摘要：因此如何搞好工程項目的開發管理，是一個很值得探討的話題，在此筆者談一些自己對房地產開發項目管理的一些看法，對如何做好房地產開發的項目管理作一論述。
　　關鍵詞：房地產，開發，項目管理
　　房地產開發中的工程建設是一項投資額巨大，建設周期長，技術復雜的工作，是整個房地產運營過程中至關重要的一個環節，是決定房地產企業經濟效益的根本因素。因此如何搞好工程項目的開發管理，是一個很值得探討的話題，在此筆者談一些自己對房地產開發項目管理的一些看法，對如何做好房地產開發的項目管理作一論述。
　　房地產項目管理包括了工程項目質量、工程項目進度、工程項目成本以及工程合同、資料、安全、市政配套等等多項管理。而項目質量、項目進度、項目成本是整個項目管理的核心內容，是工程項目管理的重點。項目質量管理、項目進度管理、項目成本管理三者之間是既相互對立，又相互統一的關系。如果要得到較高的工程質量，就要增加投資，多花費時間；如果要縮短開發周期，加快工程進度，就可能影響工程質量和增加投資；如果要節約投資就要影響工程質量，降低功能配置。所以說三者之間存在著對立關系，但同時三者之間又有其統一關系。增加了開發的投資，看似增加了投資成本，影響了效益，實則不然，增加投資會促進工程建設進度，縮短開發周期，促進投資的早回收，項目全周期效益得到了提高，更有利于企業下一步的可持續發展；提高工程質量標準和功能配置增加了一次性投資和建設周期，但卻能節約項目建成后的延期費、周轉費和維修費，從而獲得更好的投資經濟效益；如果將進度計劃制定的科學合理，并執行得力的話，在有效縮短建設工期的同時，也會獲得較好的工程質量，投入較低的工程費用。可見在工程管理中應充分協調好三者之間的關系，全面的權衡，找到三者之間的一個最佳結合點是關鍵。
　　下面就如何做好各項管理工作做一論述。
　　一、 項目質量管理
　　工程質量的好壞及工程配置的高低直接影響到產品的銷售或租售，是開發商樹立品牌的重要影響因素，與開發企業的聲譽與長期發展息息相關。因此一個項目的工程質量就是工程項目的生命，并且工程質量一旦出現就會很難修復，并且嚴重影響工期，增加投資成本。這就要求項目建設過程中一定要做好質量的預控，將質量問題消滅在萌芽狀態中。
　　應該從以下幾個方面抓好項目的工程質量的管理：
　　1. 做好設計優化工作，確保設計合理、準確。認真審核圖紙，看是否出現差錯，是否符合開發企業產品定位要求等。設計出現差錯或不合理直接帶來工程中的質量問題，所以要嚴把設計質量關，充分做好設計的優化工作。
　　2. 確保施工單位資質和施工人員的素質。選擇有相應資質的和信譽好的施工單位很重要，
　　這對工程質量起到很大的影響。另外施工單位的施工人員素質同樣需要慎重選擇，從施工管理人員的素質到施工操作人員的素質都要認真考察和選擇，這些都直接關乎到工程的質量。
　　3. 對施工方案、方法和工藝及相關的技術措施進行有效控制。
　　4. 嚴把材料關，不合格的工程材料必然帶來不合格的工程質量，須嚴格控制好用到工程中的材料、半成品、構配件、永久性設備及器材等的質量。
　　5. 控制好施工中用到的機械、設備的質量。
　　6. 認真做好施工過程中的跟蹤監控、檢驗和指導糾錯工作。
　　對質量的控制重點就是要做好防范和預控，就是對可能出現質量問題的各個環節的影響因素進行控制。當然一旦出現質量問題就應該及早分析原因，及早想出辦法解決處理，決不能姑息，小隱患就可能造成大的質量問題。
　　二、 項目進度管理
　　工程項目的進度對開發企業的重要性是不言而喻的，如何做好項目的進度管理自然就成為一項很重要的工作。對進度的管理應該從項目之初就開始著手。
　　1、 首先要做好項目設計前的準備工作：
　　（1） 確定工期總目標。
　　（2） 編制項目總進度計劃。
　　（3） 編制準備階段詳細工作計劃并控制該計劃的執行。
　　（4） 施工現場條件調研和分析。
　　2、 緊接下來要做好設計階段進度管理工作：
　　（1） 編制設計階段工作進度計劃并控制執行。
　　（2） 編制詳細的出土計劃，并控制執行。
　　3、 做好施工階段的管理工作：
　　（1） 編制施工總進度計劃并控制其執行。
　　（2） 編制施工詳細階段性計劃并控制其執行。
　　做好這些工作的同時我們應該看到影響項目進度的因素很多，所以要充分考慮到各影響因素對各環節任務完成的影響。詳細的列出各環節可能出現的各種影響因素，并事先做好規劃，提前采取及時有效的措施來消除，解決各個存在的影響因素以保證各環節計劃的有效實施。
　　影響進度的因素有：人的因素、技術、材料設備與構配件、施工機械設備、資金、自然環境和社會環境等等因素，其中以人的因素為最多，有開發商、設計單位、施工單位、供貨單位以及監理單位，還有政府部門、建設主管部門、有關協作單位和社會其他相關單位等等。
　　要做好各種因素的分析研究，對影響各個環節計劃完成的所有因素做好提前的處理準備。
　　三、 項目成本管理
　　施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發企業引起的變更主是設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更。控制變更的關鍵在開發商，應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。為了確保工程簽證的客觀、準確，首先強調辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據及照片資料等，不能籠統地簽注工程量和工程造價。簽證發生后應根據合同規定及時處理，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。要加強預見性，盡量減少簽證發生。
　　房地產開發是個大投入、大產出的生產活動，資金對每個開發企業都是至關重要的，充分的管理好開發的成本是非常必要的。對于開發成本包括了以下幾方面：
　　（1） 土地費用
　　（2） 前期工程費
　　（3） 建筑安裝工程費
　　（4） 基礎設施費
　　（5） 公共配套設施費
　　（6） 開發間接費
　　（7） 財務費用
　　其管理分為兩個大的階段：（一）策劃、設計階段的成本管理（二）發包、施工階段的成本管理。而項目成本管理控制的重點在于設計階段。從國內外相關統計數據來看，影響項目投資最大的階段是占開發項目建設周期1/4的技術設計結束前的工作階段：在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75%-95%，在技術設計階段，影響項目投資的可能性為35%-75%，在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為5%-35%，可見成本管理的關鍵在施工以前的投資決策和設計階段。很多房地產企業將重點放在第二個階段，固然有其重要意義，但卻有所偏頗，這就是要求項目成本管理要重視方案的選擇和做好投資的估算。
　　四、 項目協調管理
　　在現實的房地產操作中，并不是對每一個階段都進行控制，而是根據價值工程分析各個階段的可控性。在管理的過程中，管理收益隨著管理過程的增多邊際效益遞減，而管理成本邊際增加，這些成本最終會轉移到消費者，因此，房地產管理的價值就是尋求銷售價格的最小化。實現的方法主要是用價值工程。所謂價值工程是一種方法學，是一個組織化過程，是在滿足質量、可靠性、施工和其他重要因素的同時減少不必要成本的全壽命周期管理。
　　一般進行價值工程需要以下步驟：
　　4.1建立VE研究小組這是開展一切工作的前提。小組方法可以提高決策的質量。①一般項目中的VE小組成員有：項目的投資者/占有者/決策者。②項目經理負責管理、協調、組織項目的正確進行，是一個項目全面管理的核心和焦點。③VE專家常年的VE研究使其具有豐富的VE知識，能夠提供高價值的項目方案，改善、深化原有傳統方案，并能夠很快地察覺項目中的不必要成本和階段。④造價師。方案的每次修改都需要有造價師提供確切的成本數據。⑤建筑設計師通過VE研究，設計中的功能和空間關系發生變化，應能及時通過建筑設計師對其進行調整。
　　4.2建立工作計劃，開展VE研究工作計劃包括:①收集信息；②功能分析；③管理方案創造；④管理方案選評；⑤管理方案深化；⑥管理方案推薦(VE研究報告)。VE工作都是圍繞這六步展開的。
　　總言之，房地產開發項目管理是一項龐大而復雜的工作。既要分清主次，抓住重點；又要各項兼顧，協調推進；既要統籌全局，又要重視細節。需要在實踐過程中不斷學習、體會、豐富和提高，只有這樣才能做好房地產開發的項目管理工作。