摘要：對于建設項目縮短工期，節約投資，提高經濟效益，起著關鍵作用，房地產的市場競爭不僅是項目地段、區位的競爭，而將延伸到戶型設計的細節、住宅產品的附加值和整體居住空間的舒適度的競爭中。
　　關鍵詞：設計管理房地產開發
　　工程設計是工程建設的重要環節，先進合理的設計，對于建設項目縮短工期，節約投資，提高經濟效益，起著關鍵作用，房地產的市場競爭不僅是項目地段、區位的競爭，而將延伸到戶型設計的細節、住宅產品的附加值和整體居住空間的舒適度的競爭中，如何在競爭激烈的房地產市場中占得先機，一方面要加強內部設計管理，另一方面加強自身綜合素質，從以下幾方面分析：
　　一、把握住宅發展的趨向
　　1、現代住宅的設計，應該在設計中充分考慮到以人為本的設計理念作為設計思路。人是一切行為的主體，發揮其主觀能動，沿這一思維方式設計必然有所突破。同時，也要注重居住環境的設計從而來達到一種人景合一，相互統一。
　　人們所在的居住住宅，是人們必經的活動場所，房間有大的建筑面積，高的層高，給人一種寬敞，明亮，不壓抑的感覺。這種量化的空間形式確實讓人們感到輕松自在�？臻g的擴展不僅給人們帶來舒適感，也帶來更大的購房購買力。
　　與此同時，量化空間的大小也滿足不了人們的需求，他們需要更多，更大的想象空間。環境景觀和人文環境都是必不可少的空間。
　　設計應從現有的文化特點及歷史背景與其相適應的環境有機結合。從而達到當地人文與環境融為一體，互相依存，相互聯系，共享空間。
　　2、現代住宅戶型的功能劃分更為明顯，功能分區的明顯化，使空間條理清晰，線條明朗，最為突出表現在客廳與餐廳的“楚河漢界”�，F在住房的客廳和臥室打破了過去那種廳小，臥室大的分區，細部面積更為合理。從而使房間的局部和整體更為合理化。
　　3、單一的住宅已趨向集合方面發展，十萬甚至百萬平米的住區大量出現。這就需要相應的配套設施跟進。從而完善小區的服務化。社區服務內設置相應的幼兒園、學校，商業網點，醫院，物業管理，家政服務等一系列用于服務的場所和設施，將讓居民充分感到社區就是自己的家一樣。同時讓人們有一個輕松，舒適，安全的居住生活場所。
　　4、只有良好的生態綠化環境空間，人們才會呼吸到新鮮的空氣，人們才會活得更健康，這就要求設計者必須更好的改善自然通風，衛生條件等要素。同時小區的綠化環境，可使人們在休閑娛樂時，有一種回歸自然，反樸歸真的大自然氛圍。
　　5、智能化的小區已成為現代住宅的明顯特征。網絡光纜，遠程傳輸，聲控燈，電子報警等一系列設施為更好的服務人們提供了條件。
　　產品研發人員應掌握房地產市場導向和住宅產品的發展趨勢，將新工藝、新材料、新理念滲透到設計中，提高住宅產品的技術含量，從而加強產品的市場競爭力，實現社會效益、經濟效益的最大化。這樣產品研發要不斷更新知識，抓住設計前沿的新理念。對房地產市場有敏銳的洞察力，關注有特色的樓盤的新技術運用及效果，橫向聯系提高自己。
　　二、設計過程管理和質量控制
　　設計階段的質量管理房屋產品質量管理，首先要從設計抓起。設計質量包括規劃和施工圖設計質量。
　　1、規劃設計質量。房地產開發經營涉及面廣，協作單位多，市政園林、郵電通訊、供水、供電、供氣等部門都要涉及到，要協調好關系，保證規劃質量。
　　居住小區是城市的基本構成。小區建設水平的好壞直接影響著居民居住環境的優劣，而小區規劃又是小區建設的先行，是影響小區建設水平的重要環節，因此，住宅小區居住環境的優劣，首先取決于規劃方案的好壞。居民對居住環境要求的日益提高。規劃設計應環境良好、社區功能完備，具有當地特色。小區規劃設計中應注重的幾個問題。
　　●小區規劃應注重人文環境：居住小區是城市的組成部分，所以其規劃也應該因地制宜，結合當地的歷史人文環境及居民的生活模式，使整個小區有機地融入到所在城市的大環境中。
　　●小區規劃應注重生態環境的保護：生態環境是影響小區居住條件的關鍵因素。在規劃設計時應充分考慮地形、地貌和地物的特點，在盡可能不破壞建設基地原有的河流、山坡、樹木、綠地等地理條件的同時，加以利用，創造出建筑與自然環境和諧一致、相互依存，富有當地特色的居住環境來。
　　●小區規劃應注重功能分區的組合:居住小區的空間按其功能要求一般劃分為公共空間、半公共空間、半私用空間和私用空間四級。公共空間即居住小區的公共干道和集中的綠地或游園，供居民共同使用。在公共空間的規劃上應與文化建筑、水面、曲橋、草坪、樹木、雕塑小品或城市公園、河流水系等結合在一起考慮，營造出一種舒適、幽雅的空間氛圍。半公共空間，是指其公共性具有一定的限度的空間，作為居住組團內的半公共空間是供居民共同使用的，它是居民增加相互接觸、熟悉、交流的地方，是鄰里交往、游樂、休息的主要場所，也是防災避難的疏散的有效空間，以及通過較完整的綠地和開闊的視野作為居民接近自然的場所。在這部分的空間規劃上應注重根據各居住組團的不同組合方式來考慮，并保證其交通暢通、功能齊全。半私用空間是住宅樓幢之間的院落空間，是居民就近休息、活動和健身的場地，在設計上應注重其設施的多樣化和完備性，把它規劃成小區中最具有吸引力的居民活動空間。私用空間即住宅底層庭院、樓層陽臺與室外露臺。底層庭院的設置使居民可以自由種植，增加組團內的景觀，又使居民有安全感。樓層上陽臺可以眺望、休息、種植花卉，營造垂直綠化的景色。
　　●小區規劃應注重安全防衛的設置:住宅小區的居住環境安全與否，是小區居民極其關心的問題，要創建一個安全的居住環境不僅要有科學的小區管理制度，而且在很大程度上也依賴于小區規劃的安全性，這其中涉及到居民的生理、心理安全和社會安全等因素。在住宅小區的規劃設計中應充分考慮居民的有效防范行為，通過控制小區和組團入口、明確劃分空間領域等措施來提高小區的安全防衛能力。規劃時應盡量減少組團的出入口，一般設置兩個即可，以便有效控制外來行人任意穿行，從而起到安全防衛的作用。
　　●小區規劃應注重服務系統的完善:在住宅小區規劃中，社會服務環境的營造也是不可忽視的內容，因為它不僅是解決居民日常生活活動需要的基本保證，也是小區穩定的物質基礎。在服務設施的設置上要考慮居民的生活要求和行動軌跡，如小區級商業服務設施應布置成外向型，設在人流交通必經之路的出入口附近，使居民方便順路購買。自行車、摩托車存放與垃圾處理也是小區服務環境的關鍵問題之一，住宅小區中的自行車庫應遵循集中與分散的布置方式，因地制宜，采取多種途徑。
　　●小區規劃中要著重關注：配套設施面積、住宅的平面布置、住宅的單元組成、戶型和住戶面積、住宅建筑結構的選擇、容積率、建筑占地面積、單方鋼筋含量、單方砼含量、窗地比、建筑周長面積比、層高
　　●規劃中應考慮的技術條件和配套設施的合理配置：地質條件對規劃布局的影響，地下水位對基礎選型的影響；場地豎向涉及土方平衡、建筑±0.000標高、道路環境標高、基礎埋深等諸多因素，配套設施的合理配置要結合配套設施位置對管線的影響統籌確定水泵房、配電房、煤氣調壓站、控制中心等位置。
　　●停車方式的選擇：地面停車、首層架空、建筑物地下車庫、獨立地下車庫、人防地下室車庫、半地下車庫、附建式車庫等積數量的同時，還居住
　　2、施工圖設計質量:房屋產品質量的第一步是從設計開始的，先天不足必將帶來后患無窮。因此，要擇優選好設計方案，對住宅的套型、結構體系、內部功能、空間利用、節能節地等要創新創優設計。要在保證結構可靠的前提下，達到兩個要求：一要合理開間，要在確定的套房面積內，合理安排居住、使用、衛生等面積，讓人使用方便，居住舒適；二要做到建筑造型和風格有藝術感，對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當，能給人以美的享受，使開發的房產具有較高的使用價值和觀瞻價值。
　　●新技術和新產品應是成熟的、可靠的，不應給公司后續經營帶來潛在的風險和成本。如新型防水材料，新結構體系（疊合箱網梁樓蓋、蜂巢芯樓蓋等）、外墻保溫體系的選擇、預拌砌筑砂漿等
　　●功能、效果與經濟性平衡：如建筑立面造型的美觀性與經濟性、瓷磚鋪貼方式等
　　●合理安排設計周期：景觀設計時即確定材料樣板，避免施工中定樣，施工圖中做法要詳盡，減少甲方自理、詳專業設計等項目的發生；
　　●層高的選擇：每增加0.1M，增加該層造價的3~5％
　　●結構體系的選擇
　　基礎：天然地基、復合地基、筏板、預應力管樁、人工挖孔樁、灌注樁
　　主體結構：矩形框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻、
　　●戶型平面優化：墻柱布置；柱、梁截面的確定
　　●室外管網的綜合圖：將室外各種管網與景觀圖進行綜合，消除各種沖突隱；避免各種管網間距的沖突，避免綠化樹木根系對管網的潛在破壞，同時調整管網避免井蓋對路面的不雅影響。
　　三、設計流程管理
　　設計管理是房地產開發管理的一個重要組成部分，包括：參與評選設計方案；參與選擇勘察設計單位，監督初步設計和施工圖設計工作的執行，控制設計質量，并對成果進行審核；控制設計進度滿足建設進度要求；參與工程主要設備選型；參與工程設計交底和竣工驗收；協調設計單位與有關各方的關系。
　　綜上所述：通過精細化管理，合理組織室內設備設施及家具等布置所需面積、人體占有面積、活動或操作所需面積；建造具有清晰的功能分區、適宜的空間尺度的住宅空間，營造適宜居住的室外環境空間。