摘要：房地產(chǎn)項目開發(fā)具有高風(fēng)險、高收益，投資期限長的特點。一個項目的運作開發(fā)需要經(jīng)過從土地規(guī)劃，投資決策、工程設(shè)計、招標(biāo)、建設(shè)施工到竣工驗等一系列過程。而這一過程中的重要一點就是如何搞好房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制，是關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體綜合盈利。所以加強建立完善成本控制管理措施和制度是控制好房地產(chǎn)開發(fā)成本的有效方法。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理制度有效方法
　　房地產(chǎn)在開發(fā)過程中包含著各個項目的費用支出，像土地、房屋、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施以及代建工程等這些項目都會產(chǎn)生各項費用。這些費用有可能包括土地出讓金、土地征用以及拆遷的一些補償費用、工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套設(shè)施費用以及各種不可預(yù)見的直接間接費用等等。房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制是一個復(fù)雜的系統(tǒng)。當(dāng)前隨著我國政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施的逐步推行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競爭越來越激烈，面對著可以爭取的土地成本越來越高，同時人工以及材料費用的成本也在不斷上漲，這些都直接或者間接地造成了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本和開發(fā)風(fēng)險的加大。因而，對于開發(fā)項目進行合理有效地成本控制勢在必行。
　　本文將詳細探討開發(fā)成本控制當(dāng)前存在的問題，并提出相關(guān)完善的對策措施。房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)分四個部分：一是立項決策策劃部分；二是規(guī)劃設(shè)計部分；三是建設(shè)施工部分；四是綜合保修服務(wù)部分。總之在這一系列的過程中，以合理的最佳成本完成一個特定的建筑產(chǎn)品。下面要講下房地產(chǎn)開發(fā)主要部分的成本控制：
　　一、 工程立項決策的成本控制。
　　新項目立項決策前期，要定好全面部署控制成本計劃和立項工程決策的全面準(zhǔn)備。并能準(zhǔn)確，盡量避免在下一步中工作規(guī)劃施工中出現(xiàn)較大的成本失誤。應(yīng)須制定提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，加強項目施工前的審核工作。全面評估投資風(fēng)險、合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，考慮總工程造價。為開展下一步的工作成本控制提供參考依據(jù)和總綱目標(biāo)。立項決策的連貫與調(diào)整。前期計劃的完整、系統(tǒng)、合理、科學(xué)，盡量避免后期調(diào)整帶來的震蕩和成本上升。
　　二、規(guī)劃設(shè)計部分的成本控制。
　　研究表明，房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計成本，影響工程造價的程度約65%，其中包括（計劃成本，招標(biāo)投標(biāo)成本和施工前準(zhǔn)備成本）。規(guī)劃設(shè)計部分最好是由集團內(nèi)部自行完成的規(guī)劃設(shè)計總前提工作。對規(guī)劃設(shè)計可利用市場機制、通過公開招標(biāo)，選擇實力強、水平高、信譽好的單位，并制定可行的總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)）、總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），并由集團內(nèi)部組織設(shè)計、工程、預(yù)算人員，監(jiān)理人員組成論證小組對選擇的設(shè)計單位定好的設(shè)計方案。（如單體設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計），進行論證。每一過程都必須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與概（預(yù)）算進行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項的控制目標(biāo)，并以此控制成本的設(shè)計。
　　三、建設(shè)施工部分的工程造價控制。
　　施工部分是整個項目開發(fā)成本控制最重要的一個部分。這一部分是房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體建造過程，一般從現(xiàn)場開工到竣工后交付使用為止。所投入的資金量最大。其中土地的（置換成本、批租費用、動遷費用）土建、監(jiān)理、審計、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費、綠化建設(shè)費等各種設(shè)備費用，也包括其間的人工費、材料費、機械費、其他直接費、現(xiàn)場管理費、總部管理費等。及竣工驗收時的手續(xù)費、綜合驗收、性能認(rèn)定、測繪產(chǎn)權(quán)登記費等。這些都是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體成本內(nèi)容。具體的可分為以下小部分：
　　1、對主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進行。應(yīng)組織設(shè)計、工程、預(yù)算、財務(wù)四大部門人員成立聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等。同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。
　　2，建設(shè)單位應(yīng)主動為各專業(yè)部門提供技術(shù)支持，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，降低造價。自購工程材料及設(shè)備。甲供材料、設(shè)備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，或是采用自行招投標(biāo)采購或與其他方合作聯(lián)合招投標(biāo)采購。在保證安全和質(zhì)量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位。
　　3，施工過程中的現(xiàn)場簽證。現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負責(zé)把關(guān)。現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。
　　4、保證工程進度。建立制定工程進度條款，工程進度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量；經(jīng)財務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺賬。工程進度款支付達到工程造價85%時，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。
　　5，項目施工基礎(chǔ)成本，應(yīng)建立健全建筑施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量，出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。另外施工用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復(fù)建設(shè)，這部分成本是房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成中受外界因素影響最大的一塊，一般占項目總投資的10-15%。
　　四，竣工結(jié)算交付部分的工程成本控制。
　　每一個單項工程項目竣工時應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗收。工程項目交工時，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確規(guī)定施工單位的保修范圍、保修責(zé)任（包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定）及處罰措施等。再是嚴(yán)格核對合同條款，防止重復(fù)計算及收費等問題。設(shè)計、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交工程”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。并且嚴(yán)格查實變更簽證，防止一些不必要的簽證等，嚴(yán)格核實工程量、投標(biāo)過程中所報的單價或簽證價格。在結(jié)算工程基礎(chǔ)上，財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細審核并編制工程財務(wù)決算書。認(rèn)真審查、復(fù)核、防止各項計算誤差。
　　五，項目完工后的后期綜合保修和管理成本。
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后期，在投資估算和成本控制體系上，將開發(fā)間接費用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等管理費用，推行各部門管理費用承包、限額獎懲，調(diào)動節(jié)約管理費用的積極性和責(zé)任心。定崗定員，精簡機構(gòu)。從而降低單位管理費用水平。也應(yīng)采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對保修事項及其費用有充分的預(yù)計，留足保修費用。銷售開盤應(yīng)盡快越好，制定銷售策略，及時啟動預(yù)售；實行銷售業(yè)績的激勵制度，促進銷售收入的快速實現(xiàn)；監(jiān)控售房款的及時回收。財務(wù)稅務(wù)部門，進行科學(xué)的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔(dān)。應(yīng)針對每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。
　　六，結(jié)語。
　　總之房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合的復(fù)雜的工程，但這個系統(tǒng)的工程中，如何控制好成本費用、降低成本費用開發(fā)。是每個開發(fā)商的前提要求。每一個過程，每一個環(huán)節(jié)。都關(guān)系到項目開發(fā)的成本體系。所以，要熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)各種政策及市場需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素、提高成本控制的預(yù)見性，降低成本費用的途徑。正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用。
　　【參考文獻】
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