的參考案例，是因為同一個小區的不同房地產對象的區域因素、個別因素都是十分的一致、相似，比選用其他小區參考案例來說結果更接近。根據微觀經濟學消費者購買行為理論，在同一市場上長期來看相同的商品房具有相同的單位面積價格。然而消費者是理性的，如果消費者為某種商品的支付單位面積價格可以從另外一件無差異商品獲得更大效用，那么他必然會選擇另外一件商品，如果有兩個以上相同的商品同時存在時，消費者會選擇單位面積價格較低的那件。上述理論成立的假設之一就是市場上商品的無差異性，而現實之中無論是建筑規劃、建筑風格、施工水平、工藝水平等要素在同一個小區內是完全一致的，只有選擇相同小區的房地產進行比較才會十分接近上述理論的假設條件。換句話說，用同一小區房地產作為參考案例更能體現替代原理。
　　另外，從技術角度上來看由于同一小區內房地產所負擔的地價是相同的，因此不存在由于地價的區域分布差異造成可比實例價格內在偏差的問題。除此之外，由于在某段時間內例如一個季度有時更長時間內，該小區無論整體還是個別房地產的單位面積價格可以維持在一個穩定的水平，即使產生價格的波動，對該單位面積價格的影響也是有限的。
　　小區基準房價法的操作步驟主要有以下幾步：
　　(一)收集一段時間(一年)內同一住宅小區足夠交易實例，并求取算術平均單價(注意定期更新)，作為基準案例房價。
　　(二)將估價對象與基準案例進行比較、修正。修正的因素包括：
　　1．兩者的交易情況修正
　　2．兩者的交易日期調整
　　3．兩者的個別因素調整(如朝向、面積、布局、裝修等)
　　(三)求取最終比準單位面積價格
　　用公式表示為：
　　V＝小區基準房價×估價對象交易情況修正×估價對象交易日期調整×估價對象房地產狀況調整
　　三、小區基準房價法操作步驟較傳統市場比較法簡化
　　(一)技術操作上簡化
　　在應用傳統市場比較法的時候，對所選取的參考案例建立價格可比基礎以后，還要對其進行交易情況修正、交易日期調整、房地產狀況調整。而房地產狀況調整中最“主觀”的也是調整內容最多的要素為區域因素調整和實物狀況調整，同時兩者也是最容易產生誤差的環節。而住宅小區基準房價法中的小區平均單位面積價格恰好已經全部或部分考慮進去了以上因素，由此簡化了修正環節，提高了準確程度。
　　以下是兩種方法的修正因素比較
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　　方法傳統比較法住宅小區基準房價法
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　　建立單位面積價格可比基礎全部案例必須采用只需估價對象采用
　　交易情況修正全部案例必須采用只需估價對象采用
　　交易日期調整全部案例必須采用只需估價對象采用
　　房地產狀況調整全部案例必須采用估價對象可只采用2．
　　包括：1．區域狀況必要時采用3．
　　2．權益狀況
　　3．實物狀況
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　　從上述表格列舉可以看出，后種方法在實際操作中節省了估價人員的操作步驟，提高了效率，又不失準確。
　　(二)估價更能夠通過程序化來提高效率
　　以上分析是小區基準房價法相對于傳統比較法來說操作上簡化，然而對于愈來愈完善的房地產交易市場、同一小區交易的頻率增多，必然導致估價業務的頻繁、計算機的使用。為此，基準房價法可以順應市場趨勢，通過程序化來提高效率。簡單的說該方法對于程序有如下兩點便利之處：
　　1、估價案例更多(傳統的3-5個，住宅小區基準房價法幾十甚至上百個)
　　2、操作簡便，可避免估價師對同一小區工作案例選取的重復工作，更利于電腦程序的實現。
　　四、小區基準房價法精度高于傳統市場比較法
　　市場比較法在消除誤差時依靠的是對參考案例的各個因素修正，但是如果所選取的參考案例不屬于同一個住宅小區，即使是分布在相鄰很近的區片、功能接近，但是由于各種原因諸如興建年代、建筑風格、地價等客觀因素，以及估價師受對信息掌握程度或個人經驗偏好等主觀因素，或多或少會對估價結果造成偏差。而在同一小區內這些修正因素如區域因素、個別因素等在卻是彼此之間最接近的，甚是有時候是完全一樣的。也就是說它們的修正系數可以十分接近“100％”或者取“100％”，那么剩下的只是對時間交易狀況等的修正。
　　為證明住宅小區基準房價法對偶然誤差的處理效果較好，本文引入中誤差以及誤差傳播定律。
　　(一)估價誤差分類
　　在介紹中誤差之前，先要分清誤差產生種類。按照誤差出現符號和大小的規律變化明顯程度，估價誤差分為兩類：系統誤差和偶然誤差。系統誤差是指在同等估價條件下進行一系列估價時，誤差出現的符號和大小均相同或按一定規律變化。一般市場比較法評估時進行交易日期、交易情況、區域因素、個別因素等修正，可以消除這些因素造成的系統誤差，但在房地產估價中出現明顯的系統誤差一般是不允許的。至于偶然誤差，通過上述闡述偶然誤差產生原因可以看出隨機性無法避免，只能通過改善估價條件來使它變小一些。本文要討論的就是關于偶然誤差。偶然誤差若從大量的誤差資料來看，則明顯的符合正態分布，可以運用一般誤差理論對估價誤差進行研究討論，如引入中誤差。
　　(二)中誤差
　　在市場比較法應用過程中設有n個備選參考案例，每個參考案例的比準單位面積價格Xi，令
　　
　　中誤差反映了同等估價條件下總體樣本估價結果的一般波動水平，又由于用了相對誤差的平方之和，對大誤差有放大的作用，使得結果比較保守，可靠程度高，被包括我國在內的世界上大多數國家采用。因此在房地產估價中也宜采用中誤差作為衡量估價精度的指標。
　　從概率論和數理統計的小概率事件觀點出發，若中誤差服從正態分布，則95％的概率度下不會出現±2M的誤差；97％的概率度下不會出現±3M。施建剛在《房地產估價中的傳統市場比較法和模糊數學法精度比較和研究》中證明了97個選取案例的中誤差M僅為6．80％(以下簡稱《比較和研究》)，而實際上隨著選取案例的越多，M的取值將會更穩定的趨向一個6．80％左右的數字。中誤差的引入首先說明了市場比較法是具有比較高的精度和穩定度的。
　　(三)誤差傳播定律
　　在一般情況下，最終估價值V是中間評估值X的函數，其之間關系可以設有一般函數
　　
　　在此省略了交易情況因素，按照《比較和研究》觀點，因為交易情況一般很難準確對其修正，即使修正，其殘留的誤差也往往較大。但現在隨著房地產市場的不斷發展，可供選擇的交易實例越來越多，本文在依然此假定可比實例成交單位面積價格不需進行交易情況修正。
　　根據誤差傳播定律：
　　
　　
　　綜上所述，小區基準房價法的具有便捷程度和精度都要的優點，在日常住宅小區估價時可以提高估價人員的估價效率和準確程度。
　　五、住宅小區基準房價法應用時應注意的問題
　　(一)小區交易案例數量的確定
　　應用住宅小區基準房價法在進行小區房地產單位面積價格求均值的時候，同一小區案例數量的多少直接影響到該平均值的合理性。眾所周知，如果案例數量選擇過少，即使是同一小區內的房地產也會因為臨街否、層數、朝向、工程造價等因素影響而產生一個與客觀實際偏離很大的單位面積價格平均值。根據列維—林德博格中心極限定理，當選取案例樣本容量足夠大的時候，該變量均服從
　　
　　并且樣本均值為總體樣本均值的無偏估計值。而實際應用中，只要樣本數量大于30個，其頻率分布就近似服從正態分布，否則只服從t分布，為此對誤差產生的影響的分析就要重新討論。因此，估價人員在平時就要注意收集小區交易案例，并將其儲存好。
　　(二)交易案例的定期更新
　　每一個小區的房地產單位面積價格會隨著時間而波動，從而影響該小區房地產單位面積價格的平均值。從以往歷史數據來看，房地產單位面積價格具有剛性，并且其單位面積價格與通貨膨脹波動方向一致。因此我們并不能夠長期使用同一個平均單位面積價格來作為估價依據。在房地產價格變化明顯或者劇烈的期間對該平均價格的處理更應該慎重。
　　(三)對于規模不同的小區要區別對待
　　理想狀況下，一個小區類似一個均質平原，每個方位上的房地產的特征是一樣的。在現實之中情況并不是這樣。例如靠近風景名勝、有中央花園的小區往往存在視覺死角的房地產；單面臨街的小區總有噪音影響不同的房地產等等。如果小區規模較小，樓宇數量不多，那么這些影響對單位面積價格修正或許不大，但是如果小區規模比較大，樓宇數量比較多，或者存在不同檔次，功能的房地產處在同一小區的情況下，一律生搬硬套將會對估價結果造成很大的偏差。對此，建議對小區內根據不同屬性的房地產進行分類，每一類建立自己的基準房價指標體系，這樣才能夠更準確的反映客觀市場單位面積價格。
　　(四)使用條件的限制
　　與市場比較法的使用條件限制類似，該種方法適用于房地產市場發育完善，對象具有交易性，而且最好是交易量數量巨大的房地產。并且該種房地產分布上同質性很高，而符合上述條件的只有住宅小區。因此，對于交易量少的其他房地產如工業房地產，商業房地產則應當優先考慮市場比較法、收益法等方法。